谢逸枫:全国16省市救市+超百家房企自救行动!更多城市跟进之中!

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  文/谢逸枫

  目前全国楼市遭遇突袭的新冠肺炎疫情,房地产市场急速冷冻,110城暂停开放售楼处,100城房源零供应,100城土地市场成交无领,100城在春节假期周(除夕至初六)零成交、较疫情爆发前一周环比跌90%,中小房企破产,更多房企扛不过3个月。我们呼吁,拯救房地产、企业、员工、经济,地方一定要立即行动起来,开发商要立即行动起来。因为不仅要靠政府救市,开发商也要自救。

  

  鉴于当前疫情严峻,当前房地产资金链紧张、中小企业难扛3个月、企业债务到期、地方财政吃紧、公司裁员、就业困难、经济下行压力,为防止与避免疫情带来的经济危机、房地产崩溃、中小企业破产、失业上升、地方财政崩溃、债务违约的风险。我们呼吁:不要纠结于理论与方案,非常之期,非常之策,立即取消住房限购、限贷、限签、限价、限售政策。

  其一是需求端。因城施策,立即取消住房限购、限贷、限签、限价、限售政策,没必要考虑是否会反弹。其二是资金端。放开房企国内融资渠道、放松预售款监管等。其三是信贷端。首套、二套住房首付比例下调以及房贷利率,首套房贷利率恢复至基准利率。其四是货币端。降准,降息。其五是给房企、购房者的税费减免、补贴、延迟缴纳土地出让金等。

  新一轮救市大爆发

  其一是国家层面上看,典型的措施有央行实施逆周期调节,2月3-4日两天超预期累计投放流动性1.7万亿元,7天、14天逆回购中标利率皆下调10个基点。又如财政部对疫情防控重点保障企业贷款给予财政贴息支持,按人民银行再贷款利率的50%给予贴息。

  

  基于经济稳增长的客观需要,年内货币放水加杠杆已是大概率事件,降准、降息皆是可以考虑的选项;财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率。值得担忧的是,即使货币、财政政策强刺激,但政策边际效应递减,对产业经济拉动力或将不及预期。

  就2020年而言,成交量有所回调已是大概率事件,但随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效,货币政策、财政支持都具有广泛性,LPR的降低也将引导全国房贷利率下降,更多地方也会因城施策,局部乃至全面放松调控,甚至会出台购房补贴、税费减免等刺激政策。

  

  其二是地方层面上看,目前已有河南、河北、江西、安徽、浙江、上海、天津、重庆、嘉兴、西安、无锡、南昌、杭州、深圳、南京、广州的南沙、增城等十六省市集体出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政。具体涉及降首付、适当放宽限购限价、降税费、降利率,延期或分期缴纳土地出让金,降低土地拍卖保证金比例。

  还有是阶段性放宽预售政策,适当放宽限购政策,降低按揭首付比例,降低二手房交易税费等,以期提振市民购房需求,减缓市场下行压力。同时税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等,意在缓解房地产企业资金周转压力,支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。

  2月7日,嘉兴市制订出台《关于做好疫情防控支持用地企业稳定发展的通知。此次通知对受疫情影响的土地交易等进行了调整,主要包括延期缴纳出让金、延期开竣工等六条创新举措。

  2月8日的上海。2月8日,河南非住宅房产税减免优惠政策出台。根据房产税暂行条例相关规定,现将有关问题通知如下,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。房产税按年征收、分季缴纳,于每季度终了后15日内申报纳税。房产出租的,可按次缴纳。纳税人同时符合下列条件的,可申请减征或者免征房产税。

  2月12日,安徽省房地产商会、江西省地产协会纷纷谏言献策,具体涉及阶段性放宽预售政策,适当放宽限购政策,降低按揭首付比例,降低二手房交易税费等,以期提振市民购房需求,减缓市场下行压力。

  安徽房地产商会代表了全省房地产行业80%的市场占有率的商会,特别向市政府反映地产行业遇到的难题,请求市政府能给予一定的政策扶持,帮助企业度过难关。下面来看提议中重点提出的问题。地产销售政策,降首付、放宽限购限价。

  在房地产销售政策方面,加速房查、网签网备、3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备。阶段性放宽预售政策,6月份以前预售形象进度由高层7层和多层封顶改为1层结构封顶。适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策。

  降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加强对公积金贷款的支持力度,缩短放款周期,全面降息,首套按基准利率的85折,二套按基准利率。降低二手房交易税费,减免交易契税,增值税从5%下调至2%。适当放宽价格备案限制,适度提高高端豪宅的价格上限。

  金融政策,降低房企贷款利率。在金融政策方面,增加银行信贷额度,加大放款力度。对所有房企的银行贷款无还本展期六个月。适当降低房企贷款利率或者免除疫情期间的利息。对到期贷款利息予以缓交3-6个月。对具备条件的商贷和公积金贷款及时发放。

  大中型商业停业方面,税收减免,政府协助提供防疫物资采购渠道。对于疫情期间减免租金的大中型商业企业予以税收减免。对场内小微企业商户免征或缓征增值税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税,提供稳岗补贴、缓缴社保等扶持政策。

  长租公寓、物业、交房、土地等方面。长租公寓减免住户租金,希望房东方也能做租金减免,共同承担应对。对因新冠疫情复工受影响的地产企业,援引不可抗力的条款,准予延迟交房,政府出具同意延迟交房的证明。因疫情严重,物业人员工作量增加,各项防控措施导致的费用上升,给予补贴或税费减免。

  因疫情隔离、治疗导致失业或失去收入的家庭,国家给予阶段性物业费缴纳补贴。因疫情原因延期的,采用网络拍卖等形式,尽快恢复出让。拍卖保证金比例由20%调整至10%、土地款支付节奏由第二笔土地款签订合同2个月内调整至6个月内。延长新供土地开竣工时间的要求。

  可以看到,安徽省地产商会提议的这10条建议,涵盖了销售、金融、工程、财政等方方面面,内容十分全面。降首付、适当放宽限购限价、降利率等政策若执行,对于楼市,无疑是个重磅利好。

  建议中均涵盖提供金融、财税扶持,放宽限购以及限价政策,阶段性放宽预售,房企可以不可抗力延期交房等,甚至提议降低按揭首付比例以及降息。这些政策不仅仅是为了稳房价,还是稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行。

  江西提议放宽限售限购限价。建议里涵盖了金融及财税扶持等8大建议。其中,放宽限购以及限价政策以及放宽预售政策引人注目。加速房查、网签及网备工作。3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备。

  阶段性放宽预售政策。适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策。适当放宽价格备案限制。

  2月12日下午,深圳公积金可延期还款。深圳市公积金管理中心推出四大举措:明确其可申请延长公贷期限。放宽公贷申请缴存条件。逾期还贷不影响个人征信。延长购房提取票据有效期。

  无锡纳税可延长3个月。2月12日深夜,无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》。以下是政策重点。延期纳税,最长延3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;到期还款困难的企业可予以展期。

  预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。预售提前,部分完成25%以上投资即可申请预售。可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟一级戒备解除后5天。开竣工时间可顺延。

  西安可分期缴纳土地出让款。2月12日晚西安市自然资源和规划局也发布了《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》,以帮助楼市渡过难关。

  政策重点可分期缴纳土地出让价款,一个月内先缴纳50%,余款不超1年。允许变更出让价款缴纳期限,已签订合同的可以修改。实施预办理不动产登记制度,出让金缴纳50%后即可。

  2月13日,全国房地产商会呼吁,对房企信贷适度宽松 放宽预售金监管。从融资、资金监管、税费缴纳、复工复产等四个方面给出15项具体的政策建议,包括融资方面,适度信贷支持,融资政策倾斜。资金监管方面,放宽资金监管额度。税费缴纳方面,税费适当减免,缴纳期限酌情调整。复工复产方面,因城施策,因企施策,适当增加定向支持等。

  南京,特殊时期企业可延迟缴纳土地出让金。2月13日,南京市发布《六条举措助力在宁房企应对疫情――关于“宁规划资源〔2020〕81号”的解读》文件。文件明确,特殊时期企业可延迟缴纳土地出让金。

  天津发布新政,延期缴纳土地出让金。2月13日,天津市发布《天津市规划和自然资源局落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则》。

  其中多项涉及房地产,内容包括疫情期间项目规划用地审批、政务服务、土地使用、不动产登记等。对已签订土地出让合同或在此期间新取得建设用地使用权的企业,可自动延期缴纳土地出让金,延期期间不产生滞纳金(或违约金)。

  减免房产税,土地使用税。2月13日,广州南沙出台关爱企业十条,支持企业攻克时限,依法合理减免房产税、城镇土地使用税。这也是广州首区出台减免房地产相关税的政策。

  毫无疑问,2020年疫情更给原本就在下行的各地楼市雪上加霜,未来一个阶段随着疫情控制得力,政策支持主体也会由各类房地产企业转向对购房需求的刺激。各地也必将会因势利导、因城施策,预计更多二、三线城市将局部乃至全面放松调控,那些市场下行压力较大的城市甚至会出台购房补贴、税费减免这类刺激性政策。

  具体而言,“限购”政策或将分城市、分区域精细化调控,压力城市、远郊区域会局部放松甚至全面取消限购。“限贷”政策着力调整首套、二套住房首付比例以及房贷利率,首套房贷利率恢复至基准利率,或者一定幅度的折扣也将重新出现。

  “限价”方面,放宽预售门槛,除高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控之外,其余中低端项目售价将向市场化价格靠拢。人才政策继续发力,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,压力城市大概率还将加码鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等常规措施。

  房企自救行动来了

  1月25日,南昌、成都等多地出台规定,要求暂停当地中介及售楼处营业,随后全国各地纷纷出台相关规定,要求减少人员聚集,停止售房活动。其一是线上卖房。房企也积极响应号召,关闭线下售楼处做好防疫工作,同时全面开启线上售楼处,将营销案场迁移至线上。

  

  根据CRIC监测,目前全口径榜单两百强有151家企业做线上营销,除去直接分享置业顾问名片及建立微信群的项目自发形式,143家房企搭建了线上售楼处。房企线上营销全面铺开,143家房企重启或新推出线上售楼处,百强积极性较高,占比超过9成。线上售楼处不是全新模式,经过多年的发展,目前已经较为完善,房企在项目、区域、集团层面均有不同完善程度的线上售楼渠道。

  据CRIC统计,截至目前全口径两百强企业中已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处,其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处,TOP100以内房企发起线上售楼处的超过9成达到92家,TOP100到TOP200之间有51家,力度不及百强但比例也已过半。

  据CRIC统计,截止目前已有107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处,其中搭建小程序达到了85家,且集团小程序为64家。部分房企在搭建小程序的同时,还结合公众号、App两个平台共同上线。APP由于成本较高,因此数量不多且集中在头部房企。

  房企更倾向于设立集团层面主持的线上售楼处。据CRIC不完全统计,本次推出线上售楼处的房企中,14家房企推出了两个层级的线上售楼处,有79家的重点在集团层面线上售楼处,其中千亿房企对线上售楼处的重视程度更深,33家房企以区域层面的线上售楼处为主。

  另外还有17家企业主要是针对单项目的线上售房平台进行宣传,剩余部分房企则启动了多层面的线上售楼处以应对疫情导致的售楼处关闭影响。一般来说地方性或者单盘项目的线上售楼处规模往往更小,预算有限,平台也多依托于第三方或简易小程序平台。

  线上售楼处以获取客户信息,推广全民营销为目的。据CRIC统计,百强房企中40家在平台上推出了全民营销活动,47家要求收集用户信息。其中大部分强制要求录入所在城市及手机号信息才能访问,而想要推荐楼盘活领取优惠则一般需要另外注册,录入手机号身份证号等信息。

  线上模式可以24小时向顾客展示,随时随地满足顾客了解房源信息需求。疫情得到缓解,市场上的购房需求得到释放,那么在疫情期间做好线上售楼处的房企无疑处在了领先的跑道上,对企业的影响也仅仅是业绩的滞后而非下降。

  

  其二是无理由退房。完善售后保障,让客户在线上售楼处买的放心。虽然目前线上看房有了很多技术支撑,但很多顾客依旧比较担心,针对这一情况,恒大、时代、美的、融创等房企推出的无理由退房活动值得借鉴,退房期可以免去顾客的后顾之忧,大胆尝试线上购房。

  其三是海外融资。1月份的境外融资“井喷”之后,受到新冠肺炎疫情影响,春节以来,中国房地产行业融资骤降。克而瑞报告显示,疫情影响下,春节法定假期延长。同时,出行及活动管控等导致大部分融资机构路演暂停,加之,监管层面在融资审批方面进度放缓,鼠年春节以来,房企发债大幅减少。

  今年1月份,受监测的95家典型房企融资总额为1810.1亿元(人民币,下同),环比上升42.4%,主要来源于境外债券融资。当月95家房企境外债权融资1099.7亿元,环比上升922.4%。包括中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉等多家房企均在海外发行债券。

  从2020年1月25日到2月10日(共17天),95家典型房企完成发债融资仅4笔,分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展发行的境外优先票据,涉及金额不足百亿元人民币。与2019年春节相对应的时间段相比,今年春节以来,房企融资额减少86%。而去年同期,房企发债量是今年的7.3倍。

  抗“疫”期间,销售停摆,融资放缓,加之2020年多数房企遭遇偿债高峰,房企资金链压力陡然加大。据中国指数研究院统计,2020年房企债券偿还总规模为7493.9亿元,2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元。2月3日和4日,中国人民银行两天投放1.7万亿元流动性稳定市场预期、提振市场信心。

  传递楼市重要信号

  可以说,在中介门店及售楼处关闭、线下销售活动暂停、工地停工、土拍延期之后,楼市目前基本处于停滞状态。其一是政策救市,提振楼市信心。现在的房企,确实过得太难了。在刚刚过去的20多天里,全国110城暂停开放售楼处,要求房企、中介暂停线下活动,多地暂停房屋交易,关闭网签系统。

  

  此等境遇下,房地产较为萎靡,需要一些政策出台支持,提振楼市信心。其二是房地产仍是经济重要支撑。对于经济而言,房地产是压舱石,是支柱性产业。现阶段,还没有哪个产业能够比房地产更能带动经济的高速发展。

  或者说,还没有哪个行业能够像房地产这样吸收货币。至少在近10年,很大可能没有其他产业能够代替房地产在国家经济中的支柱地位。由此,当房地产行业出现了危机,救市的政策大概率就会出现。

  尽管房地产市场急速冷冻,110省市售楼处销售停摆,但潜在购房需求仅是搁置并未凭空消失,且将不断积累。正所谓量变引起质变,当潜在购房需求积累到一定程度,房地产市场热度将由“寒冬”进入“暖春”,成交量必将显著反弹。

  现阶段表面上的需求断层并非市场常态,积压的潜在购房需求都将入市,市场有望迎来阶段性的销售高峰期。待新冠疫情结束后,前期积压的购房需求有望集中释放,届时成交量将显著回升。预计,2020年全年楼市将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

  最佳购房时机将到来

  当前疫情之下买房是否好时机?买房节点在何时?其实,有条件有资格的刚需首次、改善二套的人,任何时候买房都合适。现在买房肯定是好时机,窗口期已来(性价比+红利窗口期+政策松绑+放水+利率下调),买房是赢家,是明智的。

  

  在楼市调控迎来放开时刻之前+疫情将结束期间+停工令停售令恢复之后,就是买房节点绝好时机,这是机会。房价再度上涨前,要趁早行动买房,不要盲目跟随不买房的人。买房晚了,即使有钱都买不到房子。供应下降,库存创低,加可能遇上限购限货。

  当前政策红包雨多,降准、降利率。放水、免税费减税费、房贷款利息免减、财政贴息。性价比高、房企降价促销。别人观望时,就是好时机。股市大跌、买房靠谱。人民币贬值,房子抗通胀最牛。当下不买房,一年又白忙。错过节点不买房,白干十年。

  买涨不买跌。降价,对于大多数购房者而言,往往激不起购买的欲望,如18、19年底的工抵房降价等等。但利好政策不一样,若首付降低,大多数购房者能借此上车,且上车成本减少了。若限价限购放松,大多数购房者有了购买的机会。如此看来,若执行,这或许是3年调控执行以来,购房者最大的购买机会。

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谢逸枫 著名经济学家

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