新盘爆料!张江还藏着一个大面积新房

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  近年来,张江区域的新房供应一直非常稀少,这与板块定位有直接关系,毕竟张江是科技产业园区,产业用地的增多,住宅用地自然就会减少,而且在有限的住宅用地里,日后的规划又以租赁住宅为主。

  所以张江区域只要有商品房上市,大多会呈现出“抢”的局面,确实“僧多肉少”啊。

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  2020年可以确定的是,张江又将多出一个新房项目,名叫圣御花苑,项目目前已基本结构封顶,售楼处建成但尚未装修,也就是说项目还未正式接待看房客户,根据打探到的消息,今年有望入市

  

  

  圣御花苑属于张江板块孙桥地区,与近两年开盘的张江三湘海尚、华发四季以及刚开盘不久的中建朗悦府处于同一区域内。

  从孙桥地区已上市的新房来看,该盘所处位置是非常良好的。首先距离轨交13号线起止站张江路站最近,约700米左右,相比上述三盘已有明显优势;其次项目距离华夏高架路只有约200米左右,既不吵闹,距离也很适中,也同样比上述三盘有优势。

  项目体量不大,占地只有约1.9万方,建面约5.5万方,整个社区由4幢13-14层的小高层住宅组成,共计约200余套房源,另有一幢两层高的社区服务楼,前期可能会被用作售楼处使用。

  

  从工程进度来看,该盘早已具备销售条件,为何至今迟迟不销售,或许是小型房企并不追求快周转,资金要求也不高,慢慢开发慢慢卖。

  现场施工铭牌显示,项目于2020年10月竣工,以当前状态推测,该项目现房销售概率会非常大。项目主力面积段为130平3房和160平4房,总体面积段偏大,未来销售的目标定位人群也都以改善型客群为主,这与前期销售的商品房在客群上会有一定区别,客户能否为此买单,还要看最终定价。

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  当下,张江孙桥地区的新房单价已经到了6.99万/平,相比去年贵出至少3000元/平,若按照当下行情来看,该盘最小面积130平总价都要约900万上下了。

  而从目前来看,孙桥区域的商品房对口学区都为孙桥区域内,学区能级相对一般。

  更为重要的是,该片区规划也仅出台2年有余,尚处于起步开发阶段,目前还保留大片农田与自建房、旧房等,与发展多年的北张江相比,这儿的城市界面看上去非常一般。

  

  不可否认,张江是个非常不错的区域,买到起步发展的孙桥在未来或也有一定潜力,但当下的孙桥规划刚起步,未来仍需很长一段时间来更新升级城市界面,等待时间成本会非常长

  这也是为何这里的房价近7万,却不如从前的新房一样好卖的原因之一。

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  正是因为城市界面较差,才会有配套方面的不足,在项目周边,主要商业配套都以社区型商业为主,包括超市、银行、小型餐饮店等。

  但对于一个单价近7万/平的区域来说,当前的配套确实低端了一些,缺少了大型综合性的商业,这对于区域来说是一大问题,所以想要购物娱乐,显然以目前的配套来说是无法满足的。

  

  虽然有200余套新房等待入市,但对于偌大的张江来说,供应量依旧是杯水车薪,不难预测,这种供需关系在张江未来的楼市发展里,将成为常态化,所以还是珍惜张江的新房供应吧。

  最后,如果项目入市,价格与张江三湘海尚、华发四季大致相同的情况下,即便是130、160平大户型,或也能够热销,但假如与中建朗悦府项目持平,在面积段和总价段不占优势的前提下,该盘能否热销就要打个问号了。

  对此,你怎么看?

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