仲量联行权威解析：疫情对华南区商业地产影响的初判

一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，虽然在2020年开春之际肆虐全国，但这是一宗偶然、独立事件，仲量联行认为其会在短期内对商业地产市场有显著影响。在春节假期延长、居民外出减少、企业复工延迟等多重因素作用下，各类经济活动将受到较大限制，从而在不同程度上影响商业地产市场的活跃度及各类物业的表现，同时也将导致各物业类型的工期受到一定影响。

在2003年非典型肺炎时期，广州和深圳的办公楼和零售物业虽受到显著影响，但随着疫情结束，也较快地回到了正轨。从中长期来看，本次疫情若在合理的时间内得到全面控制，将对广深商业地产的基本面影响有限。若政府后继以有力的经济政策支持，华南区经济活动预计将在疫情结束后较快反弹。

办公楼市场：短期内租赁活动或显著减少，市场信心暂时受挫

· 疫情得到全面控制前，租赁积极性受冲击，新增租赁需求将十分有限。由于延迟复工和防范疫情等原因，看楼、装修等活动短期内将受到一定限制，租赁决策将会推迟。同时，疫情致使市场信心动摇，部分企业可能下调全年业绩预期，并调整企业租赁策略。此外，部分租约即将到期的企业将不得不选择续租，即将搬迁的企业也将面临搬迁困难等问题。

· 经济活动短期内普遍受到负面影响，中小企业首当其冲。文旅、航空、零售等多个行业受到的影响尤其严重，另外，广州的中小企业，特别是贸易及与贸易相关企业、线下教育培训类企业等也将受到较大冲击；而深圳除了中小企业受影响外，不少大型制造业企业的产能也将受到一定影响。但是，生物医药类企业在疫情影响期间继续加速成长，同时，一些非传统办公楼租户将趁机扩张并进驻办公物业。

· 大数据的应用对疫情控制起重要作用，将迎新一轮发展机会。本次疫情中，大数据对疫情信息统计和疾病防控至关重要，预计国家会出台相关扶持政策，支持该行业发展，鼓励大数据在公共服务配套设施和商业楼宇的应用，因此该行业将成为办公楼市场需求的新亮点。

· 在疫情影响下，移动办公和智能化办公的重要性逐渐显现。更多企业意识到未来办公需要智能配套设施跟进，多点、远程办公配套软硬件将迎来机遇。同时，传统办公模式不会被替代，楼宇管理、健康监测和科技提升将成为业主差异化竞争的主要指标。

· 未来数月内，预计国家将出台相对宽松的货币政策与财政政策，支持经济企稳回暖。中国人民银行积极应对，确保疫情期间的货币流动性充足，财政部发布通知宣布对受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化金融服务。预计未来国家和各地政府将陆续出台“暖企”政策，支持企业正常经营。

· 部分项目推迟完工，一定程度上缓解广深办公楼短期供应过大的问题，深圳办公楼下半年租金跌幅或收窄。当下广深办公楼市场租金表现原本处于下行期，本次疫情期间租金下行压力或加大。但鉴于部分在建项目的交付日期或将有所推迟，疫情结束后广深办公楼市场供需状况将更趋向平衡，尤其有利于深圳办公楼租金跌幅收窄。

· 下半年办公楼市场需求将出现一定程度反弹。因为本次疫情，原本应在中美第一阶段经贸协议后得到释放的前期积压需求将再次受到抑制，广深办公楼市场整体需求在今年上半年将持续低迷。但鉴于2003年非典疫情结束后，广深办公楼市场出现了较明显的反弹，仲量联行有理由相信在这次疫情结束后，因贸易战与疫情而积压的需求终将得到释放，加上多项宽松政策支持经济回暖，预计广深办公楼整体需求将有一定程度反弹，同时广州办公楼租金可能在下半年企稳。

· 多数境外机构投资者视此次疫情为短期冲击，认为对广深商业地产基本面的影响有限，仍持续看好广深的投资机会。若个别物业的资产价格因疫情出现较大幅度波动，则可能成为这些境外机构进入广深市场的良机。

办公楼宇在面对这一波疫情的挑战，硬件配置、后台数据管理智能化以及楼宇管理水平的差异化，对于加强防疫措施与健康监测方面的差别立见高下。例如，安装VAV系统的个别优质楼宇在疫情发生期间关闭室内回风循环，全新风运行；新风柜系统增加紫外线消毒模块，并每天在新风柜过滤网上喷洒消毒药水。

除了上述空调系统方面，以下还有几点可以给老项目改造以及在建项目在改进设施设备方面的思考。

1. 减少楼宇公共区域触点成为关键，加装消毒设备亦不可少，例如非接触式人体体温实时监控系统、大堂等公共区域和设施的自动消毒系统、停车场出入口的车轮消毒池、卫生间自动闭门装置等从而最大化减少楼内租户与外来风险因素的直接接触与间接接触。

2. 提高人员通行效率的智能系统。例如，智能派梯系统集成闸机系统；加快人面识别系统的使用等。

3. 增强门禁系统后台功能，实时掌握人员出入、返岗人数与信息。

同时，此次突发事件也对提升与健康相关的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要求，仲量联行预计，未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。

零售物业市场：线下多个零售业态营收压力陡增；线上生鲜超市业绩增长

· 疫情短期内对实体零售带来较大负面影响。疫情控制措施导致本来的“春节黄金周”消费大幅小于预期，多家业主选择缩短营业时间，取消各类营销及演出活动，关闭部分餐饮、影院、健身及娱乐等密集型业态商户的经营，业主及品牌方均面临较大营收压力。部分零售业主开始主动减免春节期间为期1-2周的商户租金。

· 线下零售短期内影响或较非典时期大。2019年第四季度广深经济增速及零售物业租金增速均出现一定放缓，仲量联行初步判断此次疫情对零售地产项目的影响将会更大，广深两地优质零售物业租金在疫情持续期间甚至面临负增长的风险。即使疫情得到全面控制后，消费者信心和消费需求的恢复需要一定时间，租金企稳将会存在一定的滞后性。

· 多项线上消费都有所增长，尤其是线上生鲜超市。疫情期间大众取消外出就餐、娱乐计划，令各类线上生鲜超市春节期间业绩上升，保障了应急期间人们的正常生活所需。其他多项线上消费在疫情期间也出现增长，表明当下居民消费对线上依赖更大，预计本次疫情对华南地区居民整体消费的影响或不及非典时期严重。

· 大型零售企业虽看好华南市场长期发展，但扩张计划短期内可能搁置。有意向进入华南市场的品牌看好广深零售物业市场的长期发展前景，但目前在保证员工健康、复工延迟等因素影响下将推迟来华南地区的调研，因此品牌的扩张计划也不得不暂时搁置。疫情得到有效控制后，他们的扩张计划或将继续。

物流地产市场：高标仓库短期内需求有所增长；头部电商全产业链整合加速

· 高标仓库市场需求短期内将有所上升。疫情持续期间，线上消费增长迅猛，预计来自电商的物流需求短期内会有所增加，但从长期来看，制造业和第三方物流企业仍将与电商共同作为华南物流需求的驱动力。疫情的影响带来物流成本的上升，将影响一部分企业的现金流及承租能力。预计未来一年内物流市场租金上涨幅度受限，但利用率较高的高标仓库租金仍将保持稳定。

· 突发性社会危机下，生鲜电商的需求爆发促使电商进一步完善线上线下全链条并加速物流行业整合。电商企业不仅通过打通线上和线下渠道进行全链条整合，更进一步在冷链细分市场加快打通产业链末端。电商巨头通过不断拓展自身业务、完善物业组合、打通产业链链条等举措来优化全产业链。由于电商业务线全覆盖的形成，头部企业的竞争优势在疫情期间得到凸显。

· 疫情期间，迅猛增长的生鲜配送需求对冷链物流的储存和转运能力提出挑战。由于冷库的建造标准较高、成本居高不下，未来物流市场或出现更多电商和冷链巨头间的强强联手。

· 全自动无人仓库与提升仓库智能设备、提高周转效率将成为仓储物业未来新趋势。物流市场参与者进一步意识到周转效率的重要性，将投入更多资源在无人化存储、分拣与包装。值得一提的是，全自动无人仓库的出现可能成为业界新亮点，将帮助仓库提高效率和利用率。在物流用地紧缺的未来，有机会成为华南区高标仓库的一大发展方向，同时也将创造更多相关投资机会。