我感觉真的，上海楼市要轮动了

所有的楼市数据中，只有二手房是最真实的，都是一个个个体用脚投出来的未来趋势，今天和大家说一些我的发现

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就是在去年的下半年，一个比较重要的信号

在他们体系内，带看量的增长要明显的高于房源挂牌的增长

上面这条是带看量，下面这个是挂牌量，这样的对比还是很明显的

这虽然在成交端不能看到很明显的改变，但是内核说明了客户的信心在回升

不论看房周期多长以及看房后买不买，起码说明了大家对于楼市探底这件事已经认可了，觉得未来趋势会越来越好，现在开始寻觅好产品

另外从整个一年的成交来看，2019年新房+二手房的成交破了20万套，达到了28万套

这个数字在上海楼市已经算非常健康的数字了，大家不要盯着2015年和2016年的数据，放在时间轴里其实非常的不错

但是这里还是没有回答一个问题，就是这些购房需求是哪里来的

上海一直保持高压的限购，然后整体的人口增长还停滞了，动拆迁也没看到特别大的力度，那么需求从哪里来

之前很多人在说，因为限购从2年变成5年，而2019年开始那些即将满5年的购房者未来会陆陆续续涌入。

这是一个角度，但这只是纯理论推导的角度，真实场景是否在发生，这是一个有趣的问题

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我特意找了链家的一些店长，他说到今年上海楼市的一个变化，很多买上海的人，是卖了环沪买在上海

换句话来说第一波投资环沪的用户开始套现了，而他们套现之后的第一路径就是回到上海买房

很明显，最大的变化在环沪的城市，不仅一手房，二手房市场也开始活跃了

也就是说，3年前买在环沪的，已经不是纯投资客了，当然也不是自住客，而是需求的某种变化的等待客户

等待市场解禁之后的资金储备释放地

当然这样的路径能够存在，也不知道是运气的成分还是时机的选择，等待的这三年上海楼市并没有涨价，甚至二手房出现了真真实实的降价，链家的检测整体的下滑超过10%

而环沪市场对比的是，这3年的价格涨幅也是真真实实的存在，不同城市涨幅不同，但是环沪三年整体还是在涨的

所以这一涨一跌在现在他们获得房票的时候就有了充足的可能去置换，卖掉外地买上海

另外我们也发现，抛掉环沪房子的他们选择买房的地方清一色的集中在二手房市场

在什么区域呢，都是近郊小房子，总价大概300万左右

这样的总价范畴刚好是环沪房子卖掉之后自己加一点可以在上海买房子的总价

2019年上海市场回暖本质上是二手房的回暖，而二手房毫无疑问就是刚需的释放。一手房市场首套的比例如今已经下降到3成，所以一手都是改善，二手都是刚需这个说法也是客观存在的

好，如果你认可这个逻辑，为什么会说可能会有一股轮动

首先需要强调的是，这样的轮动更加多的集中在成交层面。为什么，因为上海楼市一套带两套的现象

什么意思

外部刚需开始释放在上海，会让上海房产持有者进行一定程度的套现，而这些人很有可能会在一手房市场里进行改善购买

这样的轮动会带动整个上海楼市的成交往一个正常的数据去走

这是第一点

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第二点是什么，第二点和大家说一个微观的

我们还看到一个更有趣的数据，说2019年虽然整个二手房成交不错，成交周期也在也说

但是在11月和12月我突然看到整个成交周期开始拉长，我第一反应是：会不会楼市又冷了

如果没有走进门店可能不会知道真相

一些门店和我说了这么一种现象：在11月12月的时候，其实市场成交依然踊跃，但是有一个问题

就是因为2017年2018年的成交量实在太少，所以在2019年年初的时候几乎没有给这一年的信贷预留足够多的份额

但是上海楼市在3月份的时候开始增量，这个增量现在看看还好，但是和2018年比真的猛了很多

而这样的一整年趋势也就决定了，到11月的时候，银行的贷款名额全部都用光了

换句话来说，11月和12月的成交是被低估了，这也意味着什么，意味着如果没猜错的话，2020年一月的成交可能会是一个比较可观的数字

如果这个数字真实，那会出现什么现象

讲实话，2019年之所以可以回暖，3月份的放量成交给到市场很强的信心，后面虽然一路滑坡但是总量依然很好

如果2020年1月就开始放量，且根据我的了解，上海各个银行都开始预留充足的房贷预算，那么信心就会在2020年这一整年开始积蓄，从一开始就复刻放大版的2019，我认为是有可能的

2020年这一整年的成交都是可以期待的

而二手流动进入一手这种正向循环开始启动之后，整个一整年，我都还是满期待的

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所以大家来看这一整副楼市画面

外地刚需曲线回归开始实现，环沪项目的抛售给他们带来足够的购买力重新买回上海。上海刚需二手房的房东释放之后又拥有了购买力进去一手以及改善市场

更加关键的是，长三角一体化这么巧的在2020年进入概念落地阶段，未来3年依然是利好持续释放的阶段，这也给了这样的交易闭环最强的推动力

换句话来说，未来的画面就是

环沪的利好一直在房价稳，二手开始活跃，上海房价一直平等着所有的需求的释放，信贷层面虽然严格，但是总额预留足够，给到所有符合条件的购房者

所以在这样的趋势下，客户信心越来越回升越来越好。当然也不得不承认这样的好也是因为2017年2018年的成交量实在太差了

不知道这么说各位是否能够看懂上海调控的大智慧，一点点把所有的需求释放到合理的地方

这也是我热爱上海的根本原因，不论北京多少有钱人，深圳今年楼市多猛，只有在上海你才能真正看到健康两个字

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所以再给一些购房者的建议吧，绝对真心的那种，后面的一些内容要认真看

1、

如果你是首套刚需，那么你就买二手，因为二手房市场的性价比是最高的，且现在购房者依然拥有足够的溢价空间

是你可以用最小代价可以买到上海的可能，想都不用想，花足够多的时间去淘房子吧

2、

如果你是改善，坚定的买一手，因为从大趋势可以看出，未来上海楼市依然是改善的天下，所以你要买的是未来10年依然有人接盘的房子，所以买改善的逻辑不会错。

无非这个时候是买面积改善还是地段改善是需要思考的。

在我这个维度买面积改善放在第一要素，因为上海的地段价值伴随着大虹桥规划之后会拉平，但是未来供应集中在90平米也是必然现实，所以买面积改善就有了稀缺性

3、

投资在环沪依然有足够的机会，但是也需要小心

政策进入到落地的关键期，不同城市的政府能力不同，规划落地呈现也不同，包括这个城市的一二手竞争也开始出现，所以一定要认清楚。

没事多看看我们真有好房是必须要做的事情。自住看昆山，投资看嘉善，其他的多想想

4、

上海未来的哪里的需求最旺，哪里就有投资机会，因为现在的投资驱动来自供不应求而不是来自政策利好。

我个人感觉还是集中在2个地方，第一个浦东，特别是大张江区域，其他临港什么的利好再好在我这也是第二梯队。

为什么，因为浦东的产业实在太强了

几乎是秒杀所有区的总和啊，而这个区域会带来持续不断的产业人口

我一个朋友在浦东卖房的最大感受就是这里总是有着数不尽的企业高管，都说是张江过来的，实在太多了。而在浦西有钱的都是各种老破小置换的，来了一批就没了，太难找

这种反差对比在以后会非常明显

今年二手房逆势狂涨的的唯二小区之一就是张江的翡翠公园，二手房价格涨到链家认为数据有问题紧急下架这个小区房源，可以看出这一块的产业人口实在是太多了。

第二个我比较看好的就是大虹桥，注意是大虹桥核心区。这一块的强来自于商务配套不仅强而且全部落位完毕了，未来的人群虹吸会更加明显，需求的增加也是势在必行

5、

还是那句话，备好现金流，只要现金流不断，你会等到上海楼市最近五年里最好的一年，加油

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三是个特别好的数字，上海距离最严调控即将进入三周年阶段，真叫卢俊创业快三周年，我也三十三了