未来10年里，到底如何去买房？

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上一轮楼市的暴涨，还是2015年。

2008年亚洲金融危机爆发，随后2009年四万亿计划出台，以达到刺激经济，拉动增长的目的。

既然是刺激，那就说明，持续的时间必然不会是长久的。

2011年，经济增长再次出现减速，货币刺激的边际效果开始明显出现递减，GDP增速出现下降。

2014年经济情况依然不见好转，在这个关键的时候，楼市再次被推了到一线，充当经济救火队长。

2014年9月央行首先给了楼市一阵强心剂，宣布房贷新政，首套房贷利率打7折，二套改善房的贷款按照首套房来对待。

从央行发布金融刺激楼市的新政以来，所有人都开始密切关注楼市的动向，等待楼市产生任何可能的变化。

这一等就等到了2015年。

可惜的是，央行所谓的刺激新政，没有让楼市产生任何波澜，全国楼市依然是死水一潭。

这时高层意识到了两个问题。

第一，这针强心剂的药量下的太轻。

第二，光是央行的金融刺激政策还远远不够。

于是2015年3月央行联合住建部税务总局，三大强力部门，一起给楼市来了一剂猛药。

首先央行宣布，商品房二套首付比例降至4成，公积金首付比例降低到2成。

随后住建部和税务总局，联合发布楼市新政，宣布把商品房营业税由以前的5年免征时间，降低到2年即可免征。

三大部门强强联手，金融支持加税种减免两大政策双管齐下。

这次的刺激终于起效了。

楼市开始重新启动，恍然大悟的人们突然发现，横盘蛰伏了多年的房价，突然再次发力上涨。

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在所有人面对楼市行情的启动而惊慌失措的时候，很少有人注意到这一年的棚改正在发生变化。

正是棚改的变化，决定了后面三四线城市疯狂上涨的命运。

2015年国务院印发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础建设有关工作的意见》

意见中制定了2015-2017三年的棚改计划，并且首次把货币化棚改提到了更重要的位置，并且要求积极推进和进行。

没过多久，住建部再次发文，要求各地棚改货币化安置比例不能低于50%。

2016年，财政部，住建部再次要求提高棚改货币化安置的比例，以达到切实消化存量商品房的目的。

至此浩浩荡荡的棚改去库存正式开始。

随后的2017年住建部又一次做出了工作通知，明切要求三四线城市的棚改要以货币化安置为主。

如果说，央行和住建部及税务总局的联合新政，推动了一二线城市楼市的上涨，那么棚改货币化安置，则成为了广大三四线城市，楼市快速上涨的最大推力所在。

至此新的一轮楼市上涨大幕拉开。

有的人在大幕拉开前已经上车，成为了这轮楼市的幸运儿，有的人则后知后觉，慌乱之中发现房价已经距离自己渐行渐远。

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2015年开始的这轮楼市刺激，现在可以肯定的说，是楼市最后的绝唱。

楼市在进行完这一轮刺激后，因城施策和稳房价，稳预期，稳地价这三稳的政策，一起发力再一次把楼市禁锢住。

而这次禁锢的时间恐怕是永久。

那是不是说，楼市以后再也不会出现繁荣，从此走向衰败？

我个人认为不会，只是那种共同富裕，普遍繁荣的日子一去不复返了。

城市的分化，造成了楼市的复杂，也造就了一些未来充满希望的城市，一些未来充满危险和担忧的城市。

如果说前期楼市的快速发展和上涨，有城镇化的功劳，那么以后的楼市则是新城镇化的时期。

之前的城镇化，更多的就地转换人口，把农村人口转化成城市人口，以完成对楼市库存的消耗，从而推动房价以较快的速度上涨。

而新城镇化时期，则是大面积，长距离的人口流动占据主要形式。

这标志着大都市圈时代的来临，中心城市和省会城市，是绝对未来的主角。

这些未来的中心城市，是大量流动人口最终的归宿。

成都，郑州，西安，武汉，重庆，杭州，南京，广州，上海，北京，深圳。

这些在上个月多次在高规格会议和讲话上被点名的城市，如同前文所说，是充满希望和未来的城市。

这些城市的楼市，还有着更多的潜力，更多的价值。

这些城市的楼市是绝对值得去投资和守候的。

但是记住，楼市的形态已发生了变化，中心城市的投资，等待收获的时间会更长。

耐心是必须要有的心态，只要有足够的耐心，这些城市的楼市依然可以给你该有的回报。

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中心城市是绝对的优质资源，而被中心城市影响的小城市，则会在人口，产业，资金上一直处于被虹吸状态。

而一个强大的人口流入是2020年以后，最强的购房参考之一。

位于长三角城市群腹地的苏州，一直以来有着不错的人口流入。

2018年末，苏州常住人口1072万，户籍人口703.55万，比上年增长1.8%。

根据2019年初苏州市公安局公布的人口数据来看，苏州市外来人口数量依然位居整个江苏省的首位。

持续的人口流入，大量的人口聚集，直接造就了2019年苏州楼市的一路上涨。

在过去不到两个月的2019年11月，苏州新房存销比只有7.0，也就是说苏州的新房，按照目前的销售速度，不算新入市的项目，7个月就可以卖光。

低于12个月的新房供应，按照住建部要求，是需要增加土地供应的。

如果苏州在2020年不加大土地供应，那么供需将会失衡，7月份调控后楼市的横盘局面，将再次面临打破。

因为苏州再次放低了落户的门槛，更多的人口将要流向苏州。

1月8号，苏州发布2020年第一次人才新政，打响了长三角内抢人大战再次升级的第一枪。

苏州1月8号宣布，本科学历不需要任何前置条件，只要人事档案转入，即可办理落户。

专科学历从以前需要连续缴纳两年社保落户，变成了6个月社保就可以完成落户。

一旦完成落户，购房门槛将不复存在。

苏州的人才新政，将会再次释放苏州的购房需求，如果土地供应不相应跟上的话，那苏州的房价存在再次上行的可能。

人口对于一个城市的楼市，绝对是多多益善。

这也是当下楼市买房必须具备的一个要求，就是随时对政策保持高度敏感性。

这才能让你尽可能的顺利进场，而不是去当接盘侠。

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观察政策之外，还要多注意数据。

当下的楼市买房成了技术活，再也不是闭着眼瞎买的时代。

中心城市之一的杭州，土地出让金连年升高。

2017年的2258.85亿元，2018年的2401.6亿元，2019年的2836.6亿。

连续三年土地出让金达到全国第一。

这导致了杭州的楼市热度一直保持在一个高位上。

连续三年的大量土地供应，造成大量新房陆续上市，而杭州因为保持强劲的人口流入速度，所以消化库存和新房上市基本达到了平衡。

2019年杭州市区商品房成交了138400套，这个数字完全显示出杭州楼市强烈的需求量。

2020年杭州目前统计过的的，可供应入市有150个新盘，共计12万套新房。

根据计算杭州后期楼市的消化周期在14个月左右。

根据国家住建部的建议要求，消化周期在12-18个月的城市，需要维持土地供应数量和节奏。

也就是说，2020年杭州保持和以往相同的人口流入速度，维持现有的土地供应量，那2020年的杭州楼市就不会发生什么大的变动。

提前对数据的掌握，让你在进场的时候，才能有备无患。

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我不止一次说过，后时代的楼市，暴涨会成为历史。

目前还在快速上涨的城市，只是在进行着最后一轮的疯狂。

比如云南的省会昆明。

根据最新的第三方数据统计，昆明的房价已经连续上涨41个月，土地出让金不停刷新历史记录。

2018年昆明的土地出让金还只有633亿元，而刚刚结束的2019年，昆明的土地出让金已经达到了1011.9亿元。

同比增长60%。

火热的楼市吸引更多的房企来昆明掘金，仅2019年进入昆明的外来房企就有10多家。

根据国家统计局的数据来看，2015年到2019年，昆明房价涨幅在30个省会城市中，排名第12位。

房价指数涨幅达到47.7%。

昆明依靠自己宜人的天气，较低的价格，吸引了大量本省和外省的人，进入当地楼市。

这些不管是自住还是投资的购买行为，直接推高了昆明的房价。

但越是这个时候，越要注意。

还记得西安吗？之前西安的房价连续上涨38个月的时候，调控突然来临。

非西安户籍买房需要连续5年社保和个税缴纳记录。

即使落户西安后，也需要户籍满1年时间，才可以购房。

这一次的调控，让西安的房价终于开始减速，甚至一度很多楼盘开盘不再需要摇号。

西安的昨天，也许就是昆明的今天。

连续上涨41个月，如果在2020还保持快速增长，那么调控的动作已经离昆明不远了。

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保持对政策的敏感性，注意楼市数据的变化，观测城市楼市的基本行情，这三点可以做到对楼市发展有一个大致的清楚的了解。

而另外一个同样需要注意的地方，则是买房过程中几乎必须要经历的一件事情，房贷。

2019年美联储主动结束了这一次的紧缩周期，降息的大门再次打开。

欧洲，日本及其他新兴国家，选择了在第一时间跟进，全球货币宽松政策开始蔓延。

负利率时代正式降临。

LPR报价的出现，代表着中国利率改革的正式开始，同时也会更快的和国际金融周期接轨。

2019年原央行行长周小川在公开场合讲到“中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代”

尽量，避免，过快。

这三个词很明显的告诉了所有人，利率的降低，在所难免。

从现在开始，购房的只要按揭，贷款一定做要年限拉长。

负利率会伴随着通胀的来临。

准确说，负利率是低增长和低通胀的综合产物。

负利率的到来，会进一步加强低通胀的水平。

简单理解，现在以及未来，能借银行的钱尽量借银行的钱，能借多长时间，就借多长时间。

比如房贷。

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中心城市的崛起，房贷利率的可预见走低，人口流动的加剧变化。

这一切都让买房变的比以前更为复杂。

面对低利率，和未来的加速通胀情况下，优质房产依然是非常不错的资产配置选项。

重要的是你怎么买，在哪里买，这才是决定你是否能买到优质房产的关键。

2020楼市的后时代，值得期待。