中指解读：疫情对武汉楼市的影响有多大？

2020年重启元年却迎来了前所未有的特殊春节，新型肺炎疫情来势汹汹并迅速扩散，武汉这座曾被孙宏斌认为是粮仓地的城市再度被世人关注。武汉作为中国经济地理的中心，是真正的九省通衢、交通枢纽和十字路口。正是这样一个拥有重要地位的城市，当下遭遇了新疫情的挑战和压力。

新型肺炎疫情集中爆发，对武汉市场造成了一定影响，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等因素，短期内新房置业需求将会延缓入市，市场量价将面临下调压力。尤其是土地储备量较大的企业面临挑战会更大，应尽快转变营销模式，合理制定投资开工计划，长短结合，布局未来。

疫情危难下，社会各界和房地产企业都在捐款出力，共同抗击疫情，为武汉加油，为中国加油，相信武汉市场未来一定能够风雨后见彩虹！

武汉以内生需求为主，人口增长与城镇化是支撑市场保持高容量的核心要素。2019年武汉9个行政区GDP突破千亿，经济增长持续向好，城市人口支撑力强、拥有1400万管理人口、人才政策保障力度大，地铁线路总运营里程位居全国第五，拥有五大国家级产业基地，房地产市场规模稳居全国首位，土地市场出让金高达1766亿元，位居全国第五。正是基于这些稳固的城市基础和市场容量，我们认为当前疫情影响的挑战和压力都是阶段性、暂时性的，未来武汉市场仍被长期看好。

一、疫情下的武汉市场：短期面临挑战，购房需求延缓入市

需求意向：购房需求被延迟，置业信心有一定影响

中指调查近期收集到近3000份有效线上调研问卷，统计结果显示：

• 若没有疫情，49%的参与调研的网友在春节期间及接下来的一个月有购房计划；
• 因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%，短期需求有延迟入市倾向；
• 有51.67%的民众认为疫情对置业信心“影响很大”。

疫情期间以及整个恢复期内民众的置业情绪都会受到较大影响，民众的消费意愿或购房需求降低，预计一季度楼市成交将出现明显下滑。对武汉而言，短期房地产市场调整压力会更大。

但同时我们也看到，参与调研的网友中有43%的人会考虑通过网上售楼处购（看）房。这种模式既能避免人员聚焦，又能满足客户置业需求。企业应不断加强和提升“网上售楼处”服务链条，增强民众对此方式的吸引力，不断降低营销成本。

中指点评

整体而言，此次疫情的发生在一定程度上只是延迟民众的购房计划。未来，随着疫情逐渐被控制及消灭，被压制的置业需求仍有望得到释放。疫情只是让需求推后，而不是让需求消失。

市场走势：短期下调压力较大，长期依然看好

当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。二季度以后，市场或会呈现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升，由于置换链条的带动，间接对新房市场也会带来积极影响。

房价方面，需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存在下调压力，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。

中指点评

针对武汉市场而言，短期存在一定的下调压力，整体调整时间相对于其他一二线的城市会略长一些。但是中长期来看，武汉市场需求旺盛，未来依然看好武汉房地产市场发展。

企业风险：新增土储量较大的企业压力更大，需加快开工对冲

CREIS中指数据显示，近三年来主流房企在武汉土储面积占集团土储面积不高，但部分企业在武汉较多，面临的压力较大。其中，融创近三年土地储备量最大，尤其是2019年在武汉新增土储量较大，总占地面积达150万平米，占整个城市成交建设用地总面积的7.3%。其次，吉利集团新增土地储备超过100万平米。前十企业新增土地储备均超过60万平米。

表：2017年1月-2020年1月房企在武汉市新增土地储备排行TOP20

中指点评

这些近三年在武汉加大土地储备的企业，一季度面临调整的压力预计会更大一些，对这类企业而言，合理制定投资、开工计划，调整区域推盘节奏，同时尽快转变营销模式，多角度、全方位打造线上售楼处及各种线上推广活动，显得尤为重要。

影响及政策

中指点评

1、湖北省占全国商品房销售额约为5%，而武汉占湖北省全省商品房销售额的60%以上，武汉占全国商品房销售额约3%。疫情过去后，之前积压的需求会有集中释放，但湖北乃至武汉在疫情期的销售真空期无法避免。如乐观估计疫期在2月结束，预计对武汉商品房销售额的影响大概会在20%左右。

2、政策仍将维稳作为主基调，房住不炒、因城施策仍将持续，未来房企比拼的核心在于运营策略、工作效率和灵活的布局方式，而非单纯的城市扩张和财务杠杆。

3、疫情对销售的影响，开工和拿地被延迟，推盘和销售受到直接影响，建议房企在疫期结束后加快开工以对冲风险，减少疫期对全年总量销售和开工的影响，但对于在武汉的企业，上半年冲击相对明显。

我们在盘点武汉的基本面之后，可以给出肯定的答案：武汉，从来不曾让我们失望！武汉房地产市场，长期看好！

二、基本面稳固、市场向好

政策利好，未来楼市仍被看好

数据显示，2019年武汉楼市成交量稳居全国首位，同比大增3成；土地市场出让金高达1766亿元，位居全国第五。从城市基本面来看，武汉作为中国经济地理的中心，是真正的九省通衢、交通枢纽和十字路口。

• 2019年，武汉共有9个行政区GDP突破千亿，招商引资实际到位资金连续三年突破8000亿大关，新增世界500强34家，位居中部第一。
• 拥有管理人口超过1400万，提前两年完成“5年留下100万大学生”目标。人口支撑力强，未来潜在需求旺盛。
• 地铁线路总运营里程339公里，位居全国第五。

当下虽然遭遇疫情影响，但得到国家和各界人士的大力支持，调整和挑战也都是暂时的、阶段性的。未来武汉房地产行业政策调控方面将更加灵活、更加细致。这些方面的利好，都注定了武汉未来房地产市场仍将会被看好。

2019年武汉楼市成交量再夺全国第一，同比大增3成

2019年武汉住宅供求相对均衡。住房供应22.22万套，面积2629万㎡，全年共发放1169张预售证，这在全国绝无仅有。全年住房成交20.91万套、2324万㎡，同比分别增长25%和30%，一举夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一名，且连续9年位居中国城市销量三甲，堪称中国“流量第一城”。

土地出让金位居全国第五位，创历史新纪录

2019年，以武汉为代表的新一线城市，成为头部房企深耕布局的重点。武汉全年土地出让金额1766亿元，创造历史新高，位居全国城市第五。至此，武汉出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名。同时，武汉以4387万平米建面成为全国重点城市第五位，市场潜在开发量可观，也保证了长期可持续发展。融创孙宏斌曾说“武汉就是粮仓地”，足以可见开发商对武汉土地市场潜力的看好。

表：2019年全国部分城市土地出让金、成交量与溢价率情况

图：2016-2019年武汉市土地供求情况

人口：人口支撑力强，人才政策保障力度大，潜在需求旺盛

随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推，军运年武汉城市软硬实力全面提升，城市吸引力不断增强。目前，武汉实有人口超过1400万，2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来，共新增留汉大学生109.5万人，提前两年完成了“5年留下100万大学生”目标。预计2020年争取再留下30万名大学生。人才政策方面，大学生落户政策宽松，就业、住房保障力度大，对大学生留汉具有吸引力。由此可见，武汉人口支撑力强，未来潜在需求旺盛。

图：近三年武汉市主要人才政策

产业：五大国家级产业基地逐渐成型，引领城市升级转型

近年来武汉工业转型升级，服务业增长较快带动第三产业占比快速提升，第三产业占比提升至55%。2019年，武汉招商引资实际到位资金连续三年突破8000亿大关，新增世界500强34家，位居中部第一。2019年共有9个行政区GDP突破1000亿，已经成为各路资本看好的战略重镇，中国光谷、中国数谷、长江新城、长江主轴、中法生态新城、五大国家产业基地引领城市升级转型发展，房地产有望保持稳中有进的发展势头！

2020年，武汉将全力谋划1-2个5000亿级新兴支柱产业，全面推进“精致武汉”三年行动计划，高质量建设城市基础设施，全年城市基础设施投资额超3000亿元，安排项目2198个，城市功能不断优化，城市价值不断提升。

交通：地铁加速建设，运营里程排名全国第五

目前武汉已经建成11条地铁线路，总运营里程339公里，位居全国第五。根据《关于武汉市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）的批复》，2024年武汉运营里程将达到606公里，迈入世界地铁城市，改变整个城市发展格局，催生更多新兴房地产热点区域。

表：武汉市规划地铁分布及预计通车时间

政策预判：因城施策仍为主基调，调控措施更加灵活细化

1、“因城施策”仍将是全行业调控主基调，本轮疫情过后武汉行业调控政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。

2、为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，此外，在民营企业的税收支持、社保等方面，财政政策也释放了积极信号。

3、疫情中发债面临一定机会，加之2019年上半年为发债高峰，房企存在借新还旧的需求，央行也发文提高审批效率，房企可积极关注，并采取相应行动把握融资机会。

4、在货币、财政政策较为积极的背景下，房地产市场也会受到一定影响；过去两年行业政策持续严控，在当下面临较大疫情的背景下，行业整体环境将有所改善。

三、总结：武汉房地产市场终将在调整中迎来更大机遇

综合来看，无论从城市的基本面，包括经济、人口、产业和交通等方面，武汉都是一个有潜力的城市。当下虽然遭遇疫情，但影响都将是暂时的，阶段性的。目前业已得到国家和社会各界人士的援助和支持，未来在行业调控政策方面，应该会更加灵活、更加细致，这些都为武汉房地产良性发展打下坚实基础。

未来，武汉仍将推动城市人口向2000万跨越、推动GDP向2万亿跨越，推动武汉从中部中心城市向国家中心城市和世界亮点城市跨越。围绕打造新一线城市与国家中心城市目标，武汉明确提出未来5年新增住房需求1.5亿平方米目标，2020年，武汉将全面落实“一城一策”长效机制方案，限价不再一刀切，更加强调区域差异，多管齐下，为房地产经济稳定发展奠定基础，武汉楼市也将在调整中迎来新的更大机遇。

作为房地产企业而言，应保持积极信心，练好内功，在现有状况下，行业仍存在多维度机会：

• 营销层面，房企应在价格、促销等策略上做好充分准备，积极应对，练好内功，厚积薄发、布局未来。以客户为本，用好产品说话，线上线下融合、新房二手房联动将是大趋势。
• 融资层面，上半年融资机会普遍较多，加之目前货币、财政政策存改善趋势，房企可积极做好融资准备，管好现金流，在严峻的行业环境下，先保障生存问题。
• 投资层面，不可怠慢时机，土地市场值得关注，目前土地市场供求疲软，待疫情过去，政府将加大推地，土地价格也会相对合理，存在较多的拿地机会。

（来源：中国指数研究院）