楼市3大转折，专家：风波之后，买房观念生变？有两类人要担心了

纵观二十多年来，除了个别一些地理位置偏僻、人口流出严重、城市收缩厉害的城市外，大多数城市房价涨了少则几倍，多则几十倍。几百元一平米的房子，涨到几千、上万元/平米，大城市几万一平米的房子也随处可见。房子买得早的人，无论是赚钱，还是置换，都相比晚进入社会的人，要从容许多，一些人还因此实现了“财务自由”。

其实，在抱怨高房价的同时，我们也深深知道，房子终究是人们无法回避的一个话题。任何人都需要取它的居住属性，无论是城里自住房，还是租来的房子，抑或是农村的房子。有资金实力的人不仅有自住房，还购买房产作为保值增值，房子又兼具了金融功能。从这个角度看，是人们担心手中的钱变“毛”了，而房子正好作为一个理想的投资标的，说到底，就是因为房价不断上涨在人们心中形成了根深蒂固的信念：还是房子靠谱！

房价这些年大多时间都是处于上涨过程中，大体有两大方面原因：

1.最根本原因：城市化

如果没有大量农村人进城，就不可能有如此大的购房需求。数据显示，2000年时，中国城市人口约为45906万人。到了2019年底时，城市人口为84843万人，20年时间，增加38937万人，平均每年有近2000万人进城。这么多的农村人口完成市民化，首先要考虑问题就是房子，在98年住房商品化改革以后，我们要买房，主要就来自于商品房市场。房子跟其他商品一样，其价值由供需关系决定，这些年房价不断上涨，其根本原因就是城市化带来的住房供不应求。

2.综合因素：货币、土地以及投资渠道匮乏

房价上涨从来都不是“独立独行”，而是受到各种综合因素影响，最主要的就是货币、土地以及人们的偏好有关。货币供应M2方面，2000年时，M2为13.46万亿元，到2019年底，M2为198.65万亿元，20年时间增加了14.75倍，M2与GDP的比值由1.24增加到2。举个例子，20年前一个棒棒糖1毛钱，现在可能要1.5元左右了，房子作为其中一种商品，也就很好理解了。

根据相关数据统计，从1999年到2019年，全国土地出让收入超过45万亿元，我们知道，就当下来说，商品房的售价里面有60-70%都是土地成本，正常情况下，如果开发商不想亏钱的话，土地价格越高，商品房的价格就应该更高。实际上，土地市场冷热情况还会从心理上作用住房销售市场。当一块高价地诞生，往往容易引起周边待售楼盘和二手房业主的“骚动”。

投资渠道匮乏也是一个重要因素。正如前文所说，人们担心手中现金贬值预期存在，希望把钱投向一个能够相对保值的渠道，以对抗通胀。这么多年下来，适合普通大众门槛且安全靠谱的渠道确实少之又少。房价长期“涨多跌少”，而且是一种看得见摸得着的固定资产，房价涨时增值，房价不涨时还可以通过收取租金收益，这是不少人的买房动机。

通过以上分析，我们了解了这些年房价上涨的关键因素。然而，我们也深知，任何事物都是发展变化的，达到一定程度后，就会迎来逆转，而影响房价趋势的三个因素也在发生变化。而且，由于房子是一个民生商品，所以，中国的楼市又是一个“政策市”，国家对楼市的态度也在发生转变。对于一些买房人来说，所期待的楼市终迎来转折。

楼市3大转折

1.出生人口连续3年下降，叠加老龄化，人口负增长或提前到来。根据最新公布的2019年人口数据看，全年出生人口1465万人，相比2018年的1523万人，下降了58万人。回顾最近4年人口净增加数据看，2016年809万人，2017年737万人，2018年530万人，2019年467万人，人口净增加量逐年下降趋势已经形成，若不出意外的话，正如中国社科院在《中国人口与劳动问题报告》中的预测，中国人口负增长或提前至2027年出现。

2.M2增速放缓趋势确立，货币贬值幅度降低。不久前公布的2019年末M2增速是8.7%，实际上，最近几年M2增速都放缓了，且都在8点几，比如2017年8.2%，2018年8.1%。不难理解，M2与经济增速步调一直以来都保持着高度一致（2016年前的十多年M2都是双位数增长），随着经济增速放缓，货币供应M2增速趋缓的趋势已然形成。例如，全社会资金总量1万元，1件商品1元钱，如果商品价格要达到2元，需要全社会的资金总量达到2万元，但现在只有1.5万元，所以，这件商品的价格可能顶多1.5元，说明未来货币的贬值速度变慢了。

3.房地产支柱地位受到削弱。按照可查的信息显示，房地产自2003年被确立为国民经济支柱产业后，对GDP的贡献大多数时候保持在5%以上，算上关联行业就更多，是名副其实的经济支柱产业。不过，随着15年的快速发展，房地产对经济的拉动作用逐步降低，中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告显示，在2018年，房地产对经济的净贡献由正转负。在2019年中，国家决策层提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时提出的还有“房住不炒”。这意味着房地产不能像过去那样受到提别的“照顾”，地位受到削弱。

以上3大楼市转折表明，房地产行业、房子的销售面积、房价等等相关的东西，高增长一去不复还了，虽然我们不能说现在就是空前绝后的阶段，但一些数据意味着逐步见顶，比如商品房销售量。当然，这也并不意味着房地产行业不继续向前发展，房价不增长，主要还是看大环境，当然还有幅度。不过，在经历这次风波后，在业内专家看来，人们的买房置业观念可能发生一些实实在在的变化，有两类人要担心了。

第一，买房观念

城市选择方面，偏向两个“极端”，要么选择就业、科技、医疗资源丰富的大城市或靠近大城市的周边城市，要么回到农村，过起“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活，后者的选择未必正确，但有些人会这么选。

户型设计方面，南北通透，采光好的房子、适合家庭聚集的大户型或者复式房、还有自然环境优越的近郊房会受到欢迎，还有一个就是真正的绿色科技房。

开发商品牌、物业更受到重视。一次风波就是一次检验，谁的小区好，谁的小区差，冷暖自知。

第二，有两类人要担心了

与上面买房观念对应，一类是居住在户型不好房子的人。一层设计了十几户，必然有几户采光、通透都受到影响。还有一个就是户与户之间过于“亲近”，比如阳台、厕所、厨房等等，不仅影响到个人私密性，还共享着“气味”。

另一类是物业不好的小区。我们说住在物业好的小区，原本打算置换的业主可能会改变主义，说不定就暂时不换了。而居住在不好的小区，如果资金实力允许，业主可能会加快置换的步伐，或者加快创造换房的条件。

最后说一句，对于开发商或者物业公司来说，当下未尝不是一次加强或者重塑自己口碑的机会呢？比起暂时卖不了房的损失，品牌的维护或能让自己走得更长远！

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