专题|细数2019年那些“凉凉”的土地

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  导 读

  条件优质的高总价地块仍然能够成功出让,反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。

  ◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇

  2019年虽然商品房市场上行惯性仍在,但土地市场已经先一步迎来了变化,房企购置土地面积同比大幅下滑,土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中,地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。

  在此背景下,为了给各城市土地市场“测温”,本文首先对2019年的土地市场进行了宏观测评,然后在研究各城市市场热度分化情况的基础上,分析流拍、底价成交土地的共性特征;并进一步联系典型城市,来具体分析土地市场供求双方的价格预期差距,以此探寻土地流拍的内生原因及发展趋势,为企业年度发展计划的制定提供参考,最后对流拍和底价成交的典型地块进行特征总结,并对典型城市未来土地市场做出趋势性预判。

  01

  市场综述:市场下半年土拍热度趋冷
溢价率探底、流拍率回高位

  2019年,土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已经先行进入下行通道,2019年,在三四线市场景气回落,房价增速放缓的情况下,土地市场成交规模也停止了上升趋势,全年土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11%,再度进入下行通道。

  反应市场热度的溢价率、流标率等指标持续走弱,2019年的最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见,特别是下半年,受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响,越来越多的土地以底价成交,如11、12月,均有超过六成的土地在以底价成交。同时,土地流拍现象也在下半年明显加剧,下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多,部分城市加大了优质宅地供应,但资金层面仍然紧张,并且仅有少部分城市降低竞拍门槛,房企拿地积极性并没有明显提升,年末流拍率仍然在高位。

  

  02

  城市表现:典型城市地市“冰火两重天”
合肥流拍与高溢价齐现

  土地成交建面在减少的同时,成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响,多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应;另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关,多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看,一、二线城市2019年的成交量比例达到24%,较2018年提升了2个百分点。不过,从底价成交比例和流拍率来看,这些城市地市却呈现“冰火两重天”。 对128个城市底价成交的土地占比进行统计分析,结果发现,青岛、郑州等城市土地底价成交的占比均超85%,土地市场陷入一潭死水;不过,部分城市土地市场仍然存在暖意,福州、温州、石家庄等12个城市底价成交比例均低于3成,合肥、太原等城市底价成交比例甚至不足10%。 而结合流拍率来看,较为有意思的是,石家庄、合肥这样的“高热”城市,土地流拍率超过20%,排在前列,成为流拍的“重灾区”。究其原因,以合肥为例来看,合肥流拍地块往往有较多的配建要求,而在资金紧张、市场下行双重压力下,品牌房企对高要求配建用地有较大抗性,同时2019年8月合肥又有土拍新政出台,合肥的土地市场降温明显,多宗地块撤牌、流拍。

  

  03

  特征分析:高单价地块更受市场关注
底价成交占比较小、流拍率也更低

  那么,这些底价、流拍土地分别有什么共性特征呢?接下来,我们从规模、总价、单价、区位等多个方面来分析底价成交土地和流拍土地的特征。1、底价成交:在低总价、低单价土地中,底价成交同样常见首先,就底价成交情况来看,在银根收紧下,高价地块由于需要比较大的资金来撬动,因此往往以底价成交。但并不是越便宜的地越好卖,低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍,如总价在小于5亿元、单价在小于2000元/㎡的地块,多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因,主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小,低单价意味着区位比较差,在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下,房企难以在房地产开发中获得足够的发展红利,自然拿地意愿也不高。 反倒是单价较高(1-2万元/平方米)、总价适中(2-20亿元)的地块关注者更多,这些地块大多位于一二线城市的优质区域,如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等,板块竞争适当充分或价值已部分兑现、地块体量适中,是土地竞拍者真正的“心头好”。

  

  2、土地流拍:高单价、高总价地块反而流拍率较低

  与底价成交情况不同,就流拍情况来看,高单价、高总价地块流拍率较低,如总价在50亿元以上的地块流拍率仅为7%,低总价、高单价地块流拍率较高。

  一方面,是因为高总价地块与城建发展全局的关联度更高,地方主管部门更加重视;另一方面,高单价也意味着这些地块的往往位于一二线城市的优质区域,土地价值相对较高,房企拿地意愿也比较强烈,因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在2亿元以下,楼板底价高于1万元/㎡的地块,流拍率高达24%。这类地块大多来自与义乌、金华、台州等浙江三线城市,均为分割为小体量的低密住宅或商办用地,且区位相对一般,相似供应较多,而市场需求相对有限,流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了14幅宅地,现状被农田包围,结果全部流拍。

  但最值得关注的,还是总价在20-50亿元,楼板底价在0.8-1万元/㎡的地块,也是流拍的“重灾区”。这类地块大多是二线城市近郊的大体量宅地,相关出让条件较为严苛,拿地性价比较低,如武汉商务、天津2019-14等地块均在此列。

  

  04

  总结:地价越便宜越不被看好
济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会

  经过上文对2019年来重点监测城市底价成交及流拍地块的出让底价、楼面底价、出让规模、以及区位特征等指标进行梳理,能够得出:尽管当前融资仍然保持高度收紧,但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让,反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。而就城市层面来看,在128个城市中我们结合各城市的地市成交规模、市场热度等选定了40个较为典型的城市,并以各城市的流拍率、底价成交率、2019年下半年月度流拍率变化为主要指标,结合房地价差、土拍附加条件严苛程度等其他因素对其做出了评价。整体而言,大部分城市当前都存在一定的拿地机会,仅有少部分城市如长春、济南、保定、肇庆等则仍需观望。分能级来看,一线城市出于控房价的目的调控政策仍然从严,实际上土地出让门槛不断提升,除广州外,其他三市的房地价差都在缩小。2019年下半年由于土地流拍频发,北京、上海、广州等均降低了土地出让门槛,但随着年末土地流拍的逐渐缓解,土地供应有了一定的保障,政府也难以再下调地块出让门槛,反而会因控制地市过热而提升出让门槛、增加竞拍条件。因此,当前可择机抄底优质地块。 二线城市则出现明显分化,杭州、苏州、南京等热点城市在大规模的购房需求保障下土地市场一直表现较好,拿地风险相对较小;合肥、南宁、武汉、成都等此前热度比较高的城市经历了下半年市场的降温后,政府应对流拍迅速调整了供地策略,当前市场上不乏一些“性价比高”的优质地块,房企可择优录取;而长春、济南、石家庄等地年末流拍不降反升,可见政府与市场仍需要磨合,当前可继续观望。重点关注的三四线城市分化同样显著,大部分城市如佛山、东莞、无锡、常州等均可择优拿地,但对于保定、肇庆、清远等城市,当前并不建议进入拿地。虽然这些城市享有规划概念释放的利好,长远来看市场前景相对大多数三四线城市而言仍然比较好,但近两年这些城市的楼市表现不佳,如保定房价出现明显回调,拿地盈利空间缩窄,因此仍然需要观望。

  

  ★ 本文节选自专题《2019年128城流拍、底价成交土地盘点》
完整版专题购买请咨询:021-60867863 吴经理 ★

  专题

  目录

  《2019年128城流拍、底价成交土地盘点

  一、市场综述:下半年土拍热度趋冷,溢价率探底、流拍率回高位

  1.成交规模:2019年成交规模下滑11%,再度进入下行通道

  2.溢价率:三四线热度消退,四季度溢价率重回低位

  3.底价成交:2019年下半年银根快速收紧,高总价地块底价成交愈加常见

  4.流拍率:企业拿地积极性理性趋平,下半年流拍率重回高位

  二、城市表现:典型城市地市“冰火两重天”,深圳、合肥流拍与高溢价齐现

  1. 底价成交:2019年一二线更获业内关注,但底价成交比例变化不大

  1.1 各能级表现:一线城市最为平淡,77%土地为底价成交

  1.2 典型城市:部分城市仍存暖意,石家庄等12市溢价土地占比超过70%

  2. 土地流拍:高热城市也有土地流拍,深圳、合肥流拍率均超二成

  2.1 各能级表现:三四线流拍率高达14%,一线流拍率亦接近一成

  2.2 典型城市:石家庄、合肥成为“重灾区”,深圳流拍率大幅提升

  3. 重点地块:天津、广州“老大难”流拍最多,上海、广州多宗优质地块底价成交

  3.1 流拍总价前十:银根紧缩效应下,天津、广州下半年多宗高总价地块遭遇流拍

  3.2 流拍单价前十:配建、自持限制过严致无人竞拍,上海、深圳市区地块提前撤牌

  3.3 底价成交总价前十:体量越大附加条件越多,广州、上海多宗大体量地块底价成交

  3.4 底价成交单价前十:限高、“7090”条件下,上海新江湾城低密宅地“0溢价”成交

  三、特征分析:高单价地块更受市场关注,底价成交占比较小、流拍率也更低

  1. 底价成交:在低总价、低单价土地中,底价成交同样常见

  1.1 总价特征:10-20亿土地竞争者最多,底价成交最少见

  1.2 单价特征:越便宜越少人问津,底价地的平均楼板价不到溢价地的7成

  1.3 规模特征:超大体量地块竞争者更少,40万平方米以上地块近八成以底价成交

  1.4 区位特征:偏远区县底价交易比例更高,涨价空间有限制约投资前景

  1.5 交叉分析:中心城市优质区域市场关注度较高,底价成交比例更低

  2. 土地流拍:高单价、高总价地块反而流拍率较低

  2.1 总价特征:高总价地块流拍率更低,底价50亿以上地块流拍率仅7%

  2.2 单价特征:1-2万元/平方米楼板价流拍率最高达14.5%

  2.3 规模特征:平均较成交土地高出5%,体量过大成为流拍“原罪”之一

  2.4 区位特征:内外圈层流拍率相差不大,区位对土地流拍率影响较小

  2.5 附加条件:优质热点地块流拍,苛刻出让条件亦是重要原因

  2.6 交叉分析:二线城市近郊大体量宅地,成为流拍“重灾区”

  四、典型案例:人口为广州地市托底、上涨动能犹在,合肥核心区域备受关注

  1. 广州——市场上涨动能仍在,土地市场值得长期关注

  1.1地市表现:七成土地底价成交,其中绝大多数位于远郊

  1.2流拍走势:政府与市场预期逐步“合拍”,年末流拍放缓

  1.3典型地块:广州花都宅地,降价延期出让两次后才成交

  1.4地价涨跌:城市发展潜力巨大,可比地价仍在持续上涨

  1.5市场展望:市场上涨动能仍在,土地市场值得长期关注

  2. 合肥——核心区域土地性价比凸显,更受到房企青睐

  2.1地市走势:土拍规模创近三年新高,地价涨幅居于二线前列

  2.2溢价水平:九成地块溢价成交,市场热度仍居高位

  2.3流拍走势:下半年流拍率飙升,1/3土地遭遇流拍

  2.4典型地块:多宗土地因未达底价流拍,土拍“遗珠”值得关注

  2.5市场展望:市场承压背景下,核心区域土地性价比凸显,更受到房企青睐

  3. 保定——品牌房企筹谋布局,未来进入门槛将进一步提高

  3.1地市走势:土地成交规模明显缩减,规划利好仍吸引一线房企前来布局

  3.2底价成交:过半土地底价成交,本地实力房企仍是拿地主力

  3.3土地流拍:下半年流拍现象有所增多,主要集中在下辖县市

  3.4市场展望:规划利好概念持续释放,未来进入门槛将进一步提高

  五、总结:地价越便宜越不被看好,济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会

  1. 特征总结:低总价、低单价的土地更容易遭遇流拍或底价成交

  1.1底价成交地块:相比于高总价地块,大体量低价土地更加不被看好

  1.2流拍地块:高总价地块反而更不容易流拍,地块出让条件苛刻成为优质土地流拍主因

  2. 城市展望:二三线城市表现明显分化,广州、成都等城市仍可观望等待拿地机会

  2.1 持续趋冷:济南、保定土地流拍居高不下,仍可继续观望拿地机会

  2.2 热度回暖:广州、成都流拍年末明显缓解,对于优质地块可择机出手

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