2020全新的一年，我们到底该如何买房？

如果是刚需，存够钱就可以买。你不必在意买房的时机，因为你没有资格在意。

已经是2020年了，一个全新的20世纪20年代已经启航。

本文，将给出2020年房价走势分析，希望对大家有所帮助。

房价会上涨吗？什么样的城市有未来？我们能买学区的房子、公寓、商店和办公楼吗？如何选择合适的购房时间？这些常说常见的问题也许能在本文中找到一些答案。

1、利率会下降吗？低利率是大势所趋

前几日，央行刚刚宣布全面下调0.5个百分点，这是一次普遍下调，而非定向下调。这一次，它共发行了8000亿元人民币的基本货币。

事实上，自2019年8月美联储近10年来首次开始降息后，至少20个国家的央行已经进入降息大军，新一轮全球货币宽松政策已经开始。

从趋势上看，世界主要经济体越来越依赖“刺激”。低利率、零利率和负利率将长期存在，中国将不可避免地陷入其中。降低标准和利率也是大势所趋。

目前，我国利率处于历史罕见的低水平，存贷款基准利率处于2007年以来的最低水平。

此外，中国的城市化和人口红利也即将结束。人们对借钱提前投资消费越来越谨慎。由于借钱的人越来越少，利率自然很低。这就是过去20年日本的情况。从长远来看，中国迟早会进入低利率、甚至零利率和负利率时代。

2、房价会上涨吗？利率在下降，印钞速度也在下降

降息将如何影响房价？这是很多人关心的。

有人说，放松货币政策会刺激房价上涨，这在过去是正确的。在过去的10年里，房价出现了两次大幅上涨，都是因为货币宽松。

2008年，全球金融危机爆发，央行在3个月内先后4次推出降息措施，加上“4万亿计划”，共同推动了2009-2010年房价见顶。2012-2015年，持续降息和房地产市场去库存化政策推动了2016-2017年房价见顶。

无论是在国内还是国外，降息与房价之间都有很强的相关性，这是经济规律。但近两年来，出现了新情况。自2017年房价见顶以来，资金依然宽松，但房价几乎一动不动。为什么？

一方面，不允许将房地产作为刺激经济的短期手段，定向降息和定向降息越来越普遍。换言之，房地产被锁定，资金无法像过去那样流入市场。

另一方面，更重要的是，虽然利率在下降，但印钞速度也在下降。广义货币M2增速已从峰值的20%左右降至8%左右，2018年甚至降至7%以内。中央政府说“不泛滥”，不仅是利率，也是M2的增速。

从趋势上看，我国将继续呈现“低利率低速印刷”的双低状态。因此，低利率不一定会导致实质性通胀，反而更能抵消M2增速放缓的影响，达到新的平衡。

在我看来，在20世纪20年代，大城市，特别是中心城市的房价仍然可能上涨。毕竟经济还在增长，货币也处于一个宽松的周期，但这种增长肯定会逐年下降，最终回归到社会的无风险利率水平。别指望能比以前多出一倍。毕竟，GDP增速和M2增速也在逐年下降。房价与这两个数据具有共振效应。

3、什么样的城市有未来？“一省一市”时代即将到来

从趋势上看，区域发展的平均主义已经被抛弃。中心城市及其大都市圈日益得到高层的认可，因此有必要继续加强中心城市建设。

如有必要，只要中心城市有需要，甚至可以优化行政区划的配置，完全有可能扩大中心城市的容量，在大都市圈也有无限的可能。

总之，优质资源将越来越少地集中在优势地区，中国城市的“强省会”格局将更加突出。除东南沿海少数省份外，多数省份将实行“一省一市”的格局。

在我看来，在20世纪20年代买房时，我们必须记住两句话。一是“只有大城市才有房地产”。未来十年，大城市将比现在更强大。

二是不应该走出圈子去买房。如果不买大城市，也要买大都市区的中小城市。

此外，海南的发展也会有巨大的红利，但我们能否从海南的房子中赚钱将是一个问号。毕竟，海南房地产市场调控的可变性太大。

4、如何选择购房地点？记住三个资产圈

如何选择购房地点几乎是一个永恒的话题。中国大多数城市都是单中心城市。对于一二线大中心城市，大致可以划出三个资产圈。

第一个圆的半径是10公里，我称之为“大厦圆”。这一圈聚集了本市最核心的就业、教育、医疗、体育和商业资源，是富人和改善型购房者的首选区域。

第二个圆的半径是30公里，我称之为“刚性圆”。10至30公里之间，优质城市资源相对稀缺，房价相对较低。然而，发达的轨道交通可以在半小时内到达核心区域，因此买家必须牢牢守住底线。

第三圈的半径是50公里，我称之为“投资圈”。30到50公里之间，大部分基础设施都是乡镇一级的，不适合白领自己生活。但是，快速轨道交通仍然可以到达。农村地区有很大的潜力成为城市，这是投资买家可以接受的限度。如果你超过这个限度去买房子，你可能要做好不卖的准备。

当然，有人可能会说，上海、深圳、重庆和武汉是多中心城市。如何购买？事实上，这些城市与其说是多中心城市，不如说是城市面积越来越大。它们离真正的多中心模式还很远。

5、学区房会涨吗？买中到高

未来10年，人们对素质教育的渴望不会减弱。不要指望优质教育资源实现均衡配置，这是不可能完成的任务。即使在欧美等发达国家，也存在“学区房”现象。

从政策的角度看，将采取多校区规划、计算机安置、租房、上学等措施来规避公众对学区房的焦虑。政策的变异性会越来越大，学区房的投资风险也会越来越高。

我的建议是，如果非要买一所，最好不要买全市最受关注的名校之一（土豪劣绅免费）。由于这类学校在供求关系上的程度极为紧张，属于重点控制对象，且政策不确定性很高。即使你买了相应的社区，你也不能总是保证你有学位。记住，学区的房间从来没有强制兑现。

我们应该买一个中等以上的学区。这种学校的教育水平还不错，可以保证普通人接受体面的教育。另一方面，这类学校的供需并不紧张，没有到不可调和的地步。它具有很好的确定性、低廉的价格和升值潜力。

6、你想买一套公寓吗？总是下一个最好的选择

从政策趋势来看，许多城市对此类产品越来越不友好。一方面，不支持、不允许打擦边球，商业用地用于居住。开发商宣传此类产品时，不敢打居民牌。

一些城市甚至规定，商业物业的面积不应小于300平方米，或者小型商业物业不允许修厕所，这对公寓是一个精确的打击。这使得该公寓的居住价值大大降低，从而影响其投资价值。

当然，也有一些城市对公寓更为友好，允许这些类型的住宅产品参与积分落户，甚至授予公共学位。除了土地性质和交易税外，这些公寓实际上与房屋并无区别，需要重新估价。

另一方面，作为一种商业物业，公寓的交易成本和持有成本远高于住宅。比如，一套100万元的公寓最终涨到了200万元，但100万元的升值可能需要60万元交税，再加上杂费，几乎吃掉了升值部分。

几乎所有的公寓产品都存在流动性差的问题。它们不能在二手市场出售，只能通过租金收回。不过，房租的上涨速度很慢，不像房价的上涨。

我的建议是公寓永远是仅次于住宅的最佳选择。如果非要买，最好在办公楼集中区附近买一套一手公寓（低税）。在这个地区，办公人员多，房屋少，租金也高。

此外，任何时候你买一套公寓，你都需要做好长期持有的准备。你得靠收房租才能慢慢恢复原状。别指望赚大钱。

7、商店能买吗？”“三代一店”已成为历史

在供应方面，许多城市的商店严重过剩，包括购物中心商店和社区商店。

从租金来看，上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心租金多年来没有上涨，甚至出现负增长。

一句话，商店做的是交通业务，这使得它们受到电子商务的巨大影响。这是一种基本的影响。“一店三代”的历史已经翻开。不要沉浸在这个梦里。

此外，商店对位置非常敏感，甚至精确到米。在同一条街上，两家商店可能只有200米的距离，生意也大不相同。办公楼和房子不那么敏感。只要是在同一个大区域，差别就不会太大。因此，如果你不是很熟悉一个地区，不要轻易开始。

8、办公楼呢？产业升级促进写字楼繁荣

办公楼的性能比商店好。

这是近5年上海甲级写字楼平均租金的变化：高力国际提供的数据

写字楼受电子商务的影响较小，加上产业升级，近年来服务业发展迅猛，城市对写字楼的需求也大大增加。

比如我居住的广州、番禺、南沙、花都、增城等周边地区，十年前根本没有像样的办公楼。但现在，这些地区有甲级写字楼，甚至是写字楼群，基本上都是由需求驱动的。

但是，在购买办公楼时，我们也应该注意到，几乎每个大城市都有办公楼过剩的现象，因为政府在卖地时一般倾向于用办公楼代替房屋，特别是在沿江一些好的地区，几乎没有住宅用地。

我的建议是，买写字楼比买商铺风险小，但不要指望租金回报大。毕竟，写字楼租金是城市商业成本的核心组成部分，政府不会允许写字楼租金过高。

9、奢侈品市场会怎么样？鼎好只在五个城市销售

2019年，整个房地产市场并不普遍冷清，但有一种很好的产品表现，那就是豪华。

特别是今年上半年，北京、上海、广州、深圳等地千万级豪宅（一手）成交量较去年大幅增长，其中北京、上海成交量翻了一番，而北京3000多万套豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

为什么？我的意见是：

一方面，2018年底以来，多个城市的豪宅网签备案逐步放开，购买力全面释放。此外，双合同现象消失，真实数据浮出水面。

其次，顶级豪宅是尖顶人群的利基市场，资金充裕，融资渠道多。购买力基本不受调控影响。从熊市开始，他们有更强的议价能力和抄底的考虑。

此外，实体经济目前也很难做。富人有必要避免资本方面的风险。而占据城市核心地位的顶级豪宅一直是配置大笔资金的好选择。我有一个观点，牛市买刚需，熊市买奢侈品。

一般来说，豪华住宅是一个本土市场，它只存在于三个经济圈（长江三角洲、珠江三角洲、北京天津河北）。除了三大经济圈外，只有青岛、厦门和三亚有一点市场。

如果是3000万以上的房子，只能在上海、北京、深圳、广州和杭州销售。其他城市可能也有这个价格的房子，但别指望在二手市场上很容易卖出去。

10、什么时候买房好？有钱就买

面对不确定性，人们的第一反应就是无所适从。什么时候买房最受关注。

我的建议是，如果只是刚需，存够钱就可以买。你不必在意买房的时机，因为你没有资格在意。

对于新的需求，首套房在生活中的首要价值是使用价值、自住价值、婚姻价值、学校价值、归属感和社会认同感，这些价值比投资价值更为重要。

当然，楼市下跌时，也有“买跌”的现象，但老实说，很少有人能真正抄底，巴菲特做不到。更重要的是，这房子不是存货。只要你买得不差，几年后还是可以买回来的。巴菲特从未抄底，而是长期持有。

对投资者来说，资本不能被低效利用。购房需要注意购房成本、资金成本和机会成本。

我的建议是，最好的时机是在放松货币政策之前或开始时买进。因为此时银行的额度会比较宽松，市场人气还没有完全调动起来，所以买家的议价空间很大，很容易挖到嫩芽。

这就是小编的一些想法，不知道你们有什么想法呢？