疫情对于楼市的影响：慌张之时即窗口期。︱刘德科

文 | 刘德科

1st

NCP 疫情对楼市的影响，到底会到什么程度？

SARS 爆发的 2003 年，楼市先冷后热；从全年来看，无论哪个数据，都是增长的，甚至比此前两年增长得还要猛一些。

今天的中国，无论是经济体量还是房地产规模，都是 2003 年所无法比拟的。所以，我们不能简单地拿 2020 年的 NCP 跟 2003 年的 SARS 做对比，不能简单地得出结论说 2020 年 NCP 消散之后房地产还会爆发。

只跟 2003 年对比是不够的。在过去二十年中，一共有三个年份发生了超级利空事件——

◆ 2003 年：SARS

◆ 2008 年：美国次贷危机

◆ 2014 年：中国楼市高库存

我们重点分析一下这三个年份的房地产市场表现，及其后续影响。

这三个利空年份，遵循了同样的规律：当年住宅价格滞涨（或相对缓慢），次年暴涨。

其中，以 2008 年最为典型：2008 年全国商品住宅价格同比下跌 1.90%，但 2009 年却暴涨 24.69%（可以参照一下，从 2000 年至 2019 年的年均复合上涨率是 8.57%）。

为什么会出现这样的先抑后扬？至少有这么两个主要原因——

◆被抑制的需求，获得了补偿性爆发

◆利空之后出台了「救市猛药」

我们来看看这几个利空年份（再加上壮烈抗洪的 1998 年），迎来了哪些「救市猛药」——

◆ 1998 年抗洪之后：出台住房制度改革，取消福利分房，全面启动商品房

◆ 2003 年 SARS 之后：国务院出台 18 号文件刺激房地产

◆ 2008 年次贷危机之后：四万亿计划

◆ 2014 年高库存之后：楼市去库存政策

SARS 是在 2003 年 6 月份消散的。当年 8 月 31 日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（国发〔2003〕18 号），推出二十条刺激政策，开宗明义地承认「房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业」。

你可以觉得，2003 年房地产市场才刚刚兴起，出台这样的刺激政策很正常啊；但是不要忘了，在举国抗击 SARS 之前的 2003 年一季度，新华社等央媒连续集中发文探讨房地产市场的「泡沫论」——即房价有泡沫。

此后的 2008 年与 2014 年，也是基本如此：先严厉调控，在遭遇利空事件之后，用「救市猛药」进行刺激。

2020 年爆发了 NCP 疫情，也会遵循这样的规律吗？过去这样，不代表着未来也这样啊。对，未来未必会机械地重复过去，但我们首先要看清此后至少十年中国房地产的基本趋势——

◆ 中国的城市化进程仍在继续：每年仍需提高约 1 个百分点的城市化率

◆ 中国的土地制度很难改变：「土地财政」规则基本变不了，「重工商抑住宅」的用地规划理念基本变不了

在这两个基本面不变的前提下，NCP 疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

或者换个表达：现在房地产行业的普遍共识是，全国商品房 15 万亿元销售规模，将维持十年；在这个共识之下，NCP 疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

2nd

那么，NCP 疫情之后，房地产市场会有刺激政策吗？

在讨论这个问题之前，我们先要大致评估一下：不同利空事件对于楼市的不同冲击烈度。

◆ 2003 年 SARS 疫情：主要是突如其来的天灾

◆ 2008 年美国次贷危机：主要是突如其来的人祸

◆ 2014 年中国楼市高库存：日积月累的病灶

仅仅从历史数据来看，金融危机对于楼市的杀伤力，相比之下是最大的——

我们还可以用标杆房企万科的历年销售额，来感受一下这种感觉——

仅有发生金融危机的 2008 年，万科销售额是下跌的；其余年份均在增长，SARS 爆发的 2003 年与高库存的 2014 年均不例外。

但今日不同往时：全国动员的广度与深度，今年已远超 2003 年，即抗击 NCP 已远超抗击 SARS。

为什么要如此全国动员？除了 NCP 的传染性比 SARS 更强，我们还要看到：当前的社会分工协作之频次，已远超 2003 年。

我们可以从这个维度——人口与物资的流动性，来感受一下这十七年的天壤之别。

这些天壤之别的数据，虽然无法精确地反映全貌，但还是可以让我们直观地感受到：当前的社会分工协作之频次，已远超 2003 年。

当然，十七年间，中国的经济体量也已是天壤之别——

房地产是宏观经济的一个组成部分。经济学家们尚未明确预估 NCP 疫情对于今年 GDP 的冲击，但受冲击程度应该在此之间——

2003 年 < 2020 年 < 1989 年

2020 年中国经济受到 NCP 的冲击，将比 2003 年受到 SARS 的冲击更大，但比 1989 年受到的冲击更小。

当然，1989 年是改革开放四十年的谷底年份，当时商品房规模小到可以忽略不计；2020年 尚不至于悲观到那种程度，但如何对待房地产，如何运用房地产，是一道不得不做抉择的难题。

3rd

所以，NCP 疫情之后，房地产市场会有怎样的刺激政策？

我们的判断是：基于「房住不炒」的法统，应该不太会有高调且明确的救市政策，但大概率会有「锦衣夜行型」的刺激政策。

可以预判的是：热点城市的限购政策不太会取消，因为限购是楼市调控最后的堡垒。

4th

归纳一下，我们大概有这么几个判断——

1. NCP 疫情虽然抑制了一时的需求，但大概率还是会带来此后的行情井喷。

2. NCP 疫情结束之后，楼市仍然将处于冷清的过渡期，下半年有望回暖，楼市热度主要体现在「量的上扬」。

3. NCP 疫情结束之后，大概率会有「锦衣夜行型」的楼市刺激政策，但热点城市的限购政策不会取消。

4. 如果有刺激性政策，次年房价会有明显涨幅。

总之：放心买房，并且狠狠多谈一些折扣，趁着地产商的现金流紧张，因 NCP 而紧张。