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富顺的补贴 唐山的限售 分化的2020楼市

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购房补贴重回富顺

富顺本是一个名不见经传的四五线小城,新年伊始却刷屏网络,原因在于买房的事。富顺住建局下发《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》的通知,规定:2020年1月1日至6月30日,在富顺县城规划区内购买商品住房的居民,给予一次性200元/平米的财政补贴,补贴面积以不动产产权证书的面积为准。

富顺县隶属四川省自贡市,歌手谭维维的老家就是这里,据说富顺的豆花特别出名,有“豆花之城”的美誉。作为中西部的一个县,富顺是人口净流出城市,数据显示:1997年富顺人口118万,2018年为107万。同时富顺也是劳务输出大县,2018年劳务输出41万人。

目前富顺房价在6000左右。19年下半年,当地楼市论坛就出现了《坚挺的富顺楼市还能坚持多久?》的帖子,文章认为:富顺周边城市房价包括自贡在内都在不同程度的下跌,但富顺房价未见波动。富顺在售楼盘共有瑞祥学府苑(均价6500)、远达御景(均价6700)、公园世家(均价6500)、北湖一号(均价6400)、海棠锦城(均价5800)、金谷广场(公寓均价5700)及釜江财富广场(均价6400)7个楼盘,清一色的本土开发商,作者认为,在这样的市场格局下,开发商容易集体抱团,这是富顺房价依然保持坚挺的原因之一。

市场是否具备长期支撑的动力?其实买房送补贴,富顺县在2015—2017年也曾实施过,当时楼市去库存,再加上棚改货币化安置,三四线楼市开启了一轮上涨周期,富顺也不例外,2019年棚改退潮,房价上涨的支撑动力减弱。四年之后,富顺重回购房补贴模式,想必也是压力山大。

唐山的网签限售

几家欢喜几家愁,与富顺不同的是,远在千里之外的唐山却是“限售”。

2019年开始,唐山房价就没消停过,一路上升,11月环比涨幅1.9%,在70个大中城市排名第一,目前唐山新房均价10900元/平米,同比上涨13%,二手房环比上涨1.8%,同比上涨14.7%,相比2015年上涨了30.3%,同比、环比上涨幅度均位列第一。

过快上涨的房价成为限售政策的导火索,岁末年初,唐山市人民政府发布通知,市中心城区自网签之日起42个月内不得上市交易;购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易。42个月,也就是三年半的时间,不过,唐山的限售时间是按网签合同签订之日起计算,不是按照不动产登记证取得之日起计算,在全国也开了一个先例。

从期房销售到现房交房,再到办理产权证,没有个两三年的时间拿不下来。现在能做到交房交证同步办理的,也只有杭州、长沙、昆明等地率先试水实施,距离全国推广还有一段时间,至少在目前来说,还属稀缺现象。

唐山网签限售,喊话意味比较浓,细细思量唐山此举用意良苦。一方面留有后手,如果调控升级,去掉网签即可。最主要的是,刺激存量房源入市交易,2016年唐山楼市价格洼地,在河北地市级城市名列倒数第二,外地炒房团嗅到商机进入唐山,唐山房价快速上涨,随后唐山连续出台限购政策,炒房团逐渐淡出唐山,楼市进入平稳期。让炒房团房源入市交易,更有利于平衡供给关系,保持楼市稳定。目前唐山楼市火热,是由于本地刚需及改善型需求开始发力,同时城市经济稳定增长,给唐山房价持续攀升提供了基本盘。

一半是海水 一半是火焰

一个南方,一个北方,唐山与富顺的楼市个案,基本反映了楼市分化的现状。

就整体情况来说,一二线城市市场比较稳定,三四线城市下行压力逐渐加大。易居研究院监测的40城数据表明:4个一线城市与18个二线城市新房成交面积环比同比增长,而18个三线城市新房成交面积环比同比下降。

一半是海水,一半是火焰,楼市分化反映到土地市场也是如此。省会城市土地市场火热,2019年杭州卖地收入高达2836亿元,继续蝉联第一,南京、福州、昆明、贵阳、南宁等城市土地出让收入均不同程度上涨;三四线城市却是买地越来越难,土地流拍率升高、溢价率越来越低。而具体到2020年,被称为三四线楼市发动机的棚改政策进一步收紧,楼市冷度只增不减。通过政策刺激作用给楼市加温,便是大概率的选择,富顺推出购房财政补贴政策,衡阳衡东县实施契税补贴、减免费用等优惠鼓励购房,重庆长寿区也通过购房契税补贴刺激当地房地产市场。

富顺这样直接的购房补贴政策,会不会叫停?预计2020年会有新的变化。2019年安徽霍山出台过购房补贴政策,新房每平米补贴500元,但未实施就被叫停,但富顺有一个不同的情况是,原有去库存实施的购房补贴政策,自贡曾延期执行,富顺当时并未跟进,而富顺现在执行的购房补贴政策,可以说是顺延执行,总的有一个说法,也是“因城施策”政策的回应。

政策层面,对于“因城施策”也有了新的表述,2018年是“因城施策分类指导”,而2019年是“因城施策全面落实”,可以预计的是,在“房住不炒”的总基调下,2020年将是楼市微调整活跃年,但四限政策框架仍是不可触碰的红线,张家港限售政策取消遭遇一日游就说明了这一点。

热了降降温,冷了就得升升温,保持平稳发展的态势将是2020年楼市的主旋律。

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