32亿收购告吹 奥园步绿城后尘折戟百年人寿

内容来源：观点地产新媒体

1月20日，奥园宣布终止收购百年人寿，这是继绿城8月末因银保监会未批准交易从而停止收购百年人寿后，又一次房地产收购保险业务失败的案例。

距离宣布收购刚好半年的时间，奥园宣布终止此项交易，与绿城直接公告披露是银保监会的原因不同，奥园并没有直接透露具体原因，而是称“由于收购事项的先决条件未能按约定时间达成，因此该等协议予以终止。”

奥园所谓的先决条件不过5条，其余条款无非是买方与卖方一些程序以及内容保证，最有可能遭到变卦的仍是“中国银保监会批准根据收购事项变更目标公司的股东，并完成有关工商变更登记。”

绿城在2018年12月份高调宣布以27.18亿元收购百年人寿11.55%股份，成为百年人寿控制人后，奥园相继在2019年7月份宣布32.6亿元收购百年人寿13.86%股份，意图争夺大股东的位置。

彼时，市场对于绿城与奥园争夺百年人寿的议论愈演愈烈，而百年人寿的原股东为万达，可以说是多家房企“觊觎”百年人寿，而一个保险牌照的意义对于房企来说远不止如此，险资与地产的联动并不少见。

房企也希望构建自己的金融版图，例如恒大39.39亿元收购的牌照，世茂和新城都曾参与设立人寿公司。

其中，对于险资最激进的莫过于出身银行的黄其森，泰禾不仅仅发起创立海峡人寿，而且绕道香港以106亿港元完成收购大新金融集团旗下的寿险业务。寄望于通过险资业务提供现金流改善财务的泰禾，反而陷入了偿债难题中。

据了解，鉴于中国保险业的高门槛，人寿保险牌照具有独特的价值，而保险业务意味着稳定的收入，对于融资难的房企来说是一项可持续的资金来源，且融资成本十分低。

绿城董事会主席张亚东称，入股百年人寿是“希望能够通过与百年人寿的合作打通资金层面，为主业发展做服务”。

另一方面，保险行业与地产行业在业务上还能进行不少的合作——保险公司收到保费后需要将其进行投资，而买入商业地产就成了不错的选择，商业地产可以提供每年稳定的租金回报，而合理的配置可以让物业升值后进行转让获利。

对于国内的传统开发商来说，商业地产回款周期长且前期资金投入大，所以需要快速变现的方法，可以与险资形成有效的互补。

此外，奥园的多元化业务中的数个板块都走得很远，奥园集团主席郭梓文就希望通过百年人寿来达到旗下奥园大健康板块的协同：“百年人寿本身跟奥园健康的医美、康养这个板块，还有奥买家的客源板块是有关联的，所以我们认为公司在健康康养产业与保险业有密切关系。”

“现在广州、深圳都希望我们的百年人寿去开总部，均给出土地优惠……这是通过产业联动主业。”郭梓文在2019年8月份的投资者会上说。

虽然奥园和绿城心中的算盘都能把这笔账算明白，但是银保监会的存在让两者的打算都失去了可能性，其对于房地产和保险的合作一直都十分谨慎。

事实上，2017年以来，监管部门对地产介入保险开始严加整治，也令房企入股保险公司存在一定政策风险。

近日，中国银保监会副主席黄洪在国新办的发布会上就表示：“坚决抑制房地产金融化泡沫化。严厉查处银行保险资金违规流入房地产领域。”

然而，在不少投资者眼里，奥园此次退出百年人寿的争夺并不能算一件坏事，最重要的原因在于交易价格和百年人寿自身的资产质量。

绿城在2018年末宣布收购百年人寿后，次日股价便应声下跌达10%；而奥园同样如此，在2019年7月19日宣布收购后的3个交易日，遭遇了连续的下滑。

值得注意的是，奥园2018年的归母净利润才24.09亿元，此次收购百年人寿交易的价格超过32亿元，以高昂的价格收购一个非主业的保险公司对于部分投资者来说并不理想。

百年人寿是一家典型的中型险资企业，最大的特点或许在于其是东北首家内资寿险机构。

自2015年万达入股开始，百年人寿实现连续4年盈利，2018年累计保险业务收入385.65亿元，同比增长约30%，年内实现净利润6.97亿元，同比增长99%。

但百年人寿的偿付能力却连续遭到了监管部门的注意，其综合偿付能力充足率在2018年多次逼近100%的红线。

随着奥园与绿城的交易终止，围绕百年人寿的争夺也将结束，但房企对于金融牌照的渴求不会停止。