深圳商办改租赁住房背后：2019年写字楼空置率升至22%

“商改租”将成为深圳租赁住房筹集的一种新模式。近日，深圳市发文允许既有的闲置商业办公用房可改建租赁住房，数据显示2019年深圳办公楼空置率达22.04%。
1月9日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置，深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标。
深圳写字楼空置率22.04%
“2016年国家启动‘租购并举’战略后，就多次提出低效的商业办公可改为租赁住房，刚过去的2019年12月，住建部等六部委也发文要求，要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。对于深圳而言，土地寸土寸金，但一边是商业和写字楼空置率居高不下，一边却是租赁需求嗷嗷待哺，空间资源错配，需要纠偏。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。
李宇嘉指出，高空置率下，源源不断的供应还在路上，目前，前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市，占全市供应量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深国际，还有800万平米潜在供应要入市。
深圳市住建局指出，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。
此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。
对此，深圳市委市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
不改变原土地用途、土地使用年限
深圳市住建局指出，“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范，以确保该政策的落地实施。截至目前，深圳市尚未出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加快推进此次《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策要求。
《通知》对改建提出了三点原则，一是政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。
二是，性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
第三点原则是，节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。
至少50套（间）房才能商改租
对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房限定了条件。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：1.已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。2. 不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。3.以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
改建后不提供学位，5年内不得改变用途
为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。
其中对于用途限制中明确，改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。
深圳市住建委指出，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。
“商改租”与中央财政奖补挂钩
为引导更多主体参与改建，《通知》中还设计了项目激励措施。深圳住建委表示，在项目激励方面主要是将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。
同时，要求各区建立年度检查制度，加强对违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让、将改建后租赁住房用于非租赁住房用途等违规行为进行监管。改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布。市住房建设部门应将改建项目纳入市住房租赁交易服务平台，对改建项目的申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管。