深圳城市更新100个常见问题解答

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  作者:城市更新研习社

  来源:知乎

  一、概念类

  1、城市更新

  答:城市更新主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

  2、城市更新的目的

  答:城市更新的目的是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用。

  3、在什么情况下可进行城市更新?

  答:具有以下情形之一的特定城市建成区,可以进行城市更新:

  (一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;

  (二)环境恶劣或存在重大安全隐患;

  (三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;

  (四)依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

  4、城市更新的几种模式

  答:城市更新有综合整治、功能改变、拆除重建三种模式。

  5、综合整治类城市更新

  答:综合整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能;

  6、功能改变类城市更新

  答:功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构;

  7、拆除重建类城市更新

  答:拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后,拆除原有建筑物,再按照批准的规划进行新建建设的活动,除自改的以外,土地使用权的权利主体一般会发生改变,使用期限按照新出让用地重新计算。

  8、城市更新方向

  答:指通过城市更新改造实现片区建筑形态、公共设施、城市景观等各项城市功能的完善,在城市更新单元计划阶段,确定片区城市更新改造方向,并通过落实城市更新单元规划指标使改造工作按照既定目标实施。

  9、更新策略

  答:城市更新策略就是为了实现城市更新制定的目标,根据现有的及可能出现的问题制定的若干对应的方案,在实现目标的过程中,根据形势的发展和变化来制定出新的方案,或者根据形势的发展和变化来选择相应的方案,最终实现城市更新的目标。

  10、城市更新重点区域

  答:城市更新重点区域指根据《深圳市城市更新“十三五”规划》确定的全市重点发展区域和轨道站点周边和枢纽区域,通过政府加强引导,在重点区域开展高质量城市更新,形成城市新增长极,优化城市发展空间。

  11、权属清晰用地

  答:权属清晰用地包括:国有已出让(划拨)用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。另,未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

  12、更新范围

  答:城市更新单元内各类用地范围的统称,包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。

  13、更新单元范围

  答:“更新单元范围”指拆除范围外,涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入,或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的,在拆除范围基础上还须划定更新单元范围,以包括上述建设行为。

  14、拆除范围

  答:“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划,申请拆除重建的特定城市建成区,应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性,按照相关规划与技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为拆除范围。

  15、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围

  答:“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”指依据相关规定移交给政府的用地,包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

  16、开发建设用地范围

  答:“开发建设用地范围”指依据城市更新政策可出让给实施主体的进行开发建设的用地范围。可出让给实施主体的进行开发建设的用地面积(不含划入的拆除范围外零星用地面积)应不大于拆除范围用地面积减去基准土地移交用地面积、根据历史用地处置政策纳入政府土地储备的用地面积及清退的国有未出让用地面积(小地块城市更新单元除外)。

  17、城市更新单元规划

  答:城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。对于城市建成区中具有《深圳市城市更新办法》第二条所规定情形,需要进行城市更新的区域,应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。(拟稿人:侯玻)

  18、城市更新专项规划

  答:城市更新专项规划根据城市总体规划制定,与近期建设规划相衔接,明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

  19、法定图则

  答:法定图则是由城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制,对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划。法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力,任何单位和个人不得擅自更改。法定图则强化了城市规划的法制精神,增强了公众对城市规划的了解和参与。(拟稿人:侯玻)

  20、可行性分析

  答:可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

  21、合法用地比例

  答:合法用地比例指在一定范围内,权属情形的合法用地面积占总用地面积的比例。对于申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元,拆除范围内合法用地比例应当达到规定数值,位于坪山中心区范围内的,其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%,坪山区其他区域比例应当不低于60%。同时规定,合法用地比例不足60%但不低于50%的,拆除范围内的历史违建可按规定审定简易处理。

  22、城市更新合法用地

  答:共有五类。合法国有土地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、经处理的历史遗留违法用地

  23、简易处理

  答:简易处理指适用简易处理程序对历史违建进行处理。根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》规定,合法用地比例不足60%但不低于50%的,拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理,经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

  24、建筑物建成年限

  答:建筑物建成年限指建筑物建成的时间。根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》规定,旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年;旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于15年。

  25、非农建设用地

  答:非农建设用地是相对于农业建设用地而言,它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地,包括城镇建设用地、工矿企业用地、集镇和农村居民点用地、交通运输用地等用地。

  26、城市更新实施主体

  答:城市更新实施主体指城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的,所有权利主体通过房地产作价入股成立或者加入公司、与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、房地产被收购方收购的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后,形成单一主体(即城市更新实施主体)。

  27、房地产开发资质

  答:房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员是为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由住房和城乡建设部审批,二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。

  28、土地使用权的权利主体

  答:土地使用权是指具备法定条件者,包括国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业等,依据法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权的权利主体指土地使用权证书上载明的所有人,对土地使用权证上载明的土地享有占有、利用、收益和有限处分的权利。(拟稿人:熊彩蕾)

  29、土地使用权使用期限

  答:土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。(拟稿人:熊彩蕾)

  30、土地使用权出让合同

  答:土地使用权出让合同,即国有土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。(拟稿人:侯玻)

  31、土地出让金

  答:土地出让金指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

  32、补缴地价

  答:是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补缴地价的情形主要有如下3类:①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金等)。(拟稿人:侯玻)

  33、违法建筑

  答:违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  34、清退用地范围

  答:“清退用地范围”指拆除范围内由实施主体自行拆除、清理地上建(构)筑物及附着物的国有未出让用地,及更新单元范围内、拆除范围外除外部移交用地外,由实施主体负责理清经济关系并自行拆除、清理地上建(构)筑物及附着物并无偿移交给政府的未完善征转手续用地的范围。

  35、腾挪用地范围

  答:“腾挪用地范围”指更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地,通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

  36、划入的零星用地范围

  答:“划入的零星用地范围”指更新单元范围内属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分可作为零星用地一并出让给项目实施主体的用地范围。

  37、城市更新清退用地

  答:清退用地是指已完成征转及补偿手续,因规划实施等原因确需划入城市更新单元拆除范围,由城市更新项目实施主体负责清退的国有未出让用地。所有清退用地应当无偿移交给政府。

  38、城市更新单元规划容积

  答:是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和,包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

  规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

  40、基础容积

  答:基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

  41、转移容积

  答:转移容积是指城市更新单元内按规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

  42、奖励容积

  答:奖励容积是指为保障公共利益目的的实现,依据规定给予奖励的容积。

  

  43、土地移交率

  答:土地移交率=(拆除范围用地面积+划入的拆除范围外零星用地面积-开发建设用地面积)/拆除范围用地面积×100%

  44、单元土地移交率

  答:单元土地移交率=(城市更新单元范围用地面积-开发建设用地面积)/城市更新单元范围用地面积×100%

  45、土地移交用地面积

  答:包括“基准土地移交面积”、“实际土地移交面积”。

  46、基准土地移交用地面积

  答: 城市更新单元拆除范围用地面积小于10000平方米的,基准土地移交用地面积按拆除范围用地面积的30%取值;城市更新单元拆除范围用地面积大于等于10000 平方米,小于20000平方米的,基准土地移交用地面积按3000平方米取值;拆除范围用地面积大于等于20000平方米的,基准土地移交用地面积按拆除范围内各类权属清晰用地面积之和的15%取值。

  47、实际土地移交用地面积

  答:实际土地移交用地面积指拆除范围内移交给政府的权属清晰用地面积。

  48、建安成本

  答:建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

  49、绿化覆盖率

  答:绿化覆盖率指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值。既:绿化覆盖率(%)=绿化植物垂直投影面积/城市用地总面积×100%。城市绿化覆盖率是衡量一个城市绿化水平的主要指标。

  50、建筑密度

  答:建筑密度是指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

  作者:城市更新研习社

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  二、流程类

  51、在城市更新工作中,参与更新改造的开发企业主要承担什么职责?

  答:参与拆除重建类城市更新的开发企业,其主要应完成更新项目全部拆除用地范围的建筑物、构筑物及其它地上附着物的清理拆除工作,并对原权利人予以货币补偿或产权置换安置补偿;按规划要求,将独立占地的道路、学校等公共设施用地移交政府,并负责更新项目的开发建设用地内新建开发建设和出让宗地内的配套设施建设工作;规划配建保障性住房的,应按相关规定建设并交付保障性住房。

  52、城市更新范围内业主享有的主要权利和需履行的主要义务有哪些?

  答:业主的主要权利包括:处分其房地产及附属设施的权利、表达是否同意更新改造的权利、对片区规划的建议权利、获得补偿(货币或产权置换、合作入股分成)的权利、了解更新项目实施进度的权利等。

  业主的主要义务包括:处理其房地产存在的查封、赠与、租赁、其它产权纠纷等问题,移交其所有的土地和房屋,注销原有房地产证等。

  53、拆除重建类城市更新项目一般的操作流程?

  答:形成项目申报主体(意愿征集)——申报主体开展更新单元计划申报——签订前期监管协议——列入市计划形成申报主体——城市更新单元规划编制——城市更新单元规划审批——分期项目形成单一主体(拆迁谈判)——分期项目确认实施主体——分期项目移交公共设施用地——分期项目签订土地出让合同——分期项目完成报建手续——分期项目动工建设——回迁安置房选房——商品房预售——工程竣工验收——移交回迁安置房、配建保障性住房和公共配套设施等——完成更新单元改造。

  54、拆除重建类城市更新单元更新意愿如何收集?

  答:申报拆除重建类城市更新规划制定计划,需收集城市更新单元拆除范围内权利主体同意进行城市更新及同意委托申报主体开展申报城市更新的意愿委托证明材料,需达成《城市更新办法实施细则》第三十七条城市更新意愿规定的权利主体同意改造的数量比例条件。即:城市更新单元拆除范围内用地为单一地块,权利主体单一的,该主体同意进行城市更新;建筑物为多个权利主体共有的,占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新;建筑物区分所有的,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

  55.城市更新项目范围内的权利人如何认定?

  答:有产权登记记录的土地、房屋以证载人即为权利人;无产权登记记录的土地、房屋进行权利人认定核查工作后确定权利人。

  56、什么是拆除重建类城市更新单元制定计划申报主体?申报主体如何形成?

  答:申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造,出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位,最终形成单一的申报单位。

  57、制定计划申报主体是否就是开发建设的实施主体,计划申报主体的职责是什么?

  答:制定计划申报主体不一定就是改造单位,申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作,完成更新单元纳入制定计划申报工作,开展单元规划土地及建筑物信息核查,完成单元规划编制与报批。

  58、更新意愿收集阶段是否要进行具体搬迁补偿安置谈判?

  答:更新意愿收集阶段主要涉及征求更新范围内权利主体是否同意纳入拆除重建范围进行更新改造,不涉及规划方案及拆迁安置补偿等具体事宜,但需向街道办和区主管部门报备补偿方案。拆迁安置补偿工作在该更新单元列入计划后,由项目改造主体按程序与相关权利人另行协商签订。

  59、业主可通过何种途径确定自己的房屋是否处在城市更新拆除范围内?

  答:业主可登陆深圳市规划和国土资源委员会官方网站(http://www.szpl.gov.cn/)查询城市更新计划公告,具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看;或登陆区城市更新办公室网站,查询正在申报中的更新单元改造意愿公告,具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看。

  网站上查询不清楚的,可持相关房屋及地上附着物等权属证明材料向龙岗区城市更新办公室或深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构进行查询。

  60、什么是更新项目的实施主体?如何形成?

  答:实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。城市更新项目(城市更新单元规划的某一分期)的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后,经该单一主体申请,区城市更新主管部门循相关程序核查后,可确认该单一主体为该项目的实施主体。形成单一主体可通过以下方式:

  (1)权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

  (2)权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

  (3)权利主体的房地产被收购方收购。

  61、开发企业提供的回迁安置房何时登记到回迁业主名下?需要哪些手续?

  答:回迁安置房屋竣工后,即可按程序将回迁房屋登记到回迁业主名下。回迁房屋登记一般需要提供业主身份证明、搬迁补偿安置协议等(最终以产权登记部门的要求为准)。

  62、回迁业主的安置房是市场商品房吗?回迁业主能否在产权登记以前转让给其他人?

  答:按照深圳市城市更新政策,城市更新范围内的住宅、商业、公寓和办公等功能用房都为市场商品房,如业主选择项目内回迁,且与搬迁人没有其它限制产权约定的,一般回迁房屋都应是市场商品房。

  因无可交易登记产权,回迁安置房在产权登记以前不能转让给他人(法院裁定交割的除外)。

  63、什么情况下更新计划会被清理?

  答:根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38号)第二十八条,定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理,对于具有以下情形之一的项目,可按程序调出计划:

  (1)自城市更新计划公告之日起1年内,未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。

  (2)自城市更新单元规划批准之日起2年内,项目首期未确认实施主体的。

  (3)自实施主体确认之日起1年内,未办理用地出让手续的。

  64、申报主体与实施主体的关系?

  答:理论上,申报主体与实施主体并无必须的股权关系,故城市更新早期存在炒卖项目的情况。现如今对申报主体、实施主体都提出资质要求,且在监管规定中对炒卖项目也作出限制。

  65、项目久谈不成是不是就烂尾了?

  答:在《城市更新办法实施细则》中,针对久谈不成的项目有三种选择,1、调出计划;2、符合条件的,改走征收,这点也需调出计划;3、如果达到双90%,由政府组织实施,类似于香港的强制售卖,不过目前仍缺乏法理支持,故尚未真正参照这一路径完成的项目。

  三、补偿类

  66、被搬迁业主的哪些主要权益开发企业应予以补偿?

  答:参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》,被搬迁人可要求以下几方面的补偿或补助:

  (1)被搬迁房屋(含土地)价值(含构筑附着物及二次装修)

  (2)因房屋搬迁造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (3)因房屋搬迁造成的停产停业损失的补偿;

  (4)擅改商业适当补偿;

  (5)其它另有约定的补偿。

  67、项目整体补偿标准是如何制定的?

  答:一般开发企业会根据项目现状容积率与规划容积率做经济测算,在保证一定利润的前提下,参考周边同类项目已经制定的补偿标准制定。

  货币补偿会增加项目现金成本,大部分开发企业不会引导被搬迁人选择货币补偿,故标准基本不高。

  现状情况差别较大,距离较远的项目之间不具备参考性。

  68、项目拆赔比是如何确定的?

  答:因为城市更新项目最终是希望完成的,故绝大部分项目的拆赔比都是以参考已开展项目拆赔比为主,既能满足大部分被搬迁人的基本诉求,也不会扰乱市场。

  69、项目过渡租金是如何确定的?

  答:项目过渡租金一般是基于项目内现状租金水平调研所得,取其中上值。有些项目会考虑项目耗时较长而增加一定时间上浮条款,但目前大部分项目仍以定价补偿,考虑到需保障业主能在附近找到合适的房屋过渡,故在前期阶段会略高。随着改造时间的拖后,便会出现租金低于现状租金的情况。

  70、附属物如何补偿?

  答:大多数项目对附属物采取两种方式计算补偿标准:1、评估价;2、参考市政征收定价补偿。

  对附属物的范围也不尽统一,有些项目能赔就赔,有些项目大部分都不予补偿,因此,也需根据项目实际情况做进一步协商,并无强制性规定。

  71、被搬迁房屋面积如何认定?

  答:有房地产证的,以证载面积为准;无证的,以具有资质的测绘单位测绘所得面积为准。有证又有加建的,一般取其大值。

  72、对住改非如何认定和补偿?

  答:一般项目对住改非的认定均是基于现状用途,提供的资料包括营业执照、银行流水、村委证明等。补偿标准从0.5到1不等,租金参考调研租金。但大多数项目对住改非补偿范围有主、辅街的区别。

  73、存在被搬迁人过世情形的房屋如何签约?

  答:涉及证载人去世的,按法定继承手续办理完成后,以最终继承人作为被搬迁人签约。

  涉及无产权证的物业,则需内部协商分配事宜,以利益相关人共同承认的继承人作为被搬迁人签约。

  74、存在抵押情形的的房屋如何签约?

  答:一般采取两种方式:1、先筹集资金赎楼,再签署协议;2、与抵押银行签署三方协议,抵押物由被搬迁房屋转为拆赔合同,回迁办证后直接抵押给银行,直至还清款项,解除抵押。

  75、存在查封情形的的房屋如何签约?

  答:参考抵押情形。

  76、无法到场的被搬迁人如何签约?

  答:可办理经公证的授权委托书,由受托人办理相关手续。

  77、签署搬迁安置协议后是否即须移交房屋?

  答:具体参考双方签署的合同约定,一般在合同中均会由约定搬迁时间,多数项目会尽量要求被搬迁人尽快搬迁移交,以尽快推动片区的签约工作。

  78、如果被搬迁业主认为补偿不合理,应如何寻求帮助?

  答:如果被搬迁业主认为补偿不合理,可聘请专业机构对搬迁人出具的测绘报告、评估报告等进行复核,也可聘请专业法律人士协助搬迁补偿安置谈判,以保障自身合法权益。

  79、所获被搬迁房屋货币补偿是否需要缴税

  答:不需要。按照相关税法规定,免征个人所得税。

  80、搬迁人未按时交房是否有法律保障?

  答:一般项目在搬迁补偿协议中对搬迁人未按时交房的,均有违约条款,按日罚息或上浮一定比例的过渡安置费作为补偿。

  81、回迁房是否提供装修?

  答:目前通行的作为有两种,(1)提供装修,一般会有装修标准档位的约定,比如800、1000、1500等;(2)提供装修补偿,定价或者按现状评估价,选择此类的回迁房物为毛坯房。

  82、回迁约定面积与实际回迁面积有出入如何处理?

  答:拆赔合同中一般都会对面积差异部分作处理约定,通行做法是(1)在技术误差的比例内互不补偿,超出部分按市场价格多退少补;(2)约定一定比例内优惠购买或售出,超出部分参考市场价;(3)参考上述综合约定。

  83、项目是否一定有签约奖励?

  答:签约奖励是开发主体为提高被搬迁人的签约积极性而设置的项目,并非法定必须,故依据项目不同补偿标准而定。但签约奖励必须附带限期签约,否则并无太大效果,且需建立在已经拥有一定比例签约意向的基础上,否则一旦设立限制日期,但签约效果不理想,容易打脸。

  84、如何选房?

  答:目前市场上通行的做法有,(1)先签先选,但这种方式会导致约到后面推进越难,一般只有政府限期完成的项目才会选择此做法,且一般有个签约期限。即在一定期限内签约的抽签决定,超出期限外的按先签先选的原则进行;(2)抽签决定,这其中又细分为抽签选房号和抽签决定选房顺序,多数会选择抽签决定选房顺序,这样会在公平的基础上最大限度的照顾到被搬迁人的房屋意向。当然,这种情况起先并不利于前期签约的优势,所以通过签约奖励来促进尽早签约。

  85、楼层差价结算?

  答:目前主要出现在政府项目,城市更新项目暂未发现有结算楼层差价的。

  86、回迁时间一般多长?

  答:开发企业可控的开发周期,实在实施主体确认之后,故绝大多数项目都以此为基点,设置回迁过渡期限36或42个月,但实际回迁时间更大程度上是有拆迁谈判时间所决定的,理论上最快时间4年,而多数情况下没有最慢,只有更慢。

  87、租金如何支付?

  答:租金一般情况下按季度或半年期支付,当然只是从合同约定,并无明文要求。故理论上按月支付或一次性付三年,都是允许的。关键还是在于综合考虑开发企业的资质和信誉,租金支付形式只是加分项,并非决定项。

  88、签约人是否有国籍限制?

  答:没有。理论上有合法的身份证明的人都可以作为被搬迁人。但受外汇管制等各种因素,国外的银行账户会收到限制。这点需要注意。

  89、一户一栋政策?

  答:一户一栋是是政府在处理征收项目的过程中,针对符合一户一栋政策的原村民,给予不足480平方米按480平方米补足回迁安置房面积的优惠政策。

  这里面有两个概念,一是这种政策适用于政府主导的征收项目,不同于开发商的城市更新项目;二是原村民是指截止2003年10月29日,公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员;一户是指截止至2004年3月31日,原村民中已婚或年满30周岁未婚的。

  90、关于停车位奖励?

  答:目前新建小区的停车位均没有产权,故理论上开发商并无条件回迁停车位给被搬迁的条件,因此有些有停车位补偿的也是以长期使用权替代产权,但该部分只是固定停车位,仍需向物业管理公司缴纳车位管理费。

  不过,限于目前停车位配比规定无法满足日益增长的私家车保有量,故即便项目有停车位奖励,一般也是按户或栋予以计算。

  91、物业面积如何分配?

  答:有房地产证的,根据证载情况分配,超出证载面积的可在证载人之间自由分配。

  无产权证的,根据被搬迁人内部协商决定。

  92、回迁物业有无产权证?

  答:有,正常项目都为市场商品房,等同于一手房。

  93、办证费用?

  答:一般有开发企业承担,被搬迁人无需缴纳任何费用。

  94、回迁物业是否受限售限购限制?

  答:等同于一手房,同样受限售限购政策影响,但回迁人不受购房资格限制。

  95、是否可以通过回迁房规避限购政策?

  答:这是一个比较敏感的话题,但投资客在一定程度上确实解决了更新项目的资金问题。在政策上并未明文限制,且在搬迁补偿合同备案时只是行使签约资格上的审核,并不对真实性进行实质审核,因此,市场上的确有中介推动拆迁房的交易。

  但从最近政府反馈的情况来看,对于一房异常多业主的情况,现在也逐渐的开始审慎起来。出于对项目本身的风险考虑,无论是开发企业还是业主,又或者投资人,都应该充分考虑。

  96、关于被搬迁房屋拆除问题?

  答:以前存在项目谈一栋拆一栋的情况,但对项目签约的推进效果初期有作用,到后期容易造成更大的社会稳定风险。在2016暂行措施出台之后,政府加强了对建筑物拆除的监管,项目必须完成100%搬迁补偿协议签订后申报实施主体,确认为实施主体之后才能进行房屋拆除。

  97、关于回迁物业登记价?

  答:目前并无政策明确回迁物业登记价应该如何制定,仅根据城市更新政策则由搬迁人与被搬迁人协商确定。早期开发主体以建安成本作为登记价,但在三价合一之后,通行做法是按照预售价格作为登记价。

  不过,登记价的多少与业主持有成本或买卖成本是相关的。买卖的话涉及增值税的计算,以销售费用和登记价的差价来核算,持有成本则因为持有费用是以登记价作为核算基本的。

  98、签约人是否有年龄限制?

  答:没有,未成年人在监护人的监护下可以作为签约人签约。

  99、签约标准前后不一致怎么办?

  答:除政府的有些项目在合同条款内有签约标准前后一致的保证条款,城市更新项目基本不会有此保证条款,但从项目风险以及后续签约难度的考虑,后期如果大的标准变动,开发企业必然需要给前面比较配合的业主补足其中差额部分。目前尚未出现因补偿标准前后不一致而产生社会矛盾的项目。

  100、还迁房的质量如何保证?

  答:以前存在还迁房和开发企业商品房质量存在较大区别的情况,导致维权事件频频发生,包括现在内地的回迁安置房基本等于劣质房。这些年市场越来越规范,开发企业也更爱惜羽毛,虽然说还迁物业在装修等附加值上与开发商出售的商品房可能仍有差异,但主体结构等方面基本是一致的。总体来说,还是政府、媒体监督力度越来越大的结果。

  

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