事态终会平息，对标2003年SARS，2020年楼市或将出现黄金坑！

　　编者按：疫情终会消失，但是随着疫情而来的恐慌情绪给各行各业都带来了极大的冲击，从股市到楼市再到我们日常生活的各个角落，都出现了不同程度的价格损失。但是，无论疫情如何发展，它终将会过去，而等疫情过后回首当下，或许会发现这又是一个黄金坑。

　　一、2003年的SARS事件环境与当前的异同

　　（1）经济层面：这一次的疫情与2003年SARS时期所处的宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力，而上一次2003年经济基本面整体上行。

　　（2）政策层面：楼市所处阶段以及政策调控力度与2003年不同，当前楼市已处在稳步调整通道。目前市场整体处在调整通道当前在疫情的冲击下，房地产政策存优化空间，但彻底转向的可能性较小。与此同时，在地方政府财政压力加大和企业销售承压的背景下，土地供给节奏将会加大，融资政策亦会有所改善。

　　（3）开发商层面：当前大型企业规模突出且部分企业采取高周转策略，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。

　　综合来看，尽管事件对房地产板块心理层面影响偏负面，但实际销售、价格和投资等方面的影响还有待观察。若疫情能够有序控制，参考SARS前后历史经验，真实冲击或较为短暂。对标2003年SARS前后楼市的数据，无论是开发投资额、房屋新开工、商品房销售面积和价格，均受到了一定冲击。但后续伴随疫情得到控制，市场逐步恢复正常。

　　二、这一次楼市将会有如何影响？

　　（1）销售影响分析：短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，二季度会逐渐恢复。不同地区中，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。

　　（2）其他影响因素分析：基于第三方智库根据经济增速、因城施策政策、M2的增速（主要是基于央行近期发布的相应货币政策）以及对房地产金融不会过于严苛的预期，预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%。

　　（3）整体和未来发展影响：此次疫情发生在1-2月，考虑到季节性因素和春节假期影响，整体对全年市场的边际影响作用相对较小，地产置业需求尚存，但会有所延后。除此之外，现阶段，社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌，也会成为未来行业发展的重要方向。

　　三、为什么说可能存在黄金坑？

　　（1）这一次一季度各家地产公司回款必定受到影响，要知道房地产是高资金杠杆行业，多耽搁的每一天都要承受大量的利息支出。在地产行业整体高周转背景下，未来半年时间里，房地产企业势必会加快资金回笼速度。这为“价格战”出现奠定了内因。

　　（2）M2增速。年后股市上演大起大落好戏，股市今天快速拉动的原因是大量的资金涌入。结合最近央行一些列量化宽松政策以及未来调控的预期，今年M2增速很可能改变收敛态势反向上升。M2增速和房价增速之间的关联有兴趣的朋友可以私下做一个对比。这为房价企稳提供了外因。

　　（3）政策：联想2015年房产去库存口号到2017年以后房住不炒、遏制房价快速上涨，都奠定了一个大的基调：房价出现大起大落的可能性不大。

　　以上因素也就意味着，宏观层面未来短期房价可能会出现一波下调，但是一旦回笼资金任务得到解决，在政策及资金促进作用下，楼市将会快速企稳并回到之前价格水平。黄金坑或将出现。

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