与2003年非典相比，这一轮疫情对房地产影响更大、还是更小？

文/拾遗君

2019年中国排名前五的开发企业在1~2月销售额占全年比重为12%，房地产需求在疫情的影响下只会延后，并不会消失。

回顾非典疫情，SARS（非典型肺炎，严重急性呼吸综合征）最早发生于2002年11月的广东，2003年2月伴随春运在全国范围内扩散，2003年3月初开始进入集中爆发期，至5月初新增病例数量开始明显下降，6月疫情开始走向结束，前后共经历了半年左右的时间。

2003年非典时期影响最严重的省市是北京、香港、广东省，感染人数超过千人。

受SARS疫情影响，2003年二季度中国GDP增速出现明显放缓，但仅影响一个季度后，就出现了快速修复，期间主要冲击了消费类行业，但对于房地产投资及量价的影响相对较小。

其中，房地产投资和销售面积在2003年3~4月出现了一定幅度增速高位放缓，但5月就实现了修复，2003年二季度全国房地产销售面积同比增速依然达到了33%。

2003年全年，中国房地产投资和销售面积增速分别高达30%、29%。

非典疫情影响最严重的北京和广东，其中北京在2003年3月的房地产销售面积绝对量和增速仍然非常高，4月放缓但5月重新回升，2003年二季度整体增速为50%。

广东在2003年1~2月房地产销售面积保持了快速增长，3~4月出现短暂负增长，但5月之后持续修复，2003年一季度、二季度的整体增速分别为29%、26%。

值得注意的是，2003年中国房地产市场正处于行业高速发展初期，并且2003年上半年执行了宽松的货币政策，下半年进一步将房地产确立为国民经济的支柱产业，这是2003年在非典疫情影响下房地产基本面保持稳定的关键。

与2003年非典疫情相比，这一轮新型冠状病毒肺炎对房地产市场的影响，将有何不同？

2003年非典疫情的影响对分析此轮新型冠状病毒肺炎后楼市的演变趋势有着重要的参考意义，但也要关注这两轮疫情爆发时房地产市场在发展阶段、政策环境、技术条件等方面存在的差异。

考虑到目前房地产处于总量需求已接近顶部位置，行业持续成为政策严控对象，目前房地产行业整体环境远不如2003年，因而从短期基本面上，预计2020年新冠肺炎疫情对房地产市场的负面影响可能要大于2003年。

同时，2020年中国经济增速处于历史低位阶段，并且房地产被定调为不能作为短期刺激经济的手段，此时经济结构主要以消费为主，新冠肺炎疫情短期内已剧烈冲击了消费领域，进而对经济的负面影响更大。

原本目前中国经济和财政压力加大，这一轮疫情将会进一步加剧经济下行压力，打破政府兼顾控地产与稳经济的弱平衡，或促发逆周期调控弹性加大。

从这两轮疫情影响程度及发展情况来看，新冠肺炎传染性较SARS更强，但现阶段的致命性较SARS更弱。2003年SARS主要爆发时点在3月以后，历时5个月才被公众所重视并开始大规模采取防护隔离措施，总体疫情持续时间较长。

每年的3~4月份正值中国楼市传统“小阳春”，房地产销售、开工、投资也因此在非典疫情集中爆发时显著放缓。

这一轮新冠肺炎从2019年12月发现首例感染者，只用了一个多月时间已被公众所广泛认知，爆发时正处于中国楼市销售淡季，目前全国绝大多数地区对新冠肺炎的响应速度和针对性更强，隔离措施更有效，疫情持续时间可能更短。

目前新冠肺炎疫情仍在持续发展阶段，无法预计何时将会迎来改善，预计会对2020年1~2月全国商品房销售产生影响。

但相对而言，每年的1~2月是中国楼市传统销售淡季，全国房地产销售面积和开工面积占全年比重都不超过10%。

2019年中国排名前五的开发企业在1~2月销售额占全年比重为12%，低于3~4月和9~10月的17%、21%，目前的新冠肺炎疫情爆发阶段对房地产销售边际影响有限。

另外，对比2003年非典疫情时期，现在房地产销售渠道、技术条件已有不同。非典时期房地产销售全部依托售楼处，当前开发企业、代理行、经纪公司的线上销售、VR看房、中介一对一服务等销售渠道和技术条件，可以在一定程度上促进房地产销售与成交。

所以，这也意味着房地产需求在疫情的影响下只会延后，并不会消失。这一轮新冠肺炎疫情举全国之力进行防控，未来地产需求有望随着疫情改善而逐步释放、回归。

如上述所提及，与2003年SARS疫情相比，这一轮新冠肺炎疫情的宏观经济环境有两点不同：一是当前经济面临较大下行压力，受疫情影响更大的第三产业占比更高；二是房地产市场在“房住不炒”调控政策下整体平稳，但存在下行压力。

中央政策之前几次定调房地产行业要平稳健康发展，过去几年市场韧性较强，因此对房地产的政策调控整体趋严，但如果这轮疫情潜在加剧经济下行压力，打破近年房地产行业的平稳态势，叠加开发企业接下来潜在的偿债压力，未来将出现流动性、楼市调控、融资政策等一系列逆周期调节的空间。