没想到！天津“地王窝”竟然还有这么多土地没卖，提前get！

南开区，被称作是天津的地王窝。

2016年，8月3日，南开制本厂地块以18.1亿元总价被正荣摘得，成交楼面价约24133元/平米。2019年，正荣紫阙入市，小高层均价59000元/平米，洋房均价63000元/平米。

2016年9月30日，启迪协信以总价53.5亿元，商业+住宅楼面价25500元/平米摘得咸阳路地块。该地块现为南开1911，在售产品均价为46000元/平米。

2016年11月10日，南开双峰道地块以47.4亿元总价，折合楼面价56000元/平米被金地摘得，2019年金地阅千峯入市，目前在售均价59000元/平米。

2017年8月30日，南大迎水道校区A地块以总价56.5亿元，成交楼面价约38150元/平米被保利摘得，为保利云禧，均价约为55000元/平米。

2017年9月1日，南大迎水道095号地块由天房以总价30.72亿元摘得，成交楼面价48000元/平米。

2018年4月25日，天保以总价27亿元摘得天拖二期地块，该地块商住部分单价32927元/平米。

值得注意的是，2018年南开区仅有这1宗土地成交，其楼面成交均价排在市区首位。

2019年，南开区凌庄子地块以47.5亿元，折合楼面价18382元/平米由融创摘得。

该地块是去年南开唯一出让的一宗地块，为融创南开宸院，项目高层均价38000元/平米，洋房均价45000元/平米。

2019年，南开区新房成交价格较2018年增长46.1%，其原因在于地王入市房价被动上涨。

2020年随着地王项目产品进一步入市，成交价格可能还会上涨。

比如，金地阅千峯洋房预计达到80000元/平米，南开1911洋房备案价68000元/平米。

2018年和2019年，南开区连续两年土地供应为1宗，新房供应和土地供应成正比，价格的增长一部分来自于土地价格，另一部分取决于供需关系。

南开区的吸睛程度毋庸置疑，天津较优质的教育、商业资源大多集中在这里。可对于改善的置业者来说，入住南开的难度越来越大。

2020年南开的土地供应还是个未知数，至少从土地交易中心发布的公告上还没有南开区的踪影。

但事实上，南开区还有很多地块等待释放。

它们是谁呢？

南开区土地供应来自两方面：一是棚户区改造，二是南开的西部片区。

南开区的“面粉厂” ：棚户区改造

棚户区改造方面，南开区总体任务量21万平方米，5456户。

其中，新裕里、六马路和战备楼老三片涉及13.5万平方米，3229户征收任务，目标已基本完成。

从2017年起，南开区加快灵隐南里、昌源里两片和长虹楼等7个零散点及“2+7”棚改项目，共涉及7.57万平米，2277户。

截至目前，已接近100%完成任务。

作为南开区棚户区最集中的区域，新裕里、战备楼和六马路的拆迁征收启动最早，耗时较长，三者的改造面积占据南开区棚改任务总量的三分之二。

新裕里地块

新裕里地块位于服装街南侧，即大悦城后身。该地块为纯居住规划，总体量约4.9万平米。

新裕里所处的区位是南开区最早的商业中心。

目前，周边二手房均价成交均价在39000元/平米左右，区域内包括部分公寓产品，纯住宅房源以20年左右房龄为主。

悦府家园是2014年大悦城综合体的住宅项目，由于房龄较新，地铁上盖，成交均价达到46891元/平米。

同时，新裕里距离南开中学不足1公里，片区内的教育资源也具备一定的优势，该地块属于南开中心小学学片，具备学区房属性。

六马路地块

六马路地块分为两期。

一期地块于2015年7月22日以5.65亿元总价，成交楼面价约9113元/平米被天津市南开城市建设有限公司摘得。

地块规划用途为商业金融业用地，该地块内含一处不小于1500平方米剧场，该剧场将由受让人负责实施建设，并无偿移交给南开资产管理运营有限公司。

2019年1月，六马路一期地块规划公示。根据规划，地块将建设5栋2层的商业，商业/办公楼共3栋，分别为27、29、3层到顶。

临近西市大街一侧，规划有一栋4层的商业/剧场楼，未来可能是写字楼+商业购物中心。

六马路一期地块，对南开区北部片区进行了商业补充，周边住宅区众多，建成后将会进一步满足居民的生活需求。

据了解，六马路二期地块位于南开中学西侧，为纯住宅规划，总体量约为3.7万平米。

目前，该地块由天津市南开城市建设投资有限公司进行整理，2019年下半年已启动相关招标工作。

六马路地块属广开街道，区域内南部二手房源品质较高，包括格调春天花园、天江格调花园等项目，房龄在10年左右，物业品质好，整体均价在45000元/平米左右；

区域北片以20年房龄左右的二手房房源为主，例如：兴盛里、级升里，均价在28000元/平米—34000元/平米。

战备楼地块

战备楼地块位于快速路密云路东侧，四至为：东至冶金路，南至黄河道，西至立新路，北至沁水道，规划为居住兼教育用地，体量大约为15万平米。

按照2016-2020年教育布局规划调整，战备楼地块将由南开区建委配套办配套建设一所初中校，建成后由教育局接收使用，具体学校名接收后确定。

战备楼地块位于南开区西部，临近熙悦汇大型商圈，与南开1911项目一路之隔。

目前，南开1911项目高层均价46000元/平米，洋房备案价68000元/平米（精装）。地块周边二手房均价在26000元/平米左右。

南开区最后一片“土地池”

除了棚改地块以外，南开区还有一些已经被规划的地块，主要集中在红旗路以西目，前未出让的地块有：

咸阳路西地块、咸阳路东地块、林业工具厂地块、物美地块、可口可乐地块、一汽永濠地块，整体改造后南开区西南部城市界面将会得到提升。

咸阳路西地块、咸阳路东地块、林业家具厂地块，这三块用地规划为居住、公建、幼托、小学，共计约32.9万平方米。

这片区域的体量足以重新“造城”，后劲很足。

区域配套包括熙悦汇商圈，天津地铁2号线咸阳路站；二手房方面，在售房源大多为房龄较老的社区，价格在26000元/平米左右。

而且这一片可能会涉及到新的规划，房主也在持观望态度。

一汽永濠地块，占地4.6万平米，规划为住宅和商业，总建筑面积12.2万平米，居住面积5.2万平米。

可口可乐地块位于中环线长江道与红旗路交口东南侧，占地面积3.6万平米，之前有消息称地块总体量预计约17万平方米，其中居住类规划约合9.1万平方米。

该地块临近地铁6号线宜宾道站和地铁2号线长虹公园站，地块周边二手房为罗江东里、宜宾东里、沱江里等，房龄较老，均价在28000元/平米左右。

最可能第一批入市的：中医药大学地块

不能忽视的重磅地块还有中医药大学地块。

这是最后一批大学拆迁地块了，目前规划已经公示，同时也是最有可能第一批入市的地块。

整体地块北侧的中医药大学校区规划为居住用地，占地面积7.31万平米，容积率2.5，建筑密度40%，绿地率35%。

并将在此居住用地上新建1所小学、菜市场、社区文化活动中心、社区综合服务中心、社会公共停车场。

改善人群的新选项

土地供应决定新房供应。

就目前看来，南开区在新房供应上给予置业者的选项太少，一旦土地得到释放，这种局面将会得到改善。

从近几年天津市区新房成交上看，2013年和2015年市场较为平稳，正常情况下市区每年的新房成交面积应该在220-240万平米。

但是调控政策出台之后，2017年、2018年、2019年，市区成交量下跌严重，分别为99、84、78万平米。也就是说，天津大概被压抑了350万平米的改善需求。

以2015年成交量为基准值，市内六区河西区减少133万平米改善需求，南开区减少了94万平米改善需求，这两个区被压抑的最严重。

而南开区新房成交量减少，很大程度上源于新房供应少。一部分改善置业者选择了南开的次新房。

这就导致了南开区次新房价格一直处于比较高的状态，成交价格基本在45000-50000元/平米左右。

同时，由于南开区内的改善需求被挤压，一些买房人选择外溢到西青置业。

2019年西青新房成交量95.98万平米，成交均价25571元/平米领跑环城四区，南开的外溢势必会带动西青区新房成交量的增长。

南开区的改善需求想要得到释放，要有大量的土地供应，目前能提供大规模土地的只有南开西部片区，以及一些零散的棚户片区。

有人会问，土地多了是不是土地价格就会降，进而新房价格也会……

棚户地块改造由于征收补偿、土地整理以及市政建设等，成本会比较高，土地价格几乎没有下降空间，新房价格也就抗住了。

还是那句话，地价是房价之锚。