房地产开发企业办理土地增值税清算的相关规定及账务处理

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  一、土地增值税的清算条件:

  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  3、直接转让土地使用权的。

  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  4、省税务机关规定的其他情况。

  

  二、房地产开发企业办理土地增值税清算时,工程造价成本依据合法有效凭证据实扣除,存在下列情形之一的,税务机关可以对其清算项目的工程造价成本核定扣除:

  1、办理清算附送凭证或者资料不符合清算要求,经税务机关通知限期补正,逾期未补正或者补正后仍不符合要求的;

  2、清算申报的工程造价成本扣除金额,高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额,又无正当理由的。

  税务机关对工程造价委托鉴定的,以鉴定意见作为是否有正当理由的判断依据。因房地产开发企业的原因造成无法进行工程造价鉴定的,视为无正当理由。

  三、土地增值税清算应报送的资料:

  1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、纳税申报表;

  2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  3、主管税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。

  4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  四、会计分录

  1、项目全部竣工、办理结算后进行清算,收到退回多交的土地增值税

  借:银行存款等科目

  贷:应交税费——应交土地增值税

  2、项目全部竣工、办理结算后进行清算,补交的土地増值税

  借:税金及附加

  贷:应交税费——应交土地增值税

  借:应交税费——应交土地増值税

  贷:银行存款等科目

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