房屋租赁合同无效时，装修装饰的损失，如何承担？

法律知识要点：承租人与出租人订立的房屋租赁合同无效在实务很常见，其中大多数是因为租赁的房屋是违章建筑，没有相应的建设手续，这一现象在大中城市尤其常见。 当房屋租赁合同无效时，承租人已经对房屋投入的装修装饰的损失该由哪一方承担？下面笔者就结合法律的规定，给大家说说相关的问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

根据上述的法律规定，关于房屋租赁合同无效时，对于装修装饰的损失如何承担，笔者认为，应当从以下几点进行解读：

一、房屋租赁合同无效，承租人对租赁房屋进行装修装饰的，经出租人同意的是适用该条款的前提。

二、承租人经出租人同意的装饰装修，在房屋租赁合同无效时，无论装饰装修是否形成附合，双方均可以协商确定对装修装饰的处理。这样规定符合合同法中意思自治的基本原则。

三、未形成附合的装饰装修物，双方不能协商一致的，由承租人拆除，装饰装修物归承租人所有，但因此造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。

四、已形成附合的装饰装修物，双方不能协商一致的，按照双方当事人造成合同无效过错责任，分担装饰装修物的现值损失。

上面说了，房屋租赁合同无效，装修装饰经出租人同意是适用该规定的前提，如果房屋租赁合同无效，装修装饰未经出租人同意，是承租人擅自装修的呢？这种情况下出租人当然无须承担任何责任，因为即使是房屋租赁合同有效时，根据合同法的相关规定，承租人擅自装修装饰的，出租人无须承担责任，在房屋租赁合同无效的情况下，承租人擅自装修装饰的，出租人更没有理由承担相关的法律责任了。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告物业公司诉称：原告与被告汽车公司分别于2010年11月5日签订《房屋租赁合同》、2010年12月8日签订《补充协议2》、2011年5月18日签订的《补充协议3》，《补充协议3》约定“2013年11月1日至2014年10月31日租金1000万元，2014年11月1日至2015年10月31日租金1200万元，被告应于每季度首月10日前向原告缴纳本季度租金”，《房屋租赁合同》第十条约定“每日违约金支付标准为年租金的万分之二”。

根据合同约定，截止2014年11月28日被告应支付租金1300万元，但被告仅支付600万元租金，尚欠租金700万元。经原告多次催要，被告至今未支付拖欠的租金，现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

物业公司向法院提出诉讼请求：一、确认双方2010年11月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告返还租赁物，并依据《房屋租赁合同》确认的租金标准，向原告支付自2014年6月8日起至实际腾退之日的租赁物使用费；三、判决被告承担该案诉讼费用。庭审中物业公司称租赁物已于2016年10月10日办理交接，并明确第二项诉讼请求为2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费25972222.26元。

被告汽车公司辩称：对于合同无效没有异议，对于腾退没有异议，对腾退的具体事宜双方磋商或者法庭判决。租金标准有异议，我们申请评估，我们认为租金标准过高。根据房屋租赁合同司法解释第五条规定，该案中双方都提出租赁合同无效，当事人请求只是参照合同约定的租金标准，而不是规定必须按照合同规定的标准支付占有使用费，合同无效不应该与有效的后果一致，该案中房屋租赁合同约定的租金标准远远高于周边租金标准，而且增长幅度过大，且租赁标的没有取得规划许可证，大大影响出租价格。因此我方认为该案中合同约定的租金标准无参照价值，应通过评估确定房屋占有使用费标准。

关于时间，我们已经于2015年5月15日向原告发函要求返还、腾退租赁标的，但是原告一直没有接收，所以自2015年5月15日以后的占有使用费属于原告扩大的损失，不应由被告承担，我们仅同意支付到2015年5月15日。

反诉原告汽车公司诉称：反诉人与被反诉人物业公司于2010年11月5日签订《房屋租赁合同》，反诉人租赁被反诉人位于北京市昌平区北七家镇东三旗村北北京亚运村汽车交易新市场内的房屋及院落。反诉人租赁上述房屋及院落用于经营使用，反诉人负责对租赁标的物进行改造、修建及装修。《房屋租赁合同》签订后，反诉人对租赁标的进行了改造和装修。

由于被反诉人一直未取得租赁房屋的建设工程规划许可证及房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的合同及补充协议应属无效，被反诉人应赔偿因合同无效受到的租赁物改造及装修损失，并应返还反诉人已经支付的部分租金，故提出以上反诉请求。

反诉原告汽车公司向法院提出如下反诉请求：一、判令反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令向被反诉人返还租赁房屋并办理房屋交接事宜；三、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失4562662元；四、判令被反诉人赔偿反诉人新建彩钢房损失1066336元；（上述两项共计5628998元）五、判令被反诉人返还2013年11月1日至2014年6月7日的租金3000000元；六、判令被反诉人承担该案的诉讼费用。

被反诉人物业公司辩称：如果双方经过协商合同解除，双方可以就解除后的相关财产返还达成协议，要求赔偿损失的请求按照相关司法解释和合同约定，不同意赔偿损失。不同意返还租金，对方提出的请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。

判决要点

法院审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该案中涉案房屋并未取得建设规划许可证，因此双方签订的租赁合同应属无效。

对于合同的无效，双方均有过错，考虑到物业公司作为出租方，应对租赁标的物的规划许可情况、产权情况、土地性质知情并有将上述情况向承租方告知的义务，其应对合同的无效承担主要责任。汽车公司在签订合同前也应尽到谨慎的审查、注意义务，其对合同的无效应承担次要责任。结合该案合同的实际履行情况，法院酌情确定物业公司承担80%的责任，汽车公司承担20%的责任。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

物业公司称汽车公司未经其同意建设了房屋，但汽车公司于2013年就已经建设了彩钢房，物业公司从未提出过异议，且双方合同中约定了汽车公司负责对租赁标的物进行改造、改建及装修，应当认定汽车公司的行为经过了物业公司的同意。因此其装修和建设彩钢房的损失应由物业公司按照其过错比例分担。

关于装修和建设工程的现值，已有鉴定意见书做出结论，双方均认可该鉴定意见，法院对该鉴定意见予以采纳。对于汽车公司关于装修损失和新建彩钢房损失的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。

判决结果

物业公司与汽车公司于二〇一〇年十一月五日签订的《房屋租赁合同》无效；汽车公司于判决生效之日起十日内支付物业公司二〇一四年六月八日至二〇一六年九月三十日期间的房屋和场地使用费25972222.26元；物业公司于判决生效之日起十日内支付汽车公司装修损失及新建彩钢房损失5151304元。

律师点评

该案中，出租人物业公司将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给被告，双方的房屋租赁合同为无效合同。因此，对于承租人汽车公司的装修装饰的损失要确定是否经过了出租人物业公司的同意以及双方承担责任的比例。

根据该案的事实，被告汽车公司于2013年就已经建设了彩钢房，物业公司从未提出过异议，且双方合同中约定了汽车公司负责对租赁标的物进行改造、改建及装修，所以法院认定被告汽车公司的租赁物的装修装饰及改造经过了原告物业公司的同意。最终，法院酌情判令物业公司承担80%的责任，汽车公司承担20%的责任。