真正的变化一定会有,但可能不会是房价

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  后台有在出租商铺的粉丝告诉我,已经有好几个商户要求减免租金了,他不同意的话商户将拒绝交租,这将导致他的现金流大幅缩水,进而影响到疫情之前的一系列行动计划。也有开工厂的朋友告诉我,如果2月底还不能复工,那么他的工厂有可能会倒闭,进而会产生员工失业。

  我也注意到近期有一些吓人的观点出现了,这也促使我们去思考在疫情的中继期,如何去摆正自己的心态看待问题。

  所谓“危机不抛售”,讲的就是这样一个道理,在危机突然来临的时刻,不要太快的去行动,坐下来,给自己一点时间想一想。切忌慌不择路、病急乱投医,以一个错误的行动去纠正上一个错误。

  房地产会受到多大的冲击?价格会下降吗?

  坦白讲,这时候谈这样的问题为时过早,很多观点拿SARS期间的房地产来做类比,事实上是不妥当的。

  无论是房地产也好,经济也好,受到多少冲击,取决于疫情的延续时间,以及我们的政策应对。这两个方面,都需要去认真考察。

  假如从今日计算,疫情在未来的一段时间里(假设1个月内)还是得不到有效的控制,那么对经济的冲击显然会显著增大。正如我们之前的文章所言,疫情持续的时间过久,经济持续停摆的时间过长,有可能会触发经济危机——那相当于是另一重意义上的“疫情”重演

  对于病毒我们要首先承认人类是无知的(这在某种意义上也在提醒我们那些经常因为一些问题而陷入骂战的同学们,放下自己的执着吧,不要再毫无节制的去展露自己那些“致命的自负”了),在这个意义上,我们普通人只能是把事情想得坏一点。所以,在这个时候,健康安全一定是第一位的。无论是这个疫情在接下来的一个礼拜好转(可能是一个关键期),还是继续维持目前的状态,我们都需要用积极的防护姿态来去对待它,从而保护好我们自己。

  但是不是说,安全第一位就意味着我们都要足不出户,并且以此要求其他人为了你的安全让路呢?——比如很多地方政府对企业复工采取了严厉的审批政策,或者是拒绝所有目前身在疫区的同胞返回……我们在过去的一段时间里,见到了太多这样的“共识”。

  显然也不是这样。

  的确这是一个进退两难的问题,如果企业复工需要得到审批,那么就要承担部分企业盈利下滑乃至现金流枯竭的代价,这会影响到生产、物资供应以及就业,进而一样会反过来削弱我们抗击疫情的能力。并且由此而产生的经济风险,可能会诱发出更大的危机。但反过来,不采用任何措施允许企业复工,就要同样冒着疫情再度爆发的风险,这个责任谁也担不起。简单说,就是,复工,有可能被传染,病死率2.7%。不复工,有可能资金链断裂,破产率100%

  我的看法是,地方政府在重视疫情的同时要尊重经济规律(目前是前者重而后者轻),要知道经济运行不是一台令出必行的机器,而是成千上万台机器组成的一个巨无霸,不可能待到疫情结束你一发指令,所有的机器就都能动起来(可能到时候很多机器都已经瘫痪了)。因此,所有可能导致这台大机器停摆的一刀切行为,都应当非常谨慎。否则,有可能会演化成:解决了一个问题,但产生了更多的问题

  这是我们来探讨房地产会受到多大影响的前提。从目前来看,我认为问题还不严重,当前的确是应该安全第一,严防死守,但继续下去,就需要认真的权衡考虑经济的问题。为了无价的生命安全,我们显然应该付出一切必要的代价。但在生命安全有希望防控的时刻,就需要考虑经济的代价不要过大。

  当务之急,是要在生命安全第一的前提下,竭力维持经济在最低水平的正常运行,而不能失态。一旦失态,就是另一起危机。这个如何权衡,对地方政府的治理能力其实同样是一个“大考”。

  基于今天发改委的政策基调精神,以及疫情防控在今天出现了一些积极信号,我倾向认为,接下来疫情防控有机会出现更好的消息,而相应限制性政策也有机会快速变宽。当然,外来人口过多的深圳可能会慢一些。但总体上政策基调,会更多去考虑经济规律的方向转移(今天发改委的记者会,很清晰的传达了这一点)。

  以上是讨论房地产市场的前提,也是外部的约束条件。而对于房地产会受到多大的影响,后台自是两种心态——卖房的是恐惧,买房的是期待。

  但我给到他们的建议是两点:

  1、不要过度关注价格的变化,要把焦点放到你的现金流上面。

  2、真正的变化我相信一定会有,但可能不会是房价。

  考察成交量的话,我相信整个2-3月份,市场的成交量都会非常难看,尤其是2月,最乐观最乐观的可能,也只能是有一个礼拜的卖楼时间。大概率,整个2月份都将会是禁止交易的时间。

  这个时候不是想以多少钱卖房的问题,而是根本不能聚集,不能看房,不能交易。而没有或者极少的成交量,是无从观察价格的变化的。所以,目前关于房地产价格走势的预判,我认为都太早了,不需要当真。

  但房地产是一个消费频次极低的产品,突然爆发的黑天鹅,对这个行业的影响,是延后了它的需求,但需求并没有消失。这一点,就像现在很多人不能返回深圳一样,也只是延后,并不是不来了。只要这些真实的购房需求仍然存在,那么,它在2月不释放,在3月还不释放,那么在4月就要释放,只是早晚的事情。

  说到底,我们还是基于一座城市的价值来判断房地产的价值,我相信买卖双方也都会有这样的判断。会不会有笋盘出现?如果有,那当然最好,市场总是很残酷无情的,往往都是“彼之砒霜汝之蜜糖”(就像2018年底一样),不排除会有一些房企、一些房东迫切需要资金套现而选择低价出货。

  但整体上看,我认为,疫情对房地产的冲击不会如一些人想象的那样(会出现显著的调整)。假定我们一开始的判断是成立的,这场疫情最危重的时刻就在最近,那么它就有可能会比想象得更快的结束。进而它对经济的冲击,就不会是致命的,我们也不需要因此而过分的担忧。

  反而你需要认真的考虑,在这段没有收入的时间里,你如何确保自己的安全,包括生命的安全和现金流的安全。

  其它的有关房地产的变化,比如城市发展、建筑规划、居住方式、房地产科技、物业服务、邻里关系等等,我认为都会慢慢产生一些变化。当然,并不一定单单是因为这次疫情的冲击,而更可能是叠加了过往17年来我们所经历、见证到的诸多灾难,到今天爆发,个我们的城市和房地产开始进行深刻的调整。这一点,我们下面再聊。

  祝愿大家平安。

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朱罗纪

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