谢逸枫：春节返乡置业如何买房才叫靠谱？

文/谢逸枫

2020年春节来了，你在他乡还好吗？外地赚钱，回乡买房，这是千万流动人口的过年最大心愿。返乡置业除了要注意当地限购、税费减免，购房补贴贷款的政策外，弄清楚之外，则考虑买房的需求。最好选择大房大盘、物业好的楼盘，同时要注意项目的商业、市政的教育、医疗、小区的学校配套。

最关键是要选择经济实力强、人口多的城市买房，可以增值保值。不仅可以考虑自住，也可以改善或投资，既可满足居住，又可以家庭理财投资。买房大趋势二条主线是永远不变的，跟着经济走，跟着人口走，这是买房最好的策略。当前2019年全国31个省份均已公布了2019年GDP数据。

一类是2万亿-10万亿级别的省份

10万亿俱乐部成员诞生，广东省。预计2019年全省地区生产总值10.5万亿元以上、同比增长6.3%左右。居民人均可支配收入达3.89万元、增长8.6%左右。江苏省已经透露，2019年全年GDP接近10万亿元，年度经济增长率预计6.4%左右。这意味着，广东省将成为全国第一个挤进10万亿“俱乐部”的省份。

从GDP总量来看，广东首次突破10万亿元，继续领跑全国、排名第一。GDP总量超过5万亿元的省份有5个，除去广东外，还有江苏、山东、浙江、河南。超过4万亿元的省份有8个，除去上述省份外，还有四川、湖北、福建。而浙江、河南还在为争取突破6万亿大关发力。此外，浙江去年GDP总量首次突破6万亿元，河南首次突破5万亿元。

湖北、福建去年GDP总量首次突破4万亿元。值得关注的是，除了广东、江苏、山东、浙江、河南、四川外，湖北省2019年GDP首次迈入4万亿元大关，湖北省成为国内第七个正式进入“GDP4万亿俱乐部”的省份。云南去年GDP总量首次突破2万亿元。河南去年GDP总量继续领跑中部省份，四川持续领跑西部省份。

从GDP增速数据来看，去年西藏GDP增速排名第一，为9%。增速超过8%的省份还有贵州、云南、江西。18个省份去年GDP增速数据跑赢全国数据，江苏、北京GDP增速数据和全国6.1%的数据持平。中部6个省份，河南、湖北、湖南、安徽、江西、山西去年GDP增速均超过全国水平。

从已公布数据的省份来看，2019年GDP增速居前的为西藏自治区9%、贵州省江西省8.5%、福建省8%、湖北省7.8%、湖南省（7.6%）、安徽省7.5%以上、河南省7%以上，且这些省份今年的目标增幅均不低于7%。大部分省份GDP超额完成目标以外，也有部分省份2019年GDP增速没有达到预定目标。

比如黑龙江省，2019年GDP增长4.5%左右，低于此前5%以上的增长目标。吉林省2019年增长3.5%左右，低于5%-6%的目标。广西2019年GDP增长6%，低于去年年初7%左右的目标。内蒙古自治区GDP预计增长5.5%，低于此前6%左右的计划；西藏GDP增长9%，低于年初10%的计划。

二类是1万亿-3万亿级别的城市

2019年全国共有17座城市GDP过万亿，分别为上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、宁波、佛山和郑州。北上广深和重庆这5座城市入榜前五，GDP总量均超过2万亿，全国经济中心上海和政治中心北京GDP总量进入突破3万亿。

广东省是GDP总量破万亿城市数量最多的省份，其中2座城市GDP总量超过2万亿，分别是深圳的2.47万亿和广州的2.3万亿，佛山也挺进万亿。江苏省经济总量虽不及广东，但GDP总量破万亿的城市也有3个，分别是苏州、南京和无锡。而浙江省有2个城市的GDP总量破万亿，是杭州和宁波。

2018年，中国内地万亿GDP城市再扩容。自从2006年上海GDP率先突破万亿以来，到2017年全国已有14个城市GDP破万亿。2018年，宁波、郑州双双破万亿，万亿俱乐部成员扩充到16个，2019年扩容到17个城市，佛山。预计到2020年扩容到22个是，泉州、南通、西安、东莞、济南。

过去二十年中国城市格局的改变，经过三次重大改革洗牌。其一是沿海改革开放的城市崛起，重工业城市落幕。1998年国企改革开始，2001年加入WT0。其二是2008年底四万亿元、2012年二万亿元大投资，西部城市、中部城市崛起。其三是2014年国家中心城市、都市圈和城市群战略的部署。

三类是人口超过2000万级别的城市

人口规模是一个城市综合实力的重要体现。2020年年初上海新发布的201-2035城市规划，至2035年城区常住人口控制在2500万人左右。上海城市规模的控制，为周边的杭州、苏州、宁波及南京扩大城市规模，吸纳人口，提供了机遇。

从成都、广州两市发布的2035城市规划，成都人口控制在2300万，广州控制在2000万，在可以预见的2035年，这些大城市所属区域，高度城市化，几乎没有农村了，市域人口也就是城区人口。

由于重庆市域面积广大，相当于一个省，其人口超过这个数字理所当然。不过重庆做为国家中心城市，其城区人口超过2000万也是大概率事件。人口超过1000万级城市。福州，石家庄，济南，宁波，西安，合肥等预计常住人口达到1000万。

四类是人口超过1000万级别的城市

杭州市2019年5月报统计数据显示，杭州基本医疗保险参保人数已突破1000万人，达到1006万人。目前，全国人口破千万的城市共有16个。不算杭州，其他15个城市分别是：重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、临沂、郑州、南阳、西安。

其中，既包括北上广深四大一线城市，也包括重庆、成都、武汉、郑州、西安等强二线城市，还有南阳、临沂这样的三四线城市。一二线霸榜，中小城市增长停滞，相比于总人口规模，人口增量更能衡量城市的人口吸引力。2018年，全国人口增量十强城市分别为：深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙、宁波。

如此算来，加上杭州，全国“千万人口俱乐部”已扩容至16城。人的未来就是城市的未来。2019年16座千万人口城市中，除北上广深四大一线城市外，还包括重庆、成都、天津、武汉、苏州、郑州、西安及杭州等新一线城市，石家庄、哈尔滨等省会城市，以及南阳、临沂这样的人口大市。

其中重庆是全国人口规模最大的城市，达3101.79万人。不过，重庆城镇人口占比较低，仅为65.5%。另一个西部的国家中心城市——成都，实际管理人口早已超2000万人。自2017年7月实施“蓉漂计划”以来，成都已吸引超29万本科及以上学历人才落户。临沂和南阳分别为山东、河南两个上亿级人口大省面积最大的地级市。

不过，两座城市GDP均仅为三四千亿元，城镇化率分别为57.4%、46.23%，低于全国59.58%的平均水平，排名倒数。此外，深圳、上海、北京、广州、天津及武汉城镇人口占比都已超80%，达到发达国家水平。人口流向变化影响区域经济发展。除北京、哈尔滨和南阳外，另外13座城市人口都处于净增长状态。

五类是人口将进入1000万级部的城市

下一个千万俱乐部成员是谁？先看常住人口规模在800万到1000万人之间的城市，这些城市最有希望晋级千万人口俱乐部。常住人口在800万到1000万之间的城市有18个，有不少二线城市，更不乏三四线城市。这18个城市分别是邯郸、青岛、潍坊、保定、温州、新济南、徐州、菏泽、泉州、周口、南京、东莞、济宁、沈阳、阜阳、宁波、长沙、合肥。

这些城市能否跻身千万人口俱乐部，关键要看人口是否还在增长、人口增速如何。不难发现，二线城市人口增量明显高过三四线城市。在这18个城市中，过去三年，人口增量最高的城市分别是：长沙72.29万、宁波37.7万、济南35.78万、阜阳30.55万、青岛29.78万、合肥29.75万。

阜阳常住人口为820.7万人，户籍人口1070.8万人，说明阜阳市有250万户籍人口常年在外打工。900万量级的城市，可以排除邯郸、潍坊两市。保定常住人口为936万，离千万还有一定距离。青岛、济南，在未来5-10年内常住人口破千万。南京、宁波、长沙、合肥，未来常住人口破千万是有可能的。