百年人寿难啃 奥园、绿城为何连续入股失利

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  房企扎堆百年人寿股东

  撰文 | 舒克

  出品 | 大摩财经(ID:damofinance)

  历时半年之后,奥园和“前辈”绿城一样入股百年人寿失利。

  1月20日,中国奥园(3883.HK)公告称,由于收购事项的先决条件未能如约达成,因此收购百年人寿股份事项终止。同时,中国奥园还披露,截至目前部分款项已经退回,其余款项正在安排退还,退还的款项将用于发展公司主营业务。

  

  中国奥园收购百年人寿股份一事源于去年7月。彼时,中国奥园公告将以32.6亿的价格收购百年人寿13.86%股份。收购完成后,中国奥园将成为百年人寿的第一大股东。

  根据当时的收购协议,所谓的先决条件不过五条。除了规定买卖双方的资料真实、双方各自同意外,还要求“中国银保监会批准根据收购事项变更目标公司的股东,并完成有关工商变更登记”,而这也是最可能未如约达成的先决条件。

  

  这种情况也不是第一次发生。2019年8月,绿城就曾因未获得银保监会批准,成为百年人寿大股东梦碎。

  难啃的百年人寿

  百年人寿的股权和地产圈渊源颇深。

  百年人寿2009年正式开业,截至2018年末,大连万达持有9亿股百年人寿股份,持股比例11.55%,位列第一大股东。新光控股、融达投资、一方地产、恒茂地产、大连城建、科瑞集团、华建设分别持有8亿股(占10.26%),为并列第二大股东。

  2019年开始,百年人寿进入大股东争夺战。2018年12月底,绿城高调宣布以27.18亿收购百年人寿11.55%股份,疑似接盘万达;2019年7月,中国奥园宣布拟以32.6亿收购百年人寿13.86%股份,成为百年人寿第一大股东。

  但两笔交易均未成行。

  除此之外,科瑞集团也披露拟将持有的8.98%股权转让给国测地理。但和绿地与奥园的转让一样,这笔披露了超过一年的交易,至今未有下文。

  此外,百年人寿二股东新光控股也深陷债务危机,所持8亿股股权已被司法冻洁,在去年宣布破产重组后,该部分股权也存在“易主”的可能。

  股权转让迟迟未成行,让百年人寿的资金一直处于承压状态。

  近日,百年人寿被评级机构下调评级。评级报告显示,百年人寿资本补充压力很大,由于股权变更事项进展较慢,未来增资面临不确定性,外部支持无明显增信作用。中债资信将百年人寿的主体等级由“AA-”调整为“A+”,评级展望由“稳定”调整为“列入负面信用观察名单”,债项等级由“A+”调整为“A”。

  资金承压带来的最直接后果就是偿付能力告急。数据显示,百年人寿的综合偿付能力充足率在2018年多次逼近监管红线。2019年第二季度虽然有所好转,但三季末数据显示百年人寿的核心偿付能力充足率降至80.46%,综合偿付能力充足率也降至104.17%,风评等级C,再次逼近监管红线:综合偿付能力充足率不低于100%、风险评级不低于B。

  

  除此以外,百年人寿近期还被监管处罚。1月16日,百年人寿官网披露江苏分公司存在数据造假、错误介绍保险产品重要内容,欺骗投保人的行为,被监管罚款39万。

  

  中国奥园的算盘

  险资与地产的联动并不少见。

  保险业有着稳定现金流,对于融资难的房企来说是一项可持续的资金来源,且融资成本低廉,因此成为房企积极“拉拢”的对象。

  而且,保险业和地产也进行业务上的合作——保险公司的保费投资地产已经成为业内的常见模式。除房企积极入股保险公司外,险资举牌房企动作频频。

  但2017年起,监管层对于地产介入保险开始严加整治,“获得监管同意”成了房企入局保险的达摩克利斯之剑。

  在绿城因监管否决退出竞争后,奥园为什么还是想要“掺一脚”呢?

  为降低对传统房地产开发业务的依赖,中国奥园近年来一直做多元化转型。在奥园最初的布局中,拿下百年人寿控制权将与上市平台奥园健康(3662.HK)联动,拓展健康、康养板块业务。

  不过,随着收购失败,奥园不得不重新安排回笼的资金。根据奥园的说法,交易退款将全部用来发展主业,也就是房地产。

  对于2019年上半年扣非净利仅有22.7亿的中国奥园来说,回笼32.6亿资金对其主业影响巨大。

  事实上,奥园的地产板块在2019年有了大幅增长。数据显示,奥园2019年完成合约销售1181亿,同比增长29%,成功晋升千亿房企。此外,根据克而瑞数据,奥园集团是去年排名蹿升最快的千亿房企,同比上升11个位次至第27名。

  而且在二级市场上,中国奥园也受到了投资者的追捧,2019年全年股价上涨168.53%,远高于港股房地产行业涨幅(16.61%)和恒生指数涨幅(9.07%)。

  将回笼资金全部押注主业后,奥园在地产领域还有哪些打法让人期待。

  随着绿城和奥园的交易终止,围绕在百年人寿身上的话题逐渐告一段落。谁将成为下一个接盘者?面对手握稀缺寿险牌照的百年人寿,或许,房企们并不会放弃。

  END

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