蛋壳、自如惹众怒背后：长租公寓正面临生死大考

作者：龚进辉

受疫情影响，长租公寓行业正面临前所未有的生存压力，为了活下去，也顾不上吃相是否优雅。蛋壳、自如先后惹众怒，前者得罪了房东，后者引发租客大为不满。头部玩家尚且在艰难自救，中小玩家的处境可想而知。

突如其来的疫情，打乱了不少年轻人正常返城务工的计划，而租住的房子租金照给，成为他们眼中一笔不必要的开支，于是纷纷向房东提出减免租金或退租退押金的请求。对此，蛋壳、自如给出了截然不同的应对方案，但相同的是均遭致舆论挞伐。

先说蛋壳，其以疫情为由单方面要求业主免租一个月并延期30天交付租金，但并未减免租客租金。两头薅羊毛的鸡贼之举不仅引发租客在线吐槽，也遭致房东强烈不满，纷纷加入到维权行列。不过，针对房东的集体诉求，蛋壳官方态度依然强硬，毫不妥协或让步，反倒是向租客释放了一些“善意”。

为了平息众怒，蛋壳针对疫情期无法正常居住的租客推出了一系列租金返还措施，目前已正式开通租客租金返还的补贴入口，且有7万多用户申请。不过，返还租金只可用于抵扣，却无法提现，这在已缴纳全年房租的租客看来意义不大。

再说自如，其把“黑手”伸向租客，尤其是租期即将到期的租客，趁他们在疫情期间无法搬家来坐地起价，续租租金普遍上涨10%—30%，这还不包括服务费，一旦加上随房租上涨的服务费，那整体涨幅或将更大。自如管家的常用说辞是“按市场价来”，自如CEO熊林则称房租上涨只是个例，且主要原因是租客从长租变更为月租或季租（包含服务费）。

这显然无法服众。自如早期规定续租涨幅往往在3%-5%，2018年后提升到不高于10%，而如今10%—30%的涨幅明显超出了市场正常波动的范畴，不禁让人质疑有趁火打劫的嫌疑。同时，春节后自如房租上涨并非个例，北京、上海、深圳、杭州等地区的租客均面临相同境遇，而且不是熊林口中的因短租而上涨，不少长租租客的续租价格仍出现大幅上涨。

广大租客的不满倒逼自如向好转变，面向因疫情无法返回租住城市或社区的租客推出一系列“利好”政策，比如便利续租、无责退租、临时安置房源、0押金租房，并免除租客最在意的2月份服务费。不过，自如新政并未得到租客认同，不少人觉得套路满满，更多是口惠而实不至。

所谓“无责退租”，要求租客亲自去搬家才予以办理，但在疫情之下根本无法搬家；所谓“临时安置房源”，管家回应称没有独立房源提供，请租客不要返回；所谓“退服务费”，则要求租客必须在整个2月份都不在，才允许退款。

不得不说，蛋壳、自如吃相着实难看。当然，我也理解它们为何野蛮自救，根本原因在于收房成本和运营成本居高不下，加上没有清晰的盈利模式、资本市场转冷后融资难度加大等不利因素，导致它们时刻面临因经营不善而资金链断裂的风险。

2015年1月，住建部提出《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。从此，在市场需求和政策红利的双向刺激下，长租公寓行业迎来高速发展，时不时传来融资扩张的利好消息。

不过，从2018年下半年开始，长租公寓行业发展形势急转直下，因经营不善而迎来一轮又一轮的爆雷潮，倒闭、出售的玩家多达20多家，其中不乏寓见公寓、乐伽公寓等明星企业。同时，只有头部玩家能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资。数据显示，2019年长租公寓领域投融资事件共16起，比2018年减少15起。

当然，整个行业失速要从最根本的商业模式说起。长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客为了省钱，往往选择半年租甚至一年租。

收房成本再加上后续运营，公寓方面临较大的成本压力，亏损几乎是常态，即便不亏损也难以狠赚一笔，不得不依赖资本输血。而其收入来源主要有五大项：

1、批零租金差：先通过获取整栋的方式实现一定的租金折扣，之后再通过打造隔断等方式来赚取资金差。

2、装修投资回报：通过对公寓的装修来提升价钱差额所造成的溢价。

3、未来资金增长收入：在房价上涨的社会背景下，房东租金会有一定涨幅，而公寓方作为二房东收取的资金自然也会有一定涨幅，而其付给房东的租金一定比收取的租金要少。

4、衍生服务收入：长租公寓提供保洁、维修等增值服务来实现的收益。

5、金融市场所得：快速集资用以金融市场投资。

长租公寓收入看似多元化，但其实前四项盈利空间非常有限且回报周期长。数据显示，目前长租公寓的行业平均利润水平仅为2%-4%，处于微利状态，现金流回正周期至少需6年以上，在自身盈利和外部竞争的双重压力之下，公寓方显然等不了那么久。

因此，不少玩家把重心放在利用金融市场上，即“长租公寓+金融”的模式来快速获取利益，“高进低出”与租金贷相辅相成。不过，这个看似让房东、租客双赢的打法，蕴藏着巨大的经营风险。在我看来，这属于典型的利用资金池来运营长租公寓的模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，加上现阶段缺乏对公寓方强有力的约束力，最终会导致房东、租客严重损失。

用人话来说，就是长租公寓在日常经营中面临出租率波动、租期短等不确定性因素。当房屋出租率高且租客流动性大时，才能实现盈利，而一旦没有稳定客源，导致出租率下降，再加上租期变短，很容易发生爆雷现象，滋生一大批不良企业。

目前，房屋租赁行业缺乏法律化约束，也没有押金保障制度或担保金制度。这意味着，企业倒闭后，房东、租客权益缺乏相关保障，前者收不到租金、后者无家可归，对行业整体信用产生消极影响。

事实上，长租公寓行业发展势头锐减、不受资本市场待见不是没有原因。去年11月流血上市的青客股价持续下挫，翻开其招股书不难发现，65.2%的租客采用租金贷，青客在每间房屋上亏损超过4000元，且是在低空置率的情况下产生的。不仅如此，租客与青客签的合同平均期限为11.7个月，47.3%的租客会提前退租，续租率仅为5.1%。

今年1月上市的蛋壳日子也好不到哪里去，3年巨亏42亿元，亏损换增长、盈利模式成谜，使其备受质疑，前不久还因延迟发放工资、取消2个月年终奖，遭到员工激烈声讨。身为行业前三的蛋壳、青客尚且步履维艰，那些融资困难、规模小成本高的中小玩家更是压力山大。

值得注意的是，除了自身面临风险大、盈利难之外，公寓方还面临来自外部的竞争压力，万科、龙湖等地产巨头纷纷杀入，它们的优势在于手握大量优质房源，有利于控制成本、降低风险，加上地产巨头大多资金实力雄厚，比公寓方拥有更多烧钱式扩张的筹码，使后者不敢掉以轻心，甚至被压得喘不过气来。

种种迹象表明，长租公寓领域已逐步进入到深水区，没人能轻松渡过难关，更别提活得滋润。与蛋壳、自如、青客相比，中小玩家面临更大的洗牌和淘汰概率。而眼下这场意料之外的疫情，对所有玩家无疑是一场生死大考，必须全力以赴积极自救，因为活下去才有希望。