北京西红门地主旗下物业二次IPO,净利降至-22%,27岁二代为实控人

文|AI财经社 李逗

编|谢翊

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2月3日，新年首个交易日，地产港股股票在疫情的影响下集体走低。但在股市下行中，港股的物业板块却迎来了上市热潮。

近日，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的母公司烨星集团 (以下简称“鸿坤物业”)再次向港交所递交招股书，拟于香港上市。这是年内继正荣服务、金融街物业以及宋都服务之后，第五家申请赴港IPO的企业。

事实上，在申请赴港IPO之前，鸿坤物业曾于2018年8月1日于新三板挂牌，后于2018年12月19日摘牌。而在港股物业上市潮下，鸿坤物业也加入了排队序列中。这是在其2019年7月30日递交招股书失效之后，再次向IPO发起冲击。

从鸿坤二次递交的招股说明书来看，其营收和在管面积均实现稳步增长。招股书显示，2016-2019年前8个月，鸿坤物业的营业收入分别为 1.17 亿、1.92 亿、2.51 亿和 1.75 亿元人民币。截至2019年前8月，其管理的总收益建筑面积约为490万平方米，包括21项住宅物业及15项非住宅物业。

事实上，与房地产开发业务相比，物业管理服务局具有资产轻、负债低的特点，再加上其弱周期性，现金流稳定的优势，成为备受资本市场追捧的模式。从2018年开始，房企分拆物业上市成为一股热潮。对于房企而言，分拆上市一方面利于物业板块自身发展，另一方面也可在融资环境收紧的趋势下开拓新的融资平台。不过从物业公司在管面积的构成来看，大部分对母公司的依赖依然较大。鸿坤物业也不例外。

自2004年开展业务以来，鸿坤物业主要为鸿坤集团的开发物业提供物业管理服务。

招股书显示，截至2019年8月31日，鸿坤集团开发及由本集团管理的物业应占的总收益建筑面积分别约为520万平方米，相当于总收益建筑面积的99%；从鸿坤集团开发的物业所取得收益约1.73亿元，占总收益的98.6%。

鸿坤集团素有北京西红门地主之称，其”西红门模式“在业内为人熟知。在鸿坤集团的资源倾斜下，鸿坤物业的收益水平持续上升。不过， 与大多数物业公司净利增速上涨的情况相比，鸿坤物业的收入和净利润增速却出现大幅下滑。

就收入和净利润同比增速来看，2017及2018年，鸿坤物业收入同比增长分别为64.42%及31.12%，至2019年前8月降至11%。其2017年净利润同比增长为102.67%，至2018年降至4.63%，到2019年前8月则进一步降至-22%。

招股书中，鸿坤物业将利润的下滑归结于不断增长的劳工和分包成本，而这两项成本也占鸿坤物业总成本的比重中不断提升。

合硕机构首席分析师郭毅指出，对于住宅物业收费，国家本身就有一套限制标准，而诸如小区清洁一类服务，行业定价又较透明，与此同时人力成本却是不断上涨，因此广大物业公司基本无法在传统的服务中获得更大利润。

在人力成本较高的情况下，鸿坤物业也在寄希望于科技手段改善成本。2019年6月，烨星收购关联方鸿坤集团旗下的鸿坤荟手机应用程序，注册业主及住户可以通过鸿坤荟进行网上交付物业管理费、安排家居维修等。

事实上，这也是当前多个物业公司尝试的增值服务方向。如碧桂园服务打造的智慧社区、绿城服务开发了“幸福绿城”APP等。不过，在当前各大生活类APP巨头如支付宝、微信等，已经覆盖业主生活的方方面面，物业公司要想在其中分得一杯羹，依然具有较大的挑战。

而随着赵伟豪的上任，这一挑战的重任也将由他承担。据招股书披露，鸿坤物业重组完成后将有盛达丰拥有，盛达丰为伟赋全资持有，伟赋由赵伟豪、吴虹女士及赵彬先生分别拥有98.62%、1%及0.38%股权比例。三人系父子、母子关系。其中，赵伟豪为鸿坤物业实际控制人，现年27岁，其于2016年9年从波士顿大学毕业，现任鸿坤物业执行董事。

一直以来，赵伟豪对外极其低调，很少出现在大众视野中。真正让他走入大众面前，便是其姓名出现在鸿坤物业的股权架构顶端。

有了赵伟豪的加入，鸿坤物业给予了外界更多想象空间。但其能否解决鸿坤物业面临的净利下滑困境，依然是一个问号。