房地产迈向“16万亿”时代,顾云昌:基本到天花板了

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图片来源:网络

  600余次房地产调控、融资“史无前例”收紧、300余家房企发布破产文书……在过去的2019年,房地产行业走过艰难的一年。不过,在这“太南了”的一年里,房地产市场还是走出了独有的行情。

  1月17日上午,国家统计局公布全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2019年全年,全国商品房销售额达15.97万亿元,增长6.5%。跑赢GDP增速的同时,房地产市场规模再次突破天花板。

  “一枝独秀”是近年房地产市场的常态。仅以统计局2015年之后的数据来看,商品房销售额每年以万亿甚至2万亿的节奏大踏步前进,从2015年的8.73万亿不断突破13万亿、14万亿,直到2019年逼近16万亿。

  而随着房地产从增量时代进入到存量时代,当城市化发展步伐放缓、“房住不炒”成为楼市的主基调,房地产市场放慢扩张步伐成为大概率事件。销售额连年创新高后,房地产行业的天花板在哪里?

  天花板在哪?

  “目前来说,房地产市场的顶部还没有出现,依然有很大的发展空间,至少在2020年,销售额规模会继续上升,未来几年突破20万亿的可能性是很大的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进1月17日对时代财经表示。

  他认为,在所有宏观经济指标中,2019年全年全国房地产开发投资额9.9%的同比增幅可以看出其对宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。“2020年,预计此类指标在增幅上或会有所收窄,但绝对不会下跌。尤其是在基建投资发力的情况下,开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。”

  但全国房地产商会会长顾云昌则持谨慎态度,“其实已经接近或者说到了天花板了。”他在1月17日接受时代财经采访时称,销售额与房价相关,而未来的市场规模关键看销售面积。

  “我认为房地产销售面积已经到顶,2020年销售面积不太可能突破2019年的水平。销售额可能还会有所增长,但增长速度和额度也是有限的。”

  统计局数据显示,2019年全年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%。同时,商品房销售额虽增长6.5%,但比上年回落5.7个百分点。

  “从经济学角度看,无论是销售面积还是销售额,2019年其实都已经是下行态势。我认为2019年销售面积是个天花板,起码未来一两年中要超过这个水平很难,销售额也很难突破16万亿,大概率会与2019年持平。”顾云昌分析道。

  库存量正在筑底

  过去一年,去库存效果显著。至2019年末,全国商品房待售面积49821万平方米,比上年末减少2593万平方米,同比跌幅达4.9%,这已是库存面积连续35个月呈同比下跌态势。

  “库存下跌的动力越来越弱,房地产市场的库存量正在构筑底部。事实上,全国一二线城市在2018年已开始形成底部,三四线城市则相对滞后。预计到了2020年,库存曲线有望由负转正。换言之,新的去库存概念需要重新提及。” 严跃进认为。

  同样呈现下跌的是土地交易数据。2019年,房企买地25822万平方米,比上年下降11.4%;买地支出为14709亿元,下降8.7%。

  诸葛找房统计数据显示,2019年土地市场溢价率前高后低,整体处于近年来历史最低点。其中,4月、6月出现两个小高峰,分别达到23%和21.68%,随后土地市场回归冷淡,多幅地块底价成交,至12月溢价率回落至6.55%。

  土地流拍率则呈现前低后高的特征,处于近五年来仅次于2018年的历史高点。“房企处于偿债高峰期,加之下半年融资渠道收紧,房企资金链偏紧,拿地更加谨慎。其次,上半年各地持续收紧调控政策,房企对下半年市场预期转冷,也一定程度上抑制了拿地冲动。”诸葛找房数据显示,房企重回一、二线城市投资,三、四、五线城市土地流拍现象严重,二线城市流拍现象也在下半年逐渐增加,其中惠州、金华、合肥、大连等城市流拍严重,流拍率均在15%以上。

  “房企购地面积连续11个月下跌,这和销售市场的表现及房企的融资环境等有关,但不必太悲观,随着融资环境的改善,房企拿地的积极性会进一步增加,这也有助于后续的开工和销售端等数据。从结构上看,一、二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。”严跃进指出。

  “三稳”是为了防下行太多

  行业增速放缓已是既成事实,不仅碧桂园、万科等龙头房企的增幅已降至个位数,千亿军团的扩容也在变慢。2018年,千亿房企新增了13家、总量达30家,但2019年千亿军团只新增了5家。

  “短期内房地产的增长主要取决于金融。”顾云昌称,目前来看,2020年仍然是严控大年,严控资金流入房地产,另外房地产周期也处于下行阶段。“因此我认为2020年的‘三稳(即稳地价、稳房价、稳预期)’,主要是防止下行太多,而不是过去那样要防止上涨太快。2020年房价也将基本稳定,主要倾向也是防止少数城市房价下跌过大。”

  开始于2016年国庆前后的这轮房地产调控,目前已走过3年半时间,随着越来越多城市加入“因城施策”的调控阵列,市场对调控放松的预期日渐强烈。顾云昌则提醒房企要做好思想准备,“要认识到2019年的态势是一种常态,这次调控周期长于以往。”

  他认为,调控持续与在土地端进行的有效调控有关。“这两年调控取得比较明显的效果、楼市相对稳定,我认为主要是因为从土地供给侧进行了有效的调整。以往大城市和中小城市在土地供应上存在严重错配,市场需求大的大城市土地供应小,中小城市则因为土地供应大而形成很大库存。”

  2017年4月,住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下文简称《通知》),明确提出按照库存消化周期调整供地的量化标准。具体为,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  “近期有城市放松限购等,其实只是局部的小政策,楼市真正的政策是土地,过去的调控重点在控制需求端,但更重要的应该是调控供给端,因‘(土)地’制宜。这也是此轮调控取得较好成效的主要原因,我认为今后几年也会继续实施。”

  当房地产市场逐渐告别一日千里的迅猛发展,房企间的比拼日渐在土地储备、融资能力、内控管理、资源整合能力等核心竞争力上见真章,“强者恒强”的效应愈发明显,行业集中度进一步提升。“前30名的房企还能以20%、30%的增速增长,中小企业则会被兼并、淘汰。” 顾云昌称。

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