农民市民化是楼市繁荣的又一契机吗?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  农民市民化是楼市繁荣的又一契机吗?

  易宪容

  2019年的楼市,尽管政府的统计数据公布之后,都会说增幅下降,比如说,房价的涨幅下降、住房销售面积增幅下降、住房销售金额增幅下降,住房按揭贷款增幅由2016后涨幅近36%下降2019年的涨幅不到16%,但是无论是商品房的销售面积和销售金额、住房按揭贷款都在早几年每年都创历史纪录的基础上还在创历史纪录。比如住房销售面积达到17多亿平方米(如果每套住房为100平方米,新增住房为1700万套。如果3口之家可以满足5000万人居住,如果4口之家可以满足6800万人居住),住房销售金额近16万亿元,住房按揭贷款(包括公积金住房贷款)可达6万亿元。可以说,无论增幅是多少,这几个数据都是一个巨大的量,在2016年是根本不可想象的。同时,这也是2019年中国GDP增长的中流砥柱。

  正因为这样,中国发改委正在规划,2020年要保证完成1亿农业居民城市市民化的目标,即完成1亿农村人口城市落户。发改委的官员表示,2020年将推动城镇落户,关键是使稳定就业的农业转移人口等重点人群,使他们在城镇能够更加便捷落户,同时扩大城镇基本公共服务对常住人口的覆盖范围,切实提升农业转移人口市民化质量,保证全面完成1亿人口落户目标。

  而且2019年以来,海南省和宁波、广州、南京、西安、石家庄等大城市出台新的落户政策,进一步放开落户条件。目前,中西部地区和东北地区除了部分省会城市外,基本取消城市落户限制;东部地区小城市基本不设立落户门槛,大中城市落户政策则持续放宽。

  也就是说,目前中国的城市化,农村居民的市民化,仍然是以放开落户为主要方式。但是,提出农民市民化已经7-8年了,到2012年还写入的政府的工作报告,但是农民市民化的进展还是比较慢,发改委突然规划今年要保证全面完成1亿人口落户目标,其决心之大,目的性之强是值得赞赏的。

  但是这些年来农村居民市民化为何进展不快呢?是农村居民的意愿问题,还是存在其他方面的障碍?今年政府下决心推进这项工作,能否改变这种状态?以及1亿农村转移人口落户城市,对房地产市场会产生什么样的影响?是不是会给今年的房地产市场又一个发展之契机?

  其实,早几年农村居民市民化之所以进展缓慢,最大的问题不是农民之意愿,而更多的多数城市政府没有意愿极力推进这项工作,也就是说,多数城市没有把这项工作的政策具体化。多数城市不是把农村居民落户城市、市民化作为一项农民分享社会经济成果的工作,而更多是利用落户作为住房促销之手段。比如,我认识不少在北京已经做生意有近20年时间的外地农民,他们早就在北京购买了住房及汽车,也有自己固定的生意门面或自己小企业,但是他们要在北京落户是根本不可想象的事情。所以,他们根本上无法分享到北京的公共服务,子女上学只能上高学费的私立学校。估计北京是这样,其他城市的情况也不会比这好多少。所以,对许多大中城市来说,农村居民的市民化最大障碍还是政府相关政策没有覆盖到他们。

  那么今年政府要完成1亿农村转移人口市民化是不是一定要让他们到小城镇、小县城及三四线城市落户,只能到那些人口净流出的城市落户?或由以往的农村户口转变为城市户口而已。如果这样,估计农村居民根本上就没有多少这样的意愿。因为,在这些三四线城市,经济比较不发达,不仅就业机会少,而且工资水平低。农村居民到这样的城市落户根本上就没有多少吸引力。所以,政府要完成农村1亿转移人口落实,还是要全面放开各城市落户的限制,让他们有更多的自由转移权利,完全由市场化的方式运行。比如,许多早就在一个城市工作了几十年的农民,应该真正放开他们进入这个城市的限制,即使北京等一线城市都得这样。

  还有,1亿农村转移人口落户城市,是不是给房地产市场发展及繁荣带来一个新契机?如果是以稳定就业的农业转移人口等重点人群,那么这些人群在一个城市工作10-20年之后,他们或是早就购买了住房,或是已经没有能力再购买住房。比如,在青岛的环卫工人,很多人在青岛工作多年了,但是由于工资水平低(每月工资为2300元),他们只能到城乡结合部的农村租房居住,收入留下来十分有限。如果让这类的农村转移人口落户,他们根本没有能力购买住房,因此政府要保证让1亿有稳定就业的农业转移人口到城市落户,就得加大保障性住房特别是廉租房的建设,让他们进入城市有基本的居住安排,想让这类人口进入城市来接盘当前的住房市场恐怕是不可能的事情。

  还有,经过2016年以来全国各城市房价普遍上涨,这给农村人口市民化带来了巨大的障碍。由于这几年房价快速上涨,让农村居民市民的成本也快速上升。可以说,就目前的全国各城镇来说,如果有稳定就业的农业转移人口没有在这一波房价上涨前进入了城市并购买了住房,而且政府又无法提供大量的廉租住房,那么高房价将是今年农业转移人口落户城市最大拦路虎。所以,政府的意图是很好,希望能够让更多的农村居民市民化,让他们能够分享到城市发展的经济成果,但是能够有能力进入城市的农民居民比例不会太高,要走的早就走了,留下来,其经济能力都无法面对当前国内各城市的高房价。政府希望这项政策又一次启动国内的房地产市场恐怕不容易。

  当然城市自由落实对房地产市场影响较大的是小城市进入中等城市和大城市,中等城市进入大城市的居民,这些居民的人口流动会增加对房地产市场的需求,但是房价过高同样是一个大问题,同样政府要加大保障性住房建设的力度,建造更多的公共性住房。

  

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

经济学家易宪容

经济学家易宪容

头像

经济学家易宪容

经济学家易宪容

547

篇文章

8512

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码