最高法院:评估机构超期作出评估报告的,是否应重新评估?|保全与执行

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　　【最高人民法院】

　　评估机构超出执行法院规定期限作出《估价报告》，若对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，不构成重新评估的事由

　　延伸阅读

　　编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

　　裁判要旨

　　法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助，是法院确定拍卖保留价的手段，对于评估报告异议，法院重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但若超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，法院并不准许重新评估。

　　案情简介

　　一、2016年9月19日，福建高院作出（2016）闽民终643号终审判决：莆田中宏公司偿还林啟明借款本金人民币6000余万元本息。

　　二、2016年10月11日，经林啟明申请，莆田中院作出（2016）闽03执364号执行裁定，查封了莆田中宏公司名下财产，包括A-03地块上42套房产（以下简称42套房产）。

　　三、2016年11月28日，莆田中宏公司以超标的查封为由向莆田中院提出执行异议，并提供两份公司委托的房地产评估报告。

　　四、2017年4月14日，莆田中院作出（2017）闽03执异2号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的异议。

　　五、莆田中宏公司向福建高院提起执行复议，福建高院认为，本案不应启动重新评估，并裁定驳回其复议申请。

　　六、莆田中宏公司向最高法院提起申诉，主张评估程序严重违法致使评估价格过低。最高法院裁定，驳回其申诉请求。

　　裁判要点及思路

　　北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。关于本文讨论的这个问题，他们认为：

　　一、法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。

　　二、关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。

　　三、房地产评估机构经法院委托进行评估时，需按照当前有效的《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）规定，遵循特定的评估方法、标准、过程及结果。

　　实务要点总结

　　北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

　　前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，就评估及法院审查评估异议的判断标准问题，总结本案要点如下，供实务参考。

　　一、执行程序中，当事人及利害关系人可以对评估报告提出异议，法院主要就评估机构人员的资质与评估程序严重违法两方面予以审查。如在房地产评估领域，《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行），但其属于推荐标准，且并无强制性条文，若具有资质的评估机构虽违背该规范有程序瑕疵，但作出的评估报告并未程序严重违法，则该评估报告原则上有效。

　　二、法院采取摇号选定评估机构并向被执行人送达了评估报告，虽未通知被执行人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，不构成程序严重违法，法院并不准许重新评估。

　　三、法院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复并由评估机构充分回应了各项异议理由，若异议人没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，则法院不予重新评估。

　　四、异议人提交评估报告以证明评估价值明显偏低，但该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，其结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，法院采信经其委托作出的评估报告并无不当，不准许重新评估。

　　相关法律规定

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】

第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

　　《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】

第十一条 评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。

　　《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）

4.1.1 选用挂机方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。 4.1.3 当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

　　法院判决

　　以下为该案在最高法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析：

　　本院认为，本案争议焦点在于《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。

　　对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由法院委托专门的具有相应资质的评估机构进行评估。根据《拍卖、变卖规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此，本院重点针对莆田中宏公司所主张评估程序违法问题进行审查。关于《估价报告》未在执行法院规定期限内做出的问题。即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。关于评估方法的选用问题。按照《房地产估价规范》，评估机构可以同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法，况且《估价报告》就为何对42套房产只选用比较法已进行了说明。关于比较对象是“利害关系人之间的交易”的问题。本案申诉人并未提供充分证据证明其与17套房产买受人存在所谓的合作关系并产生某种利害关系。关于比较单价问题。《估价报告》系以合同备案价作为比较单价，该价格为房产交易当事人自行向政府主管部门登记，评估机构以此价格作为比较单价并无不妥。综上，莆田中宏公司所主张评估程序严重违法致使评估价格过低的申诉事由，本院不予支持。

　　案件来源

　　《林啟明与莆田市中宏房地产开发有限公司、福建省中通恒基投资有限公司等执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执监231号】

　　本案争议焦点，关于法院对评估异议的认定，评估程序瑕疵与严重违法的标准等问题，我们检索以下两类案例，以供读者参考。

　　一、法院不准许重新评估

　　1. 法院采取摇号选定评估机构并向被执行人送达了评估报告，虽未通知被执行人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害被执行人的诉讼权利，不构成严重违法，不能因该程序瑕疵而允许重新评估。

　　案例一：《山东双月园置业发展集团有限公司、北京建谊投资发展（集团）有限公司与山东双月园置业发展集团有限公司、王卫军等股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【最高人民法院（2015）执申字第36号】

　　本院认为，关于是否可以因程序瑕疵而允许重新评估的问题。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，申诉人提出了评估程序中的若干违法情形，但均不足以支持其重新评估的申请。首先，法律并没有规定人民法院在委托评估前必须制作财产现状调查笔录，也没有规定评估资料必须由双方当事人提供。本案需要对股权进行评估，被评估单位依法提供了评估所需资料，而且在山东双月园公司提供《框架协议》等材料后，评估机构也做出了回应，并认为这些材料不足以改变评估结论。山东双月园公司以执行人员应当在委托评估之前制作涉案财产现状的调查笔录、评估资料应当由双方当事人提供为由提出的重新评估申请，没有法律依据，本院不予支持。其次，本案中的评估机构，系北京市高级人民法院摇号确定，符合《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条有关采用随机方式确定评估机构的规定。山东双月园公司申诉称人民法院选择评估机构没有通知其到现场，也没有告知其评估机构选择情况，但北京市第二中级人民法院依法向山东双月园公司送达了评估报告，山东双月园公司可以通过提出异议的方式，对评估报告发表意见；并且山东双月园公司并未提出评估人员具有应当回避的法定情形。因此，本案中即使人民法院未通知山东双月园公司到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害山东双月园公司的诉讼权利，不构成严重违法，不能因该程序瑕疵而允许重新评估。

　　2. 法院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复，是执行程序中当事人对评估报告提出异议的主要救济途径。若评估机构已经充分回应了异议人的各项异议理由，并且异议人没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，则法院并不认为存在重新评估的法定条件，不予重新评估。

　　案例二：《利害关系人翟某某对申请执行人大连某某房地产开发有限公司与被执行人某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请异议的执行裁定书》【辽宁省高级人民法院（2017）辽执异13号】

　　本院认为，关于是否应当重新评估的问题。本案的评估公司是依法入选的司法委托评估机构，具备相应的资质，本院司法辅助办公室经摇号随机方式选定其作为本案的评估机构，并不违反法律规定。对拍卖标的物进行评估涉及专业领域的问题，本院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复，是执行程序中当事人对评估报告提出异议的主要救济途径。针对翟某某提出的评估报告没有释明抵押权，评估范围中未包含负一层的人防工程，没有列明土地价值，无法区分土地价值在整个拍卖中的份额，评估价格明显过低，评估方法错误等各项理由，评估公司于2017年11月5日、27日两次分别一一作出书面答复。评估公司已经充分回应了翟某某的各项异议理由，并且翟某某没有提出充分的证据推翻评估公司的答复意见。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”翟某某提供的证据材料不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，不符合重新评估的法定条件。经审查评估报告和评估公司的答复，本院认为亦不存在重新评估的法定条件。因此本院对翟某某重新评估的请求不予支持。

　　3. 异议人提交评估报告以证明本案评估价值明显偏低，但因该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，该评估报告的结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，法院采信经其委托作出的评估报告并无不当。且对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。

　　案例三：《中国光大银行股份有限公司扬州分行与高邮市申夏生物工程技术有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2017）苏执复108号】

　　本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案所涉评估报告是由具备评估资质的评估机构、评估人员作出，评估程序并未严重违法，本案不存在法定的重新评估事由。闵立鑫、郑晓静主张扬州中院未通知其选择评估机构，根据扬州中院选择确定评估机构笔录记载的内容，扬州一元评估公司系通过电脑随机选择的评估机构，即使闵立鑫、郑晓静未能参加选择评估机构，该情形也不属评估程序严重违法。闵立鑫、郑晓静提交2012年用于向银行贷款而作出的评估报告以证明本案评估价值明显偏低，因该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，该评估报告的结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，扬州中院采信扬州一元评估公司的评估结论并无不当。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。闵立鑫、郑晓静请求重新评估理由不成立，本院不予支持。扬州中院（2017）苏10执异16号执行裁定并无不当，应予以维持。

　　二、法院准许重新评估

　　4. 法院认定，评估报告确定的估价时点不符合法院委托目的要求，属于评估程序严重违法，准许重新评估。

　　案例四：《潍坊宜海置业有限公司（原称海正集团潍坊宜海置业有限公司）、林宝辉借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【江西省高级人民法院（2018）赣执复3号】

　　本院认为，关于复议申请人提出评估机构、评估人员不符合法定资质条件问题。虽然复议申请人提出江西新源洪城房地产土地司法鉴定所《司法鉴定许可证》没有颁证日期，只有有效期，且评估人员的执业证书的日期与批准执业的日期不一致，一评估人员身份证号是第一代身份证号，由此认为该鉴定机构及评估人员的资质不真实，但经审查，江西新源洪城房地产土地司法鉴定所的《司法鉴定许可证》是由江西省司法厅颁发核准的，本案中评估报告出具的时间在该鉴定所鉴定资质的有效期内。评估人员严兴中、汪文春、殷金火及李斌执业资格证书也是由江西省司法厅颁发核准。因此，本案评估机构的《司法鉴定许可证》和评估人员执业证书是经具有审批职能机关批准颁发的，具有合法评估资质，故复议申请人提出评估机构、评估人员不符合法定资质条件的异议理由不能成立，本院不予支持。

　　关于复议申请人提出本案评估违反法定程序的问题。复议申请人提出评估报告确定的估价对象的时点是2015年6月，不符合法律规定和行业标准要求。根据查明的情况，本案中，2015年5月，南昌中院委托江西新源洪城房地产土地司法鉴定所对涉案房地产进行评估，后因该评估报告超过有效期，2016年6月28日，南昌中院又委托江西新源洪城房地产土地司法鉴定所对涉案房地产进行评估，评估报告确定的估价期日为2015年6月3日。根据国家标准《房地产估价规范》规定，房地产的市场价值评估，应遵循价值时点原则，即评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；对房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格。国家标准《城镇土地估价规程》规定估价期日根据估价目的确定。因此，估价对象在评估确定的时点上价值的时间点是评估基准日。选择何时为评估基准日，取决于特定的评估目的。合理地确定评估基准日，能客观、真实地反映特定评估目的下资产的公允价值，切实保护各方当事人的合法权益。南昌中院再次委托评估时间为2016年6月，委托评估的目的是为了拍卖涉案房地产，从委托评估目的和时间来看，估价时点应选择委托之后，才能客观、真实地反映特定评估目的下资产的公允价值，但是本案评估机构依该次评估委托作出的评估报告确定的估价期日仍为2015年6月3日。因此，评估报告确定的估价时点不符合法院委托目的要求，属于评估程序严重违法。故复议申请人提出重新评估申请的理由，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款关于“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，本院予以支持。

　　本期主编

　　执行主编 龚炯律师 北京云亭律师事务所