奥园收购绿城留香园尘埃落定！能否让此盘冲出重围？

关于中国奥园收购绿城·留香园的消息，实际上在1个多月前的12月10日左右就已经传出。

不过，绿城·留香园找到了发布此消息的媒体要求删稿。

1月13日，奥园方面以一张海报宣布：奥园地产集团西安公司喜获西咸新区优质项目。后经媒体证实，该项目正是此前传言的绿城·留香园。

不过，西安当地有自媒体发稿后，绿城·留香园有工作人员又联系到发布媒体……

但是，经历绿城·留香园方面多次辟谣、多次要求媒体删稿后，2020年1月16日，随着绿城·留香园的开发主体西咸新区绿城颐观房地产有限公司股权变更完成，这标志着中国奥园收购绿城·留香园尘埃落定！

而我们需要关注的是，中国奥园接手之后，能否带领绿城·留香园冲出重围？

01

命运多舛的绿城·留香园

提到绿城·留香园，可以用“命运多舛”四个字来形容。

与绿城·西安全运村、绿城·桂语蘭庭的投资主体是北方绿城不同的是，绿城·留香园的投资主体是西北绿城。

西北绿城在西安计划开发的第一个项目实际上并不是绿城·留香园。

早在2015年的时候，西北绿城就计划在临潼旅游度假区打造绿城集团旗下的桃花源系列产品，甚至在曲江大唐不夜城开放了展厅。当时，所有人都对此项目充满期待，因为这将是绿城在西安的第一个项目，并且带来的是绿城著名的产品系之一的桃花源系。

但是，后来该项目搁浅，此前已经开放的展厅也已经撤掉。至于具体原因，我们不知道。

而西北绿城当年准备在临潼开发项目的那块地，也就是后来融创正在开发的融创·桃源府项目。

临潼项目搁浅之后，西北绿城又来到西安以西，进驻西咸新区能源金贸区！西北绿城不但在这里将打造绿城·留香园项目，还将绿城西北总部落户在西咸新区能源金贸区。

2017年10月份，绿城·留香园招聘信息发布，案名也同步发布，所有人开始将目光转移到这个项目上。

但就当所有人在关注绿城·留香园项目的时候，在随后的1年多时间里该项目则并没有实质性进展，甚至在咸阳开放了展厅之后又关闭。

直至2019年1月，绿城·留香园项目的地块进行拍卖，才标志着该项目进入到实质性阶段。

但是，2019年1月21日该地块拍卖当日，当所有人都以为西北绿城会以底价毫无悬念的摘得此地块的时候，没想到的是中梁、中海、正荣、金地半路杀出，参与到该地块的竞买。

最终，西北绿城以97782万元拿下了这块99.649亩的住宅用地，溢价率53.31%，折合地价981.25万/亩，楼面地价为5887元/㎡。

西北绿城摘地后，有意思的事情是当日没抢到地的中梁在官微还发布了一条消息宣传中梁将与绿城合作开发该项目……

据传，西北绿城以981.25万元/㎡拿下绿城·留香园这块地的土地成本，已经远远超出了当时预计的成本，这无疑让该项目的土地成本增加。

但不管这样，西北绿城总算拿下了这块地。

拿到这块地后，西北绿城开始按照节奏推进该项目的工程、营销等工作，包括临时展示区开放、营销中心开放、产品发布会、价格公示等等。当时，包括地产房剑在内，所有人都对此盘充满太多的期待，因为在这块临河的土地上，西北绿城打造留香园精装大平层产品，也算是真正兑现了这块土地的价值。

2019年7月，绿城·留香园价格首次公示，精装小高层2.3万元/㎡的价格在当时充满了争议。有人认为值，有人认为不值。

由于该项目不属于西安行政辖区范围之内，所以销售方面没有线上意向登记环节，因此关于客户对绿城·留香园的认可程度我们不得而知。但从该项目后来在销售阶段采用降价策略来看，该项目销售情况并不理想。

02

为什么会卖掉？

关于绿城·留香园后来卖给奥园地产的原因，虽然说销售不佳不是唯一的原因，但一定是非常重要的原因。

众所周知，绿城·留香园在2019年下半年入市销售之后，西安楼市整体开始下滑，高端改善盘去化率不断下降。同时，从下半年开始，西咸新区沣东新城、沣西新城与绿城·留香园类似产品的项目碧桂园·国湖、中国铁建·西派时代、林凯·溢金湾、融创·海逸长洲、绿地·铂瑞公馆等纯新盘项目均陆续入市销售，竞争程度可想而知。

另外，实际上绿城·留香园这块地，在当时拍卖的时候，出让文件对于这块地特别约定条件，也给项目后来的困境埋下了隐患。

翻看当时的土地出让文件，除了各项指标因素、配建人才公租房等一般性约定条件之外，该地块的出让还有1条特别约定条件：

该宗地须于成交之日起一年内完成总投资的30%以上，并在三年内完工。

也就是说，西北绿城在2019年1月份拿到这块地后，1年内该项目投资额要达到30%以上，在2021年底的时候该项目要基本完工。

显然，这对开发商的资金链提出了更高的要求！也就是说，不管销售情况好与坏，工程不能停，必须按时完工！这对于大多数开发商而言，无疑是一个非常大的挑战！

03

中国奥园接手

在过去1个多月时间，经历多次辟谣、绿城·留香园工作人员要求媒体删稿之后，2020年1月16日，绿城·留香园的开发主体西咸新区绿城颐观房地产有限公司已经完成了股权变更、法人变更等。

变更后，西安奥园骏远房地产开发有限公司（西安奥园全资子公司）持股比例为80%，西安绿城颐乐置业有限公司持股比例为20%。

由此，奥园收购绿城·留香园尘埃落定。

在这里，我们再聊聊奥园这家公司。

总部位于广东的奥园地产，1996年成立，2007年在港交所上市，股票简称“中国奥园”，连续多年位列中国百强房企。

但实际上，在上市后很多年的时间里，中国奥园的规模并不大，到2015年的时候全年销售规模只有151.7亿元。

但是，2015年之后，中国奥园开始了狂奔。

2016年、2017年、2018年、2019年，中国奥园的销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元、1180亿元，同比增幅分别为68.8%、78.1%、100%、29%，短短4年时间业绩翻了多少倍，大家可以计算出来，属于中国百强房企中增速最快的房企之一。

也正是在业绩规模狂奔的这几年，2017年奥园进入到了陕西市场。

进入陕西市场之后，奥园像新城、中梁、远洋等开发商一样，在陕西也是多个团队同时在拓展项目、单独进行管理运作。

奥园在西安，以住开、商开两个团队在单独运作。

住开公司的项目包括咸阳高新区的奥园·枫丹名郡、高陵项目等；商开公司的项目包括奥园·誉府、奥园·和悦府等。

而此次收购绿城·留香园的，属于住开公司。

关于奥园的住开公司、商开公司之间的区别，我专门登录了一下奥园的官网查询。在奥园的官网上，集团业务包括地产集团、商业地产集团、国际投资集团、健康生活集团等。

地产集团，也就是我们所说的住开公司，奥园官网上给地产集团的简介是：以健康、运动为核心，首创“复合地产”开发模式，开创性地将房产开发与人类生活密切结合，开发运动、教育、商业、养生休闲等多元化复合人居。

商业地产集团，也就是我们所说的商开公司，奥园官网上给商业商业地产集团的简介是：秉持奥园复合地产开发理念和“商住融合发展战略”，开发了 “奥园广场”、“奥园城市天地”、“奥园冠军城”等核心产品线。同时，聚焦粤港澳大湾区、环北京、长三角、北部湾等区域，积极参与城市更新改造，全面改善旧城人民居住生活环境和城市面貌；成立县域综合体集团，在人口大县、贫困县成功打造多个县域商业综合体标杆项目；携手高科技产业资源和高等学府教育科研资源，以产城融合，促进科教兴城，引领科创复合地产。

你能看出区别不？

在我的理解就是住开公司主要做的是住宅项目，商开公司除了商业项目之外主要参与的是旧改。

反正，在西安是这样的。

04

能否冲出重围？

收购绿城·留香园完成股权变更之后，对于奥园来说只是第一步，如何让这个项目冲出重围，才是最为重要的。

一方面，作为这几年新进入西安市场的开发商，西安市场对于奥园的品牌认知、产品认知其实还并不充分，特别是在高端产品领域，奥园在西安还无法与融创、万科、华润、星河湾等品牌相提并论。

另一方面，由于奥园进入西安市场的时间比较短，项目还都没有交付，交付才是考验，西安市场还没有真正看到奥园在西安交付后的产品。而从奥园在咸阳高新区收购的项目奥园·枫丹名郡近期的交付情况来看，并不理想。

更为重要的是，今天的西安高端市场，已经与半年前绿城·留香园刚刚亮相时的市场环境，也是无法相提并论。

正如前文提到的，市场行情下降、市场上同类产品增加，必然给绿城·留香园带来非常大的挑战。

抛开西安主城区的华润·悦府、金茂府、欧亚国际三期等项目不谈，仅绿城·留香园的周边，必将直面同为沣河沿线的融创·海逸长洲、林凯·溢金湾的竞争，而绿城·留香园西侧一河之隔是中国铁建地产打造的中国铁建·西派时代，也属于同类产品。在咸阳市区，占据咸阳城市中心、紧邻渭滨公园和咸阳湖的长安尊品也已经重新包装入市销售……

所以，奥园接手之后，如何赋予这个项目更多的优势和资源、服务，将显得非常重要。

这一切，让我们继续关注。