济南投资者：写字楼还是东部“香”！老城西客站日租金1块多一平，CBD周边突破4元还看涨

◆经济导报记者 刘勇
“出租写字间，207平方米，每平方米每天1.7元，如长期租赁，价格可以详谈。”8日，济南市民孙中凯将挂在网上的信息重新修改后再挂出去，而此前他挂出的价格是每平方米每天1.9元。“现在济南市写字楼市场存量及新增量都非常大，而且租金也在持续下滑，市场有些萎靡。”孙中凯说。 尽管现在写字楼市场行情并不是很好，供应量大幅增加，同时入住率和租金出现了一定的下滑，但仍有投资者在加码写字楼。 “这几天又走访了多个写字楼，准备在CBD片区再买几层写字间。”投资者李开瑞接受经济导报记者采访时表示，“现在行情不好，不代表着未来不好。我看好未来济南的发展。”
租金一降再降
据经济导报记者了解，孙中凯在济南市槐苑广场附近有一个207平方米的写字间，从2016年10月份起以每平方米每天2.4元的价格出租给一家公司。 “去年6月份开始，对方公司业务量缩减，提出了只租一半的要求。”孙中凯说，“另外一半我一时半会儿也找不到合适的租户。” 经过协商，孙中凯将租金的价格降到了2.1元，同时提出，双方共同寻找另外的租户。然而，直到去年10月份双方协议到期，都没有找到合适的租户，无奈之下对方退租了。 去年10月24日，孙中凯在多个网站挂出了写字间出租的信息，价格为每天每平方米2.1元。”令他没想到的是，在挂出信息1个多月后并没有人打电话询问。 “后来我才发现，不少老旧写字楼都不好对外出租，空置率都在20%以上，而且租金价格也是一路走低。”为此，孙中凯将价格从每天每平方米2.1元降到了1.9元，但仍没有租出去。 为了能在短期内租出去，孙中凯将报价又降低了2毛钱。“每天每平方米1.7元的报价虽然低了一些，但总比闲置强。” “原本以为只有我是这个样子，但没想到，前几天和几个朋友一说，大家都这样，空置的写字间不管价格高低，都不好往外出租。”孙中凯说，“有些写字间在租金下调的同时，还将付款方式从一年一付改为3个月一付，就是为了能让租户继续承租。”
市场陷入萧条 “为了节约成本，我们从一个高档写字楼搬到了CBD片区的一个公寓楼。”济南一家互联网企业的负责人孟鑫坦言，出于压缩成本等种种因素考虑，除了变更办公地点外，办公室大小也从此前的整层变成了现在的几个办公室。 在济南丰泰房地产营销公司总监张华军看来，由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响，企业扩张趋于谨慎，写字楼租赁需求较弱。“造成高空置率的主要原因是租赁需求和供应体量暂时不匹配。” “我们的网站上，去年12月27日一天挂牌出租的写字间就超过了73个，挂牌出售的写字间也有22个。而我注意到，在济南城区的一家写字楼的租金，已经从去年的每天每平方米接近3元降到了现在的1.95元。”张华军说。 空置率的上升也明显影响到了租金变化，房东为减少损失只能降低租金价格。“目前，济南西客站附近写字间的租金在1.4元/平/天到1.8元/平/天不等，位于东部的中弘广场写字楼租金在2.1元/平/天左右。而在市区，部分老旧的写字楼已经出现了1.2元/平/天左右的租金水平。”张华军说。 全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示认为，在经供应增加，以及郊区化外溢、城市更新、功能疏解、互联网金融退潮等因素叠加作用下，商办地产市场短期内将维持空置率上升、租金和售价下降的局面，预计今年写字楼市场租金和售价将延续下降趋势。 投资者逆市加码 尽管供应量大幅增加，租金和出租率降低，但仍有不少人看好济南的写字楼市场。 “我们几个人，已经在CBD片区不同的写字楼购买了3层，而且全部出租出去，价格也非常可观，因此我们决定再买一些。”李开瑞告诉经济导报记者。 “我不否认济南写字楼确实存在过剩问题，也有租金下滑和空置率提升的情况，但在我看来，在济南东部地区，写字楼市场还是不错的。尤其是CBD片区的写字楼，虽然售价比较高，但租金和出租率都不错。”李开瑞说。 近几年，济南正从“生产型”向“服务型”城市转变，CBD片区将承载重要商务功能。“金融、服务、科技新媒体对于甲级写字楼需求较大，CBD周边写字楼已初步实现了专业集聚、投资集聚、资源集聚，日渐成为高端服务业的‘高地’。” 为准确了解东部片区写字楼的行情，李开瑞花了整整两个月的时间，几乎将所有写字楼全都跑了一遍。 调查结果更让李开瑞坚定了再买写字楼的信念。“CBD周边部分已经建成的写字楼，所剩房源均寥寥无几。部分写字楼租金的价格尽管突破了4元/平/天，但还是一路看涨。”李开瑞说，“租金高的同时，入住率也比较不错。玉兰广场一栋单一业主的写字楼，入住率几乎达到100%，接近饱和。” “虽然济南写字楼总体供应量比较大，市场竞争可能会很激烈，但是东部的写字楼吸引了一些知名的大型企业。这里的写字楼很可能会产生‘虹吸效应’，吸引更多的产业流入，让老城或者其他地方的办公企业搬迁至此。因此，现在投资是比较合适的。”李开瑞表示。 （编辑：徐松丽 陈德罡）