昆明及周边文旅大盘遍地开花 哪里才是黄金投资点？

2019年10月，时代传媒发布了2019中国地产时代百强榜的子榜《中国房企文旅项目价值榜TOP20》，恒大文旅项目总投资额高达8750亿元，稳居榜首。碧桂园以总投资额达2000亿元位居第二。万达集团文旅项目总投资额达1700亿元排名第三。绿地控股、华夏幸福文旅项目投资规模超千亿，分列榜单4-5名。

目前，文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。据不完全统计，国内百强房企中，有约57家布局了文旅地产，且有近10家成立了专门的文旅公司（集团），包括恒大、碧桂园、保利发展、融创等。

昆明及周边文旅产业遍地开花

云南作为全国旅游大省，因其得天独厚的自然环境资源，一直以来都是文旅产业开发的重镇。随着消费市场的裂变，地产开发和文化旅游的融合为云南旅游注入了新的活力，众多文旅项目“遍地开花”。据不完全统计，目前昆明及周边真正落地的文旅地产项目已经超过20个，分布于环滇池沿岸、呈贡新区和昆明周边的嵩明、晋宁、七甸、阳宗海等地。

（据不完全统计）

目前来看，昆明及周边众多的文旅项目占地面积从几百亩到上万亩都有，并且大多数雏形未现，多数还在开发阶段，虽然目前呈遍地开花的趋势，但至少还需要3到10年的时间才能全部落成，而其中不乏已经建设过半或者人气正旺的文旅项目。

1.融创文旅城

说到目前已经落地完整的昆明文旅项目，大多数昆明人首先会想到的则是位于昆明草海旁的融创文旅城。2019年12月21日，融创集团旗下昆明融创文旅城正式开城，项目总投资6000亿，占地约3500亩，汇聚了两大世界乐园（雪世界、海世界）、滇池后海商业街、星级酒店群、主题湿地公园、“生态+教育”、“生态+医疗”等多种复合业态。

草海片区作为距离昆明主城最近的湾区地带，被定位为文化旅游休闲活力核心区。而融创文旅城自落地于此之后，成为了距离昆明主城最近的文旅项目，而很多在建的文旅项目依然被融创甩在身后，目前融创文旅城拥有高居不下的文旅价值，可谓是傲视群雄。

2.嘉丽泽恒大养生谷

昆明未来城市发展潜力最大的区域，是“南延”方向的呈贡新区，还是“北拓”方向的空港新区，这是很多人心目中难以判断的问题。

经过多年的发展，昆明城市“南延”的呈贡新区的价值已经得到充分证明和认可。而说起北拓就一定绕不开的则是昆明的“空港新区”。空港新区的昆明长水国际机场目前已跻身全国第四大空港枢纽，预计到2030年，昆明长水国际机场旅客吞吐量将达到1.2亿人次，成为全球前10位的国际枢纽机场。

随着枢纽机场和滇中新区的新兴产业力量逐渐释放，届时，空港新区的发展潜力将会成倍的增长。

或许是前瞻性，昆明的另一个万亩级别的文旅项目——嘉丽泽恒大养生谷落地于此，毗邻长水国际机场，坐拥国际级酒店、专业级赛事基地、欢乐王国、风情商业街区等产业配套集群。

目前来看，该项目在售项目均价大约为7300元/㎡，推出了面积在79-212㎡的公寓、高层、洋房、别墅类产品，产品种类丰富，业态目前已经建成一半以上，但未正式完工。

3.安宁温泉健康美丽小镇&梦云南温泉山谷

凭借着依昆明、扼滇中、连西南的区位条件以及得天独厚的城市森林和温泉资源，安宁也获得了房企及大项目青睐。截至目前，安宁已经吸引恒大、中梁、保利、碧桂园、新城控股、花样年、蓝光、中梁、中南、海伦堡、阳光城、天誉等在内的房企布局。

对于文旅地产的开发，近年来的开发可谓是“要么不开发，一出手都是上万亩”的趋势。随着安宁市的发展加快，自2018年以来，两个超万亩的文旅项目早已经落地安宁，以温泉康养为核心，打造万亩健康城。

梦云南温泉山谷国际康养度假区选址安宁，项目用地3.1万亩，拟投资750亿，以康养产业链为核心，构筑“全周期、全年龄、全方位”的产业链格局。

宁温泉健康美丽小镇选址安宁市北部温泉生态旅游区，总投资额约200亿元，拟用地面积约1.5万亩，定位以医疗健康产业为核心，集健康美丽治、疗、养、游、玩、住等功能多位一体的复合型特色旅游度假小镇。

目前，多个文旅项目依然处于建设初期阶段，而随着稳步推进建设，安宁的文旅康养产业将形成大规模开发之势，凭借与昆明资源和流量的互通，将有力推进文旅康养产业集群发展。

4.阳宗海沿岸的文旅项目

曾经与玉溪抚仙湖同作为高原内陆湖泊并且开发一度走在前列的阳宗海，在过去10年间经历无数问题，开发一度停滞。而在2019年年末，不仅水质达到3类标准，同时还迎来了11年后的首次开湖，至此也宣告者阳宗海的开发将慢慢回归正轨。

依托山水优势，阳宗海片区被定位为集山水观光、文化探秘、乡村旅游、民俗体验、商务会展、康体养生、滨水运动、工业旅游等多功能为一体的国际知名休闲旅游度假区。

目前来看，除了被重新“盘活”的华侨城、随后进入的富力湾以外，同时还有几个万亩文旅项目早已落户阳宗海。作为距离阳宗海很近的七甸片区也依托多重优势共同步上了大规模开发的行列。

七甸片区以及阳宗海沿岸的开发阵容中，云南建投集团是毫无疑问的领军者。2019年，云南建投规划上万亩的昆明桃花源康养产业大片区正式落地，整个项目土地规划面积达2万余亩，其中就涵盖了七甸片区的桃花源·清风明月、意思桥康养小镇、航空艺术港，以及阳宗海东南岸的明湖湾、十里云岭。

前后1万亩的华侨城、后有2万亩的桃花源，阳宗海的文旅项目可谓是多重发展，沿岸环线遍布，未来若呈贡新区、七甸片区、阳宗海三地发展融合之后，那么该地的价值潜力将不可限量。

昆明及周边文旅项目是否过剩

面对超过20个大型文旅项目的落地，供求市场是否还能够维持一直以来的平衡，昆明房地产市场能否将其尽数消化，这是一场周期至少超过10年的拉锯战。

据不完全统计，2020年昆明及昆明周边约25个全新盘将入市。按平均每个项目开盘推2栋2梯5户总高30层（含底商3层）的住宅来算，则首开房源总推货量约6750套。

昆明锐理数据显示，截止2019年结束，昆明商品住宅存量约625万㎡，按100㎡一套折算的话，昆明还有62558套存量房，加上上述统计的6750套房源，保守估计2020年昆明约有70000套住宅可供购房者选择。

而其中包括的70000套住宅，就有多个文旅项目在内，例如昆明恒大文化旅游城、融创雁来湖小镇、保利·春湖国际生态城、等在内，根据2019年大数据显示，昆明主城五区去年所开盘项目平均去化率为47%左右。

然而当面对动辄几千、上万亩的文旅大盘的时候，70000套或许已经不值得一提了，超过20个的文旅项目，虽有部分项目已经去化了一部分，但是实际的货包存量远超出想象，面对如此巨大的数字，未来昆明及周边的文旅产业去化率将会如何，我们可以慢慢期待与等待。

文旅地产的增值因素，在于可开发资源的稀缺性。“文”在于概念的塑造，“旅”在于自然景观的独特性。所谓塑造一种能够勾起投资置业者兴趣的理念，要尽可能满足多元化的需求导向。

曾有位朋友一同谈起未来文旅置业的方向，他说：“如果未来能作为一名普通的购房者的话，呈现出后起之势的阳宗海，我将投出一票”。

未来昆明文旅地产发展的趋势，到底哪里才是黄金区域、价值高低？目前来看，或许只有身在昆明黄金位置的融创文旅城才算得上是“最优解”，而这里仅仅是2020年最佳项目。而我们熟知，文旅大盘的成形基本都是3-10年的周期，而再过几年，或许后起的区域会呈现出不一样的态势呢？

昆明及周边文旅地产何去何从

其实，文旅地产也好，特色小镇也罢，它代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。

对行业而言，特色小镇或文旅地产项目推进得当，既能产生新经济、新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间；推进失当，就有可能浪费资源、破坏环境、留下遗憾，故而需要及时规范纠偏。

当前，昆明及周边众多项目需要加以注意的或许是，若继续用盲目照搬、定位不清、无差异化、无特色亮点等方式推进，云南的大量特色小镇项目或许也只能迎来被淘汰的命运。

未来，随着消费升级以及人们对观光、休闲度假以及各种旅游概念认识的加深，随着交通基础设施的进一步完善，以及人们收入的增长和城市化的加速推进，文旅地产还会有更为广阔的发展空间，毕竟人们对住宅的功能已经从简单地居住转化为多种利用形式。