开盘现场令人意外！戳破“北上海”投资的谎言，为何坑越挖越大？

上月初爆发的“兰溪荟事件”足足让南通“火了一把”。

但在今年的跨年夜期间，南通又出现了“倒挂盘”，开盘现场令人意外！

3天连开两盘。12月28日，南通开发区时光漫城开盘，现场仅有300多人到场，如此1：1的精准配比，为何没人前来“抢房”了？

12月31日，恒大林溪郡开盘，人气是够了，但价格竟然拉低到精装仅1万，与周边前期楼盘相比出现了回调现象。南通楼市退潮了吗？

刚需客来抢房，但恒大还害怕卖不出去，两盘均打出年终钜惠的旗号，放出大幅优惠，且选择在“返乡置业期”开盘也显得巧合。

环沪“北上海”？你可能看错了南通

都说南通有着“北上海”之称，那么这个称号是谁给的？

有人说，不是随随便便哪个城市修了路、通了高铁就成为上海了，昆山早就起来了，也没自诩“西上海”。

目前南通的大型配套还没落地，兑现周期也较长，现在就要扬言“北上海”，还为时过早。

“北上海”的称号是被人喊出来的。

上海第三机场、苏通大桥、沪通铁路等红利看似“组团式”到来，让南通一举成为长三角新晋网红，而实际上这些规划当地政府已经提了很多年了。

在长三角一体化的“糖衣”包裹下，再度成为楼市“炮弹”，过去那么多年都“打不响”，这次终于没有成为“哑枪”。

规划看似拉近了南通与上海的时空距离，但难掩一江之隔的现实。

不难看出，南通处在核心环沪城市圈之外，位置不比昆山、太仓和嘉善。

受上海辐射也有先有后，那些离上海近的经济强市比如常熟、太仓等，可能要先于南通享受上海辐射利好。

在南通当冤大头，还必须是有资质的

那些所谓的在南通买房都要交“茶水费”、找关系，这种情况也只限发生在个别“倒挂盘”上。

继兰溪荟之后，南通基本上没什么“倒挂盘”了，再也用不着千人疯抢、彻夜排队。

限价盘已不再，就算买到也不一定就是赚到。

就在上周的25日晚，南通突发楼市新政——低价新建普通商品房将限售五年，将炒房者、茶水客、关系户彻底锁死。

这一“定向限售”政策，导致限价盘兑现周期大幅加长，少则7年，多则9年。给热烙的当地楼市随即泼下冷水，起到了釜底抽薪的作用。

就拿兰溪荟来说，那些买到就想立马抛售赚个几十万的，新政一出台，不管是交了“茶水费”拿到“资质”的，还是关系户也好，瞬间成为“冤大头”。

“倒挂”王、六千，想不涨都难，不套你个八、九年，也难。

首先，买的大多数是期房，2年后才能交房，然后再等2年5.3%的增值税才能免去，2年交房拿证+2年免税期+5年限售，这一投资周期长达九年。九年后什么市场什么政策，谁也说不准。

事实上，除了倒挂盘，南通买房根本不用“靠抢”，楼盘有的是，后面还将越开越多，南通缺的不是房源，而是产业与人口。

南通真正有价值的地方是在市区，就是港闸区、崇川区、开发区部分组成的长江边上那一小块地方，其他都是“巨无霸”的类似乡下地方，晚上开车都不见路灯。

从版图上你就能看出，市心的价值是多么的珍贵。

像如皋、如东、海安、启东等较为偏远的市县，房价几乎就没涨，8000-14000的都有，配套、规划等都很欠缺，还是不要“入坑”为好。

两项政策密集出台，转折信号明显

南通近两年来房价涨幅明显。2016年12月均价还是9651元/平方米，此后缓慢上涨，在2018年12月达到13439元/平方米。

随后南通房价开始飙升，2019年11月的时候已经涨至22638元/平方米，较2018年底上涨68%。这不得不归功于长三角一体化政策利好的坐实。

至此，南通被透支的也差不多了，像崇川区带优质学区的楼盘，苏建学府雅居、金茂府等，售价高达3.8-4万/平米。市心板块有如这样的房价，南通一路疯涨之后难免要回调。

南通二手房价格走势图：头部明显

南通市区二手房从去年年初到现在，一套房套利30-50万是普遍行情，诸如中创区一带，挂出来都是要交“大税”的崭新房源，被炒的热火朝天。

不管是新房还是存量房市场，南通利用3年的时间尤其是近一年搭上了长三角一体化的“快车”，基本上换取了应有的上涨空间，核心区房价与上海外环几乎持平，接下来就是要防止“回头”被“套中”。

其实，南通在实施新政的同时，还出台了《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法》，内容包括管控土地出让、差别化备案、强化装修监管、强化物业管理、完善稳地价和房价的机制等多项内容。

这与文件《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》几乎在同一时间内，两项政策的出台，共同为楼市托底，让南通楼市的转折信号愈加明显。

从长三角利好放出至今，南通市区+经开区的房价已经普涨20-30%，补涨基本完成，行情进入尾声，现在入场，只能是高位站岗，为国接盘。

人才外流、产业落后，南通还拿什么拼？

人才外流、产业落后、工资社会福利处于低水平，除了房价涨起来其他都不涨，南通或许成为“万人坑”。

南通新机场，全城最热的题材，为什么会成为楼市的坑？

机场选址是在南通的大乡下地方，土地并不值钱，离南市区也远，靠这个来推高主城区的房价明显不符合逻辑。

如果建机场是楼市的大利好，那么浦东机场旁不会没人，临港也不会是空地一片，虹桥机场不会卖到与主城5万的差价。

机场代表了城市的末稍，一来污染较大不适合居住，二来距离主城远通勤时间长，南通建机场对楼市来说基本上无关痛痒。

苏通园区，看似好大一个高新产业区，也就入驻了阿里云、腾讯新媒体、华为云计算等个别企业项目，办公楼大量空置，上班的人都没几个。

在产业与配套方面，苏通园区尚在起步阶段。周边房价年初还在13000左右，现在普遍逼近20000元/平米，涨完一波概念后终究要靠实质的产业来支撑，山顶上进入的需要谨防成为高位“接盘侠”。

通州湾概念也被制造出来，但是经不起实地考究。简直就是靠近海边的一片大荒地，企业只有3、4家，诸如钢铁铸造、硅晶能源材料制造，现实与规划目标相差十万八千里。

自主产业不强，人口外流加剧，城市发展落后。如果仅仅是靠长三角一体化的概念，南通楼市就起来了，那岂能长久？

机场、高铁让交通更便利是不假，但并不是说人才、资金一定会回流，具体还要看往哪边流。

虹吸效应很可能起到相反作用，加速南通本地人口、资源要素的外流。南通南靠上海、苏州，西有无锡、常州与南京，外强环伺。

在经济层面上，与周围城市相比，南通已经显得相当落后了。

2018年，南通人均GDP仅有11.5万元，全省排名第七。人均指标上，南通还是倒数，甚至不如镇江（第五）和扬州（第六）。

就连小小的以常州，人均GDP都能达到14.9万元，比南通还高出30%。

而且，如果剔除下属郊县，只统计市区范围，2018年，常州市区经济产值是6000亿，南通市区经济产值是3000亿，常州竟然是南通的2倍。

苏、锡、常，都跑在了南通前面。南通虽然经济不行，产业不佳，但房企却偏爱这里。

南通楼市有一个怪现象，主城本身离上海距离远，开发商为了“一小时都市圈”的实现，大多跑到南通偏远地方拿地，建造一些文旅超级大盘，吸引上海、苏州等周边买家入场。

本地人不碰，外来者却纷纷入坑。比如启东，恒大、融创、长泰等房企扎堆圈地或者收购项目，有的甚至把崇明岛上属于启东的地块“包场”，他们打着大上海后花园、旅游度假的概念，大巴整车整车拉人过来，据说上海客高达70%。

不管怎样，趁着长三角的热度还没退却，南通楼市在抓紧时间收割，“坑”自然有不少，但洼地也有不少，在投资时还需要做好甄别，防止“入坑”。