拆迁“住宅”与“非住宅”，补偿能差几十万？这可不能糊涂！

导读：在明律师在解答被征收人咨询时，常遇到这样的提问：“我的房本上写的是住宅，但因为我家临街，地理位置不错，后来就改成门市了。结果征收时他们说我用住宅做生意是违法的，只给我按住宅的标准补偿，我该怎么办呀？”众所周知，在房屋所有权证的房屋性质（或设计用途）一栏会标明房屋的用途，是否是住宅一目了然。虽然仅一字之差，但若是遇到征收，它们的补偿就天差地别。那么他们具体有什么不一样呢？“住宅”能否改为“非住宅”呢？本文，在明律师就为您具体分析。
【房屋用途需在调查登记环节查明】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）第15条规定，房屋征收部门组织征收调查登记的内容之一，就是查明被征收房屋的用途。
而用途的判定，最基础的标准就是看登记。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称“《办法》”）第9条规定，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。
故此，实践中有两类房屋容易出现用途认定方面的争议：一是未经登记的无证房屋，如著名的“许水云案”中用于经营的房屋，就因无证而被婺城区政府认为不应按经营性用房补偿；二是未经批准的“住改非”房屋，证件上和实际用途不一致，能否被认定成经营性用房要看地方性规定和具体项目的补偿方案。

【为何“非住宅”的补偿比“住宅”补偿高？】
主要原因在于经营性用房会产生停产停业损失，其补偿项目比住宅房屋要多。
同时，经营性用房的评估方法与住宅有明显不同。《办法》第13条规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。
另外需要注意的是，停产停业损失及其他经营性损失的补偿费用是有较大的协商空间的，“一刀切”定标准的情况逐步减少。
《办法》第14条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
基于上述综合因素，实践中非住宅房屋尤其是其中的生产经营性用房的总体补偿费用往往会明显高于普通住宅房屋。有的案件中，停产停业损失的数额要比房屋价值本身高得多。这也再次说明了房屋用途认定的重要性。
【“住宅”补偿低，那么可以“住改非”吗？】
首先要明确的是，“住改非”是可以的。根据《物权法》的规定我们可以知道，只要在行使权利时没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，物权人就拥有充分发挥物之效能的决定支配权。也就是“法无禁止即可为”。
不过，改变房屋用途显然需要办理相应的审批手续，并对房屋权属证书上的登记事项进行修改。未经批准自行改变房屋用途，遇征收能否获得认定，一般要看改变用途行为发生的时间：
《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第30条规定，被征收人擅自改变房屋用途的，按照房屋原用途予以补偿。
2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施前被征收人将住宅房屋改变为经营性用房的，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，按照省、市相关规定给予补偿。
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第30条规定，1990年4月1日《城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。
按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
此外，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第34条对此作了更详尽的规定，限于篇幅大家可自行搜索浏览。
需要指出的是，要想获取相对完整的非住宅房屋的补偿，被征收人要能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并且涉案房屋是实际正在营业、生产的合法建筑。在符合这些条件的基础上，再根据各地划定的“时间线”来确定其所能获取的补偿“比例”。
一般而言，被征收人自行“住改非”的房屋，想要获得与经过依法登记或规划审批的非住宅房屋同等的补偿，是有一定难度的。
同时需要强调一点，无证房屋不等于违法建筑。故此，不能简单地以补偿方案规定为由将无证房屋排除在非住宅房屋认定的范围之外。若经依法调查认定为合法建筑，无证房屋同样有权获取非住宅房屋的认定标准。
最后，在明律师想要再次强调的是，虽然住宅跟非住宅有相似之处，但在补偿内容方面还是存在较大的差异。特别是上文提到的“住改非房屋”，由于住改非如何补偿尚没有全国性统一规定，具体要根据各地政府的规定来确定。我们不能因为贪心而做一些投机行为，但也不能接受简单粗暴地以涉案房屋的产权证载用途为依据来确定补还是不补。因此，在征收时，如果大家觉得自己的补偿不合理或者有其他相关问题，不要胆怯，你可以咨询专业律师，通过法律手段寻求更有效的帮助，以保障自身的合法权益。（于然、王小明/文）