普通家庭，“花钱买房”还是“卖房存钱”？经历2020年风波才会懂

2020年的楼市，从一开始就注定了“一波三折”。

虽然现在只过去了1个多月的时间，房地产市场释放的信号却异常密集。

比如，央行连续出手释放流动性，各地集体放松购房门槛。

众所周知，央行在开年之初，就出手降准，释放资金8000亿元，随后又用了公开市场操作如MLF等手段，释放了1.2万亿，房地产是靠资金推动的一个市场，这些钱注入到市场里，有利于降低房企融资成本，降低购房者的房贷利率。

包括深圳、广州、成都、佛山在内的多个城市也放松了购房的社保、个税时间，山东、河南等地全线放开落户，四川多个城市发布了买房送补贴的政策。

一时之间，房地产市场里四处洋溢着乐观的气氛，似乎小阳春的一只脚已经踏出来了。

人算不如天算，仅仅过了不到一个月的时间，气氛就变了。

根据亿翰智库发布的数据，2020年1月，21家典型房企投资力度大幅降低，拿地面积同比减少72.6%，拿地金额同比减少49.8%。

此外，TOP100房企销售金额为5097亿元，同比减少12%，TOP200房企1月累计销售金额同比减少10.2%，对比往年，下降10%，就意味着500多亿元直接“蒸发”掉了。

撇开宏观形势不谈，对普通家庭来说，面对风波下的2020年，该“花钱买房”还是“卖房存钱”？

我觉得，在回答这个问题之前，有两个前提要明确。

1，最近的特殊事件，教会了我们什么？

印象中，我们从来没有经历过这样的春节，所有人都大门不出、二门不迈，每个人都窝在自己的住处，或者是老家，或者是城市里的小区。

越是这种时候，越是能让心静下来，仔细思索房子对我们的意义是什么。

在过去的一年里，我们看到了很多观点，诸如“996是福报”，“加班买房才能逆袭”，似乎只有买房、赚钱、透支身体健康，才能称之为成功。

但是，只有遭遇最近这样的特殊事件，才能让人清醒够来，相比于家人的健康，房子是如此的微不足道，就算此时你拥有十几套房，无非也只能呆在一个住处，就算你在大城市、县城、乡下都有房，交通阻隔之下，也只能望洋兴叹。

因此，我认为，这次的事教给我们重要的一点是：房子1-2套就够，满足自住需求即可。

2，房地产长期趋势如何演变？

决定房地产长期趋势的最大“变量”是什么？是资金还是政策？是利率还是土地？

都不是，答案是人口。

根据统计局发布的数据，2019年新生儿数量下行至1400多万，二胎占比达57%，年轻人的生育意愿持续走低，加上老龄化的影响，现在我们已经步入了“存量需求”的时代。

如果你所在的城市人口常年流入，比如长三角、珠三角等地，土地供需是“失衡”的，即人口多，待开发建设土地少，刚需群体巨大，不缺“接盘者”。

而短期恰恰又有了“降利率”、“低首付”之类的政策，那房价上涨的动力自然会比较足，出手买房也是顺理成章的事。

反过来说，如果你所在的县城、地市长期人口流出，在建、在售的房源多，需求却持续维持在低位，只能靠棚改货币化之类的手段来消化库存，未来的前景当然不太乐观。

明白了这两个前提，我们再来谈谈普通家庭对待房产的态度。

第一，减持掉没有必要的房产，降低家庭负债率，补充现金流。

什么叫没必要的房产？

按我的理解，一年都住不了几次，买了也不住，既无升值空间，又无配套设施，买房是基于投机目的而非自住，这样的房子是多余的。

照这个标准来看，需要符合两个条件：1，三线以下的县城、地市的房子，没有升值预期。2，没有任何居住属性的空置房、毛坯房。

这些房产与其放在那里占用精力、成本、房贷利息、物业费、折旧费，还不如直接出手卖掉，补充家庭的现金流，同时还能降低自己的负债，“卖房存钱”，以备不时之需。

第二，首套房刚需要“量力而行”，“花钱买房”须适度。

前段时间看到一份数据，恒大研究院任泽平团队在 《中国生育报告2019》 中指出，2004到2017年，房贷收入比从17%增至44%。作为生育主力军的80后、90后被一个月几千上万的房贷压得喘不过气。

而根据央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》，房贷收入比已经攀升到了60%以上。

对首套房的刚需来说，本来就属于低收入群体，如果非要掏空家庭积蓄，借遍亲戚朋友，实际上的购房杠杆率会更高。

如果每个月的收入保持稳定，还勉强可以支撑，碰到突发情况，收入出现“断层”怎么办？被裁员失业后怎么办？

这并非是危言耸听，只有经历过2020年的风波才会懂。

最近一段时间，有多少中小企业主、白领、工人、店家突然间没了收入？即便房贷可以延期还，很多低收入者能不能撑到半年后，还在两可之间。

因此，“花钱买房”的前提，必须要降低杠杆，手里有多少钱，就办多少事，否则绝不轻言买房。

中泰证券经济学家梁中华讲明白了房地产的现状：量价齐跌临界点。

根据他测算的结果，我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后，2018-2019年又开始持续攀升，当前已经回到2013年底的水平。

广义住宅库存的触底回升，说明随着价格的上涨，供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多，说明我们或许正在靠近“量价齐跌临界点”。

也就是说，即便没有最近这档子事，房地产的日子照样也好过不了，短期事件的冲击，无非是加速这个过程到来罢了。

对收入水平一般的家庭来说，越是这个时候，越应该降低家庭财务杠杆，不要把房产当做投资品来看待，健康、家人、教育才是第一位的。