跑太快的“千亿黑马”福晟，终究一头摔进了世茂怀里

在历经数个版本的传闻后，2020年1月13日下午，世茂并购福晟，终于官宣了——世茂集团联合福晟集团召开品牌发布会，为凸显双方的“合作”关系，发布会命名为“合世界 共茂晟”。

世茂房地产总裁许世坛否认这次合作属于收购或者合并，而是双方缔结战略合作伙伴关系。

靴子终于落地。危机重重、深陷债务旋涡的福晟终于迎来了“白衣骑士”，有着强烈扩张需求的世茂集团，也继接盘万通地产、泰禾集团、明发集团等数家房企近20个项目后，又下一城，还是曾经的“千亿黑马”。

“大鱼吃大鱼”

在发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛一直在强调，双方并未发生像外界所说的并购行为，福晟未来会用世茂这个品牌来输出，“不是谁收购谁”，“是第一和第二的整合”。

值得注意的是，世茂集团将对福晟集团所有项目进行全面代管。此外，许世坛在判断2020年的市场和世茂时对媒体表示，“2019年房地产难，在中国地产下一步可能不是大鱼吃小鱼了，而是大鱼吃大鱼。”

显然，比起并购，许世坛更倾向于使用“整合”“合作”等更温和的字眼，为福晟保留配角的地位。在双方合作范围内的项目，在推广时也将同时使用各方联合品牌，案名前均标注“世茂”及“福晟”品牌名。

在这场被定位为“全方位合作”的并购中，世茂和福晟，都从中各取所需，似乎实现了双赢，但比起许世坛的春风得意，福晟的掌门人潘伟明，心里更多的应该是五味杂陈。

被并购以后，福晟的“千亿梦”显然是折戟沉沙了，但有人接盘总归能使债务缠身、难以为继的福晟换个方式活下来，双方还持有股份。

而对于世茂来说，吃下福晟能够补齐自己在建筑领域以及旧改领域的短板。

据了解，福晟的建筑板块——福建六建集团是一家获得了中国钢结构最高资质的建筑公司，这几年获得了8个鲁班奖等国家级奖项，还有海外建筑资质。潘伟明难掩对六建的自豪之情：“六建盖的房子，只要政府允许盖多高，就有能力盖多高。”

在福晟的官网上，集团新闻版块近期也有报道六建所获的多项颇具分量的荣誉。

世茂看中福晟的另一方面，是旧改。许世坛表示，世茂的旧改要排到二十名后面，而福晟拥有的旧改货值规模达3000-4000亿，二者相加，想象空间巨大，可以补上旧改方面的短板，让世茂排到前五、六名。

不过，在发布会上，世茂方面并未对福晟集团的资产包收购细节进行详细说明，许世坛称，合作不是局限在多少个项目，是全方位的，具体的数量他也不知道，但比媒体报道的要多（此前媒体报道的数量是，双方交易涉及福晟地产板块的87个项目，总量或达千亿）。

福晟之“死”

在房地产江湖中，有按地域区分的各个派系房企，其中，闽系房企在外界眼中以“激进”著称，通常伴随着急速的规模扩张。

与世茂、泰禾、阳光城等闽系房企的知名度相比，福晟算是相对来说名不见经传的一家开发商。

官网资料显示，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团，旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司。

2006年，福晟集团实控人潘伟明做了一笔漂亮的买卖，斥资1亿多元，收购了有70年历史、当年产值在20亿元以上的福建六建集团，被业内视为“蛇吞象”的经典案例。

以“黑马”的形象出现在业界，是在2015年以后。彼时，福晟认为新一轮收并购的春天要来了，当机立断，成立“拿地飞虎队”。董事长潘伟明亲自挂帅担任总司令，董事兼执行总裁郭国强任政委。飞虎队的使命就是：又快又“狠”地并购拿地。

为了尽快消化土储，福晟还有“3691原则”：拿到地后3个月开工，6个月销售，9个月封顶，一年现金流回正。

野心勃勃的福晟于2017年宣布，计划从2016年-2025年，实现十年累计销售收入达1.68万亿元，地产板块占其中的8800亿元，而建筑板块为8000亿元。

2017年，也是福晟扩张最猛的一年。在业内人士看来，或许正是这一阶段的高位拿地，导致了资金链方面出现的危机。

前两年过快的规模增长、过高的杠杆影响下，福晟资金压力剧增。然而近两年的大环境是，房企融资渠道持续严控，加上各类楼市调控政策出台，由此引发了福晟集团资金链紧张的局面。

曾经以“收并购”为荣、新增土地货值一度比肩碧恒万的福晟，因为踏错时机，步子太大，如今被并购，“黑马”倒在了奔向千亿的路上，不得不让人唏嘘。

世茂之“进”

世茂集团成立于1989年，经过30年发展，现今已成为一家国际化、综合性的大型投资集团，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司，集团总资产规模高达4160亿元，可售货值超过万亿。

1999年，世茂集团董事局主席许荣茂在注册“上海世茂投资有限公司”（即“世茂集团”前身）时，从自己和儿子许世坛名字中各取一字，命名“世茂”。许荣茂爱子之深，由此可见。

2019年1月，许世坛正式接手世茂地产，担任公司总裁。不同于其父“太平绅士”的形象，许世坛的世茂，比许荣茂的世茂，多了几分收拾河山的“复兴”意味。

据不完全统计，今年自许世坛接手世贸后，其先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购。机构数据显示，2019年世茂房地产并购交易额位居房企第三位。可以看到，在接班人许世坛的带领下，世茂的扩张决心是如此坚定。

2019年，曾经跌出前十名的世茂重回前十，位列克尔瑞房企销售排行榜的第九位。

据公告显示，2019年，世茂集团累计实现合约销售总额约为2600.7亿元；合约销售总面积为1465.6万平方米，同比分别增长48%及37%。

不管是战略合作还是收并购，虽然能够降低企业的拿地成本，但就世茂和福晟的合作而言，会涉及到很多旧改项目，福晟旧改项目背后的债务也是巨大的，世茂能“消化”得了吗？

在发布会上，许世坛表示，媒体可能会问项目的利润会不会很低，资金压力是不是很大，这取决于你怎么看，销售的好，压力就不大。利润率在前两年可能会低，但随着产品品质的提升，价格也会上涨。

看来，许世坛对于消化福晟，是很有信心的。未来，世茂能否把福晟的资产包“化腐朽为神奇”，还需拭目以待。

世茂和福晟给业界的启示或许就是，在如今的大环境下，做房地产，没有大资本已经玩不起，有了大资本也要踩准时机，行业容错率已经变低了，一步行差踏错，就有可能在“大鱼吃大鱼”的游戏中变成猎物。而捕食者在将猎物收入囊中后，又会成为规模排位赛的搅局者。2020这一年，地产江湖要上演的故事，将格外精彩。