大湾区9城价值重新排序！东莞为何强于广州？

2019年已过，粤港澳大湾区11城，除香港、澳门之外，内地9个城市纷纷交出了自己的成绩单，透过各城市的新房网签数据，我们可以得到许多有用信息，并为9个城市的价值重新排序。

1、2019年大湾区9城新房网签量

全局来看，2019年大湾区内地9城新房共网签663237套，相比于2018年684719套，环比微跌3%，2018、2019两年整体相差不大，新房网签量保持在同一水平。

从各城市的新房网签量来看，惠州、佛山、珠海、深圳的数据值得关注。

大湾区内地9个城市与去年相比，7个城市的新房网签出现上涨，只有两个城市的新房网签量出现下跌。惠州同比下跌3%，佛山同比下跌32%。

在2019年之前，惠州是粤港澳大湾区唯二不限购城市之一，特点也非常鲜明，可以总结为“不限购、价格低、近深圳、存量大”，对于预算低，没房票又想投资大湾区的投资者来说，惠州确实是一个不错的选择。2019年惠州新房网签量14.7万套，位于9城之首，3%的跌幅在可接受范围内。

佛山在2019年的新房网签量同比下跌32%，非常值得关注。从2019年3月起，佛山的新房成交量出现6连跌，土地市场也频频遇冷，楼盘降价不断，二手房成交同样不容乐观。

值得注意的是，下跌32%，还是在佛山放松限购的背景下得来的，如果没有佛山人才新政，这个数据会更惨。

（注：2019年11月29日，佛山发布了人才购房新政，本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制，在大学生满地走的21世纪，这几乎等同于“放开限购”。）

另两个值得关注的城市是珠海和深圳。

珠海2019年新房网签量同比上涨133%，在深圳看房团看来，珠海出色的网签量，应该是一种报复性上涨。

珠海是一个人口稀少、产业薄弱、经济一般的旅游城市，但因为与澳门相连，政治地位非常高。珠海具有宜居性，有一定的政治地位，交通上有深珠通道和深中通道规划，所以一直是一个有“故事”的城市。

在2018年之前珠海限购非常严格，需要5年个税或社保，但在2019年，珠海累计有三次松绑，年初金湾斗门两个区限购放松；5月金湾斗门，加上唐家高新区放松；8月香洲、横琴180平米以上无需社保个税。从严格限购到大幅度放松，珠海新房市场表现为网签量大幅增加。

深圳新房网签量仅上涨29%，主要是受制于深圳入市新房的数量有限。回首过去一年，影响深圳楼市的三个事件，一是《粤港澳大湾区规划纲要》的发布，二是“示范区”的定位，三是豪宅线的调整。

2、大湾区9城住房稀缺度

单纯的新房网签量很难说明问题，结合城市的住房需求（城市常住人口）和新房供应（新房网签量），我们可以计算出住房稀缺度，如下图所示：

从数据中可以大致看出，深圳的住房是最稀缺的，约344人抢一套房，广州约187人抢一套房，值得注意的是，东莞的住房稀缺度与广州相差不大，东莞房产的价值非常值得关注。

住房稀缺度与房产的保值增值息息相关，中山、珠海、惠州的住房稀缺度较弱，更适合长线投资。

3、大湾区9城土地供应

一个城市土地供应越大，未来2-3年新房入市就会越多。结合该城市的住房稀缺度，我们可以判断该城市房价是否具备上涨动力。

深圳看房团查询各城市公共资源交易中心网站，统计出以下数据：

全局来看，广州的土地拍卖最疯狂，共出让88宗土地，土地出让金高达1552亿元，排在第二的佛山土地出让金不到广州的一半，仅732亿元，而深圳2019年共出让21宗土地，土地出让金为537亿元。

结合住房稀缺度，未来2-3年新房供应较少的城市是东莞、深圳、中山，住房稀缺度最大的城市是深圳、广州、东莞。

因此，未来2-3年，深圳和东莞的房价可能会面临较大上涨压力，广州由于大量的新房供应，仍会处于横盘或阴跌。

结合土地出让金和土地拍卖计容建面，我们可以估算出一个城市整体的楼面价。（注：本文统计的楼面价是包含了工业用地、商业用地和居住用地的平均楼面价）

土地的价格很大程度上决定了商品房的价格，我们大致可以判断出，中山的房地产开发商赚不到什么钱，而东莞、佛山、珠海的开发商拿地价格较低，但房价很高，这三个城市的房企利润较高。

4、开发商最看好哪些城市？

如果开发商看好一个城市的未来，就会愿意花更大的成本，竞拍该城市的土地。

我们从土地溢价率可以看出开发商最看好哪些城市的未来，如下图所示：

（注：土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%）

截至2019年12月，全国40个典型城市土地成交溢价率为9.6%。（易居研究院数据）在大湾区内地9城中，明显高于9.6%的城市有：深圳34.1%、东莞26.4%、佛山17.4%、珠海13.6%。

这意味着，在深圳、东莞、佛山、珠海这4个城市，开发商的竞争会相对激烈，想拿到心仪的土地需要付出更大的成本。

深圳的土拍自不必多说，6月份的那场“世纪土拍”已经震惊全国。东莞的拿地成本何时变得这么高了？

如果你经常关注东莞的土地市场，你会发现东莞在2019年下半年非常热。7月，金地拍下寮步一地块，楼面价1.2万/平；9月，深业鹏基拍下松山湖5万平商住地，楼面价1.8万/平；11月，华润拍下南城CBD“巨无霸“地块，楼面价2.2万/平……

结合上面东莞的数据，高住房稀缺度、较少的土地供应、高土拍溢价率，可以判断开发商比较看好东莞的市场。

相反，广州2019年土地供应过多，开发商的拿地成本要低于全国平均水平。

总结

通过以上数据的分析，我们可以得出以下结论：

1、深圳仍然是粤港澳大湾区内地9城最具有投资价值的城市；

2、东莞的市场逐渐趋热，未来2-3年的房价有较大的上涨压力，投资价值甚至隐隐超越广州；

3、广州有强大的住房需求，但广州也有大量的土地供应，大量的新房入市，所以未来2-3年广州的房价仍会处于一个稳定的状态，整体不会出现大幅上涨，局部如南沙可能会有涨幅；

4、长期投资来看，惠州是大湾区的洼地，适合大部分资金有限的投资者；

5、中山、佛山的房产要持谨慎、怀疑的态度，避免低效投资；

6、珠海短期看澳门，长期看深珠通道，珠海的房产价值有些特殊，房价又不便宜，所以能不能买看需求；

7、江门和肇庆，是大湾区中经济活跃程度较低，而且土地储备量很大的两个城市，目前还是以本地改善为主，本地客户购房占8成，投资客占2成，大湾区的长期发展规划，短期对这两个城市的利好还是有限的。