2020年，楼市大局已定！八大趋势不容忽视

2019年是我国楼市调控最为密集的年份，全年出台的楼市政策超过620次。2020年，密集调控会否延续？

2020年伊始，各地楼市动作频频！武汉、唐山、东莞、佛山、四川富顺、湖南衡阳等城市纷纷出台楼市政策，对楼市进行调整。唐山打响限售第一枪！东莞限购松绑！四川富顺县“发钱”稳楼市！2020年，更多调控将紧随其后……

中央层面，银保监会也出台政策，强调“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场”。中央经济工作会议再度重申“房住不炒”。

在楼市下行压力较大的背景下，今年的楼市调控政策到底怎么走？开年第一周，这些城市给出答案。

01

东莞、温州领衔“松绑”

2019年的最后一个月，楼市调控次数达到66次——

12月11日，江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了2年多的限售政策；

12月11日，郑州放宽落户条件：在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口；

12月13-20日，广州市连续松绑3个区的调控：南沙区本科以上、港澳居民首套房不限购；花都区大专学历即放松限购；在黄埔区工作半年以上的人才，可直接买1套房；

12月25日，温州市发布了覆盖面最广的人才住房新政：符合条件的优秀本科生买房打7折，租房打3折，力度空前。

地方政府对房地产松绑政策的密度之大，近3年未见。

再看2020年，四川省富顺县的楼市新政，被认为打响了2020年楼市松绑的“第一枪”。

按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性200元/平方米的财政补贴。二手房买主不享受这一补贴。如按一套房100平米算，可以补贴2万块，对于县城来说，算是一个不小的激励。

在湖南省衡阳市衡东县房交会的发布会上，当地政府部门也推出了税费补贴政策，涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府同时表示，“鼓励企业让利，但不搞恶性竞争”。政策在今年衡东县房交会期间适用，具体为2020年1月1日到2020年3月31日。

东莞则推出人才新政，强调“顶尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房，在东莞全职工作满8年、贡献突出的可无偿获赠该住房；特级人才给予最高250万元购房补贴或享受3年、每月最高5000元的租房补贴。”

国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示，经济要有活力，人才要素的自由流动很重要，不断吸纳人才是城市发展向好的关键。对于人口老龄化比较严重的城市，未来应更多地吸引人口，为城市发展注入新活力。

“2019年，直接针对楼市调控放松的政策可谓凤毛麟角。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说，从放松人才购房限制政策来看，大都是提供了相应的补贴，以及降低或取消人才购房门槛。不难看出，各地出台人才政策的真实目的是为了吸引人才，政策本身包含的内容也较多，人才购房只是其中一部分。因此，不能将人才政策等同于调控放松。

值得注意的是，在2019年的620次楼市调控中，所谓的人才引进政策在2018年的基础上继续增多，有超过170个城市发布了不同的政策，比2018年上涨40%。

不管怎样，相信年后还会有一波加入“松绑”阵营的城市。

02

唐山领衔2020“打压”第一枪

进入2020年，房价上涨较快的唐山，对楼市销售环节进行规范，并要求“购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易”；佛山也出台政策，规范商办类项目的拿地和销售；武汉发布征求意见稿，拟推出七项措施规范预售政策。

值得注意的是，目前为止，全国限售都是针对不动产登记证，只有唐山是针对网签的限售。按照唐山正常新建商品房网签到取得交易资格，本来就要三年以上。网签到交房需要一年以上，办理房本平均需要一年多。从网签到交易，时间本来就可能就不止42个月。这个限售政策只对部分现房可能有影响，对期房为主的新房影响不大。

对此，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，一方面，这些政策可以视为2019年楼市密集调控的延续；另一方面，从性质上来说，这些政策和当地市场发展有着较强的针对性，属于因城施策，并无明显的“出格”之处。

比如，2019年11月，唐山的新房价格以1.9%的环比涨幅并列70大中城市涨幅榜首。因此，出台打压性政策也在情理之中。

由此可见，2020年，“双向调控”的基调已经奠定。

03

中央一波操作，大涨还是暴跌？

银保监会要求落实“房住不炒”，严格金融监管，防止资金违规流入房地产，抑制居民杠杆过快增长；银保监会亦发布“指导意见”，圈定银行保险五年发展目标，要求促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金；

此外，资金市场“放水”也在继续，央行1月6日降准0.6%，释放流动资金8000多亿。业内预计，年内仍有两到三次的降准空间和必要，引导LPR利率继续下行。

中原地产首席分析师张大伟认为，降准会使房地产市场的下行趋势有所放缓。从时间点看，2019年1月份也出现过降准，受到降准及各地人才政策井喷的影响，出现了一轮持续2-3个月的楼市复苏，之后政策收紧，市场退烧。此次降准落地后，将增加2020年楼市复苏出现的可能性。不过，维持房地产市场平稳依然是楼市调控的主要方向，大涨肯定不是稳定，暴跌同样不是。经济学家马光远认为，房价下跌的概率大于上涨的概率。

可以说，开年一周以来的这些楼市操作让不少人有些蒙圈，2020年，楼市到底怎么走？综合各大机构及专家观点，至少八大趋势不容忽视。

一、“红线”仍然不可碰

2019年12月召开的中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。这也被视为不可触碰的“红线”。

此后，住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

由此可见，楼市平稳仍旧是2020年的主基调！无论是稳地价，还是稳房价和稳预期，皆是为实现楼市平稳发展目标，大涨不可以，大跌也难以成行。

“今年中国房地产重视‘稳’的导向，预计相关指标不大会下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中长期看，城镇化率还会继续提高，以省会城市为核心的都市圈还在持续做大，各类指标还没到顶部。另外，从周期的节点上看，2008、2011和2019年属于市场降温年，那么，其他年份会有新的调整。

此外，2019年中央经济工作会议还提出，要保持宏观杠杆率基本稳定。1月4日银保监会发文明确，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

严跃进认为，此类政策依旧是继续落实“房住不炒”的精神。今年杠杆率小幅提高的动作或也可以容忍，但大幅提高、过快增长则依然是不允许的，这样都是为了促进房地产交易市场的稳定和健康发展。总体上看，此类政策对于违规资金和杠杆率等方面的管控，客观上有助于净化房地产金融环境，对于未来楼市的健康发展也有积极的作用。

二、房地产金融继续从严监管

金融政策方面，2019年以来房地产金融定向监管可以说是继续从紧。开年的2019年2月，时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示：“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”

国家统计局数据显示，2019年1~11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1~10月份持平。

2019年11月26日，中国信托业协会官网公布数据显示，截至2019年三季度末，信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，这也是自2015年四季度以来，信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高，尤其是境外发债成本。从月度走势来看，房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。

58安居客房产研究院发布的《2019年楼市总结》称：2019年四季度，货币政策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

三、房价下降城市继续增多

据国家统计局数据，2019年1~11月，全国70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨，33个城市二手房价格环比下跌，这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。中指院监控的百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。

中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2019年1~11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄；11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。

58同城、安居客发布的《12月国民安居指数报告》显示，2019年12月全国重点监测的67城在线新房均价16578元/平方米，环比下跌0.13%；二手房挂牌均价15394元/平方米，环比下跌0.10%。

中指研究院研发中心研究副总监陈文静分析预测，在2019年房地产投资约10%的增幅之下，2020年将有一个继续收窄的态势，但是整体的收窄幅度会达到中低速水平，约7%左右。

四、房企拿地回归一二线城市

土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险。

五、棚户区改造将拉动投资

从棚改量来看，预计2020年棚户区改造量还剩约550万套，将带来超过1.5万亿元的投资。

六、行业的整合和洗牌加剧

2019年，全年破产房企500家。行业集中度仍然在提高。但是，这仅仅是一个开始。2020年，开发商的日子不会太好过。

七、城市群效应提升

中央财经委员会第六次会议提出，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。

高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。”这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后，又一个重点打造的城市群。2020年，这两个城市的房地产不会太差。

八、房产税2020年或难出台

某经济学者认为，房产税出台的最好时机错过了，在房地产面临周期性调整的情况下，房产税会成为压倒骆驼的稻草。决定房价走势的，有很多原因，但唯一可以不考虑的就是房产税。

参考资料：

《放开落户不是为了找楼市“接盘侠”》 中国经济网

《年初多地“扎堆”微调 2020年楼市政策红线不能碰》 21世纪经济报道

《注意！2020楼市关键信号接连出现……》 搜狐焦点

《中国楼市2020年五大趋势预测》 新浪财经

《楼市“暗流”涌动的一周，楼市大局已定，2020年买不买房有答案了》 腾讯网

《2020年楼市展望：整体维稳 城市间分化明显》 中国经济新闻

《马光远：房产税2020年不会出台，房地产支柱地位100年不会变》 腾讯客户端