实施限价房政策的城市越来越多，杭州宁波推限价房能平抑房价吗？

编者按：去年杭州、宁波先后像北京一样推出限定房价的土地拍卖，这里分享一下北京限价房政策推出后，这几年对市场的观察和研究，来看看限价房真的能够平抑房价吗？

一、从供需角度说起

先说一个概念，限价房分部分限价和全面限价。部分限价市场是指市场中的房屋由正常市价商品房和大幅低于市价商品房两部分组成。全面限价是指市场中所有商品房均严格限价、且与周边市价存在一定价差。

在供应确定的情况下，过去的纯商品房市场是按照价格选择客户，这个价格就是客户对于房屋功能及环境等要素的需求与供需关系之间的平衡点。

而限价房的推出，相当于在市场供需均衡之下，设立了一个新的价格点，显然此时供需是不均衡了（是供不应求状态），此时限价的房屋解决主要靠抽签，很多原本购买力低于原均衡点，但高于限价的客户就被解决了需求。但是剩下的商品房市场呢，一方面供应被切掉了一块，另外原来这部分要解决的需求被另外一部分人分走了大部分，剩下的人都要挤到剩下的供应里去，显然价格就被推高了。

其实简单讲就是如果限价房和商品房共用一个土地池子，商品房价会因为限价房被推高，如果限价房采用了增量土地，那么商品房价格就基本不受影响，甚至会小幅下降。

某种程度上，政府土地指标有限，很难把真正的限价房和商品房的指标相分开，所以限价房推出后房价仍继续上涨不足为奇。最近北京近期房价有点凉，究其原因不是限价房，而是管理部门把所有的商品房都限价了——这一点和杭州推出“限房价、竞地价”的土拍政策之后楼市迅速降温有异曲同工之妙。

二、供需之外关注土地属性比例

从单一供需指标去分析限价房对楼市的影响不够客观，这里引入土地属性比例进一步分析。

北京土地供应不足，不仅有总量问题，也有结构问题，主要原因是因为商办地做产业除了卖地收入后未来还有持续税收，住宅建设后还要建设配套，所以地方政府都更喜欢商办，不愿意多建住宅。

一般人均办公面积需要7-10平米，按每户人家1.5人在工作计算，户均办公也需要15平米/户左右。但是反观住宅户均住宅需求要至少90平米/户。这里办公与住宅土地出让的关系是1：6。具体到杭州来看，根据第三方统计杭州2019年出让涉宅用地141宗，可建面积1636.1㎡；出让商用地153宗，可建面积653.5㎡。杭州办公与住宅土地出让的关系不到1：3，这也就从另外一个维度反映了为什么杭州土地出让连续获得全国销冠，但是房价依旧没有平抑、下跌。

三、看市场政策

去年北京市场价格的控制实际是依靠加大住宅供应、二套80%首付等一系列组合拳共同作用的结果。这里面，全面限价起了多少作用有待商榷。

当然，现在全市都销售限价房，也出现了新问题。

住宅销售价格是政府管理部门定的，但是推到市场后和客户心理预期很不一致，实际上本身也很难准确，限价后的市场就出现强烈的两极分化，某些项目非常好卖，买到就和抽奖一样，有些项目销售价格远远达不到限价。

另外，100%限价房其实也对市场带来了一种结构冲击，全是限价房的市场，市场上只存在一种经营模式，就是低质低价+高周转。这样大家的产品趋同，导致在这样一个中低端市场造成了结构性过剩，而追求品质的消费者没有人满足，因为反正卖的钱都一样，改善品质的商品房反而消耗更多成本。限价商品住房这种商业模式过去对北京上海伤害最甚。

熟悉杭州楼盘的朋友如果去过北京上海会有这样一种感觉：杭州小区的整体品质要高于北京、上海这些城市。然而随着杭、甬全面限价时代到来，这种品质是否依旧能够保证值得关注。

回头看，全是限价房的市场能平抑房价吗？当然能，但是其他方面呢？每当这个时候就应该看看丘吉尔对计划经济的讽刺，只有市场经济才能创造多样性，创造活力。