杭州大败局：杭州大败局（二）

2019杭州房地产市场年报已经新鲜出炉，楼市表现如何？有哪些看点？

先来剧透一下：

1.杭州二手房挂牌激增10万套，成交却“七连跌”，房价迎来“十连降”！

2.交2万抵20万，新房变相降价。地价猛降7千，昔日网红滨江为何陨落？

3.土拍又是全国第一，但“双限”政策下等于是政府指导下的天花板。

4.“跻身千万人口大城市”，杭州正在画一个“大饼”。

5.戳破行政区划调整背后的计谋，原市委书记曾深度参与房地产运作……

土拍又是全国第一、行政区划调整再上热搜、抢人大战再升级、二手房“十连降”、限地价限房价，杭州碰上天花板……

2019年的杭州楼市，可谓是“凉又凉”，迎来了“探底”时代。

挂牌激增10万套

成交“七连跌”，房价“十连降”！

杭州二手房降价狂抛，最高猛降110万

101459套！这是截止1月15日好找房显示的杭州二手房挂牌量。

继去年11月5日首次突破10万套以后，杭州二手房挂牌一直维持在高位。

10、11月份杭州二手房挂牌量大幅攀升

近两月，杭州市区二手房挂牌量又增加了1424套，月均增加712套。而在去年11月之前，基本上以月均5000套的速度在飙升。

挂牌量持续增长，成交量却连续下滑。

自去年3月份成交量冲顶达到8920套后，杭州二手房成交迎来“七连跌”。

到10月份的时候，二手房成交量跌至5156套的谷底，与最高峰相比跌幅高达42.2%，一直到年尾最后才有翘头迹象。

近两年以来，杭州二手房市场基本都处于横盘状态，尤其是2019下半年，土地市场新出的“双限”政策让杭州的二手房市场“秋意浓”。

挂牌量增，成交量减，价格也在往下探。

▲2019年杭州二手房价格走势图

2019年的杭州二手房价迎来“十连降”，自2月份贝壳指数达到最高31213元/㎡后，10个月持续走跌，在12月降为29181元/㎡。

西湖区黄龙板块，世贸丽晶城小区一业主在7月26日挂牌价750万元，由于挂牌数月迟迟未能成交，业主不断调低价格，3月后降价为640万元成交，共降价110万元！

有不少房东迫于压力，不得不一降再降低价寻找买家。种种迹象表明，杭州二手房里的投资客开始抛售，投资热潮逐渐减缓。

交2万抵20万，新房变相降价

地价猛降7千，网红滨江何以陨落？

房价降，地价降，杭州楼市凉又凉

不管是二手房还是新房，成交量都大幅萎缩。以萧山区为例，新房成交量呈连年下跌趋势。

2018年总成交33228套，比2017年下降14.6%，而到了2019年，成交却只有24422套，比2018年下降26.5%，降幅有所扩大。

当地新盘国玺悦龙府，昔日萧山地王，如今亏本卖房竟然还流摇！此前还推出“交2万抵20万”大促销。

国玺悦龙府在2017年拿地时，楼面地价高达30387元/㎡，是萧山第一个地价冲破3万元/㎡的楼盘。捂盘2年后终于迎来首开，售价却为3.85万元/㎡，基本上在亏本甩卖。

再看网红板块滨江，11月的一次土拍西兴单元地块，楼面地价25466元/㎡，溢价率仅12.69%，与周边楼盘拿地价相比，足足跌了7172元/㎡。

要知道，距离该地块较近的待售楼盘，时代滨江丹枫四季，2018年7月拿地价为32638元/㎡，溢价率高达35.45元/㎡。

房价降，地价降，杭州楼市凉又凉。现在的杭州新房市场，不仅限地价，而且限房价，格局剧变的2019，让未来数年的市场空间已经被“锁死”。

2019卖地又是全国第一

但“双限”政策下

等于是政府指导下的“天花板”

继2017第二、2018第一之后，2019年的杭州土拍又是全国第一。

2019全年杭州土地出让金高达2677.4亿元，就连上海和广州也只能分列第二、第三位，但卖地均未超过2000亿。

19年6月，杭州首次出台了土拍双限新政，“限房价、限地价”，板块房价天花板初定，房企利润空间持续收窄。

图源：中指院

从2016年的溢价率150%，到2017年的70%，再到2018年的50%，2019年的30%，杭州土拍市场逐渐降温。

政府推地规模不减，房企“降价”“底价”拿地成常态，预计2020年仍将是拿地好时机，有机会以优势价格“捡漏”宝地，获地难度较低。

相应地，限价的存在使各个板块分化加剧，“万人摇”和“流摇”并存。

图源：中指院

全年诞生16次“万人摇”，多为低单价、低总价刚需盘，与周边二手房倒挂基本在5000-10000元/m，且所处板块不算偏远，兼具自住与投资属性。

但随着杨柳郡、城北万象城等倒挂项目的清盘，“限价红利盘”或将告别，未来“万人摇”现象将会逐渐减少，会变得稀缺。

双限政策效应下，相当于政府指导价，锁死了短线的未来空间，极大程度打击了投机行为。

自然杭州的二手房挂牌量会大幅增加，预期还会持续增加。成交价回归，成交活跃度下降。

加上杭州大量的土地出让，后续的新房供应量会对二手市场造成最为直接的影响，总体供过于求。

且不论新房品质下降和精装维权难点，市场活跃度的下降肯定会导致逐步走冷。

抢人才还是抢人口？

“跻身千万人口大城市”

杭州正在画一个“大饼”

这几天大家都在热议全国抢人大战又开打了。

1月7日，苏州人才落户放出大招，草案规定本科直接落户，专科只需交6个月社保。14日，广州再次对人才购房新政进行优化，多地放开限购。

从“拿北京户口最快仅需5天”，到“上海要聚天下英才而用之”，再到“全国在校大学生凭学生证和身份证即可落户西安”，究竟是抢“人才”还是抢“人口”呢？

其实早在去年5月，杭州抢人大战已在全国抢跑，新规允许专科生缴纳1个月社保即可落户，本科应届更是直接买房落户。

在10月，杭州各区纷纷加码抢夺战，钱塘新区公布“人才21条”，萧山区公布“人才新政25条”，下城区公布“下城人才生态黄金30条”……

一条比一条多，杭州抢人之所以比其它城市更急，在于人口的缺少，需要通过其它特殊“手段”和方式来“补充”。

都在说杭州人口破千万了，但奇怪的是数据来自于杭州市统计局，并非杭州公安。杭州真的有这么多人吗？

杭州政府文件中经常出现“（不含萧山、余杭、建德、桐庐、富阳）”，以至于后来并入的临安也被加上了括号，这些地区的人口也是在后来才被统计进入杭州的。

这样以来，原本不属于杭州的人口，统统被计算进来，当然一下子要突破千万。

真正意义上的杭州人口并没有增长这么夸张，造成了连年人口大量流入的假象。

这些地区完全融入到杭州市，完全成为一个城市的概念，尚需很长的时间，不是简单划一下就好，如果仅仅是数字上的合并是没有意义的。

一项调查显示，2019年杭州的收入水平为5389元，与目前杭州的房价相比较，已经完全脱节。

杭州的房价已经很高了，一个300万的房子就足以把80%的人才挡在外面，更不要说500万、800万的房子了。

戳破行政区划调整背后的计谋

原市长曾深度参与房地产运作

杭州每出一个热点，总是能够上热搜。杭州行政区划调整的话题，讨论了一整年。

19年初，人们都在讨论下沙和大江东要合并，从“滨江重归萧山”，再到“临平脱离余杭单独成区”……各种消息满天飞。不过这种“谣言”还真是部分应验了。

果不其然，在4月份，杭州突然官宣批准，合并下沙和大江东，新设立钱塘新区，这让“行政区划调整”的话题一直蔓延到年尾。

后来公布的“推进省域治理现代化”文件更是把气氛推向高潮，甚至有心系杭州发展的“民间规划师”自行公布了“调整方案”。

事实上，杭州每年都有“区划调整方案”公布，相应地都会有官媒站出来辟谣。

与往年不同的是，2019年在浙江省委“有序推动中心城市行政区划调整”口号的背书下，氛围变得十分浓厚，信号也变得十分强烈。

如果说抢人口是为了找人接盘，那么调整区划搞地块，是为了二次激活楼市。

每一次区划调整，每一次房产媒体的宣传配合，都是那么的天衣无缝。

2000年左右的杭州版图

2000年左右的杭州版图还是一主三副，主城只有上城、下城和西湖，三副是江南副城、下沙副城、临平副城。

为了卖更多的地，杭州一直在搞地块概念，不间断供应。以至于让余杭、塘西、临浦、瓜沥、义蓬都来组团。

早期杭州的高新区是西湖区。西湖区成型后，滨江区作为重点推出。在这阶段，阿里、网易都从杭州主城区迁移而来。

等滨江区地块卖得差不多后，未来科技城作为新的板块被推出，主打阿里总部。

后来良渚申遗成功了，于是就搞一个板块叫良渚新城，看看现在房价涨了多少……

西湖大学成立难能可贵，新校区何不入住云谷版块？OK，房价先涨一波。

钱塘新区要设立了？赶紧捂住房子不能卖了，等着涨一波。

南湖房价还不行？快把之江实验室、达摩研究院搞过去，好让人以为人人都能进达摩研究院一样。

早在2000年左右，一大批浙江商人就聚集在杭州炒房，温商、台商、宁波商人等。他们炒下沙，炒滨江，而杭州也乐于配合。

在王国平（杭州原市委书记）时期，王就深度参与房产资本运作，让杭州成为首批吃到房地产甜头的城市。在王国平主导下，杭州官方甚至还出书《读地》手册，导购房地产商购地。