和恒大差距拉大、被碧桂园反超，郁亮掌舵万科两年半都折腾啥了

文 | 中国经济周刊-金台资本组 记者 孙庭阳

中新社

近日，万科（000002.SZ，2202.HK）发布最新经营数据，2019年全年合同销售金额6308亿元。

对比2019年销售额排名前四位的房地产公司近两年的销售额，另外三家销售额大踏步前进时，万科是碎步前行，但是，其杠杆率却在升高。

郁亮从2017年6月开始任万科董事会主席，到现在经历了两个完整的会计年度。

截至2019年12月19日，姚振华实控的深圳钜盛华公司和前海人寿保险持续减持万科，两家机构所持万科的股票数量已经不到总股本的5%。而在2017年6月末，两家机构合计持有万科股票数量占总股本25.4%。

谨慎投资，销售额被“后辈”们赶超

与万科相比，同为行业前四的另外三家——融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）和中国恒大(3333.HK)，还是房地产行业“新手”。在“后辈”面前，近几年一直喊着房地产白银时代的万科，被碧桂园反超，与中国恒大差距增大，即便是和融创中国相比，优势也所剩无几。

万科在其2016年报中，对销售方面表述是“实现销售金额3647.7 亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位”。而在2017年和2018年的年报中，在行业中排名均无表述。

但是，在公告中，万科还是在2017年透露，“22个城市的销售金额位列当地第一”，2018年“24个城市的销售金额位列当地第一”。这两年，万科有销售的城市数量都在60个左右。

万科不再披露排名位置，但还是可以通过三方数据看出排名变化。

据克而瑞研究中心公布的数据，2019年按照权益销售金额（编者注：合作项目按股权比例计算的销售额）排序，前四名公司从大到小依次是碧桂园、中国恒大、万科和融创中国。而在2016年，权益销售金额排名中，中国恒大第一、万科第二，碧桂园第四，融创中国第九。

近年来，融创中国快速扩张。2016年，融创中国合同销售额比万科少59%，到了2019年，融创中国合同销售额只比万科少12%。从绝对值看，在2017年至2019年这3年间，融创中国和万科的年度合同销售额差距，从2141亿元降到了746亿元。

碧桂园则在同期实现了反超。克而瑞研究中心数据显示，2016年碧桂园权益销售额只有万科的90%；2017年碧桂园超过万科；到了2019年，其权益销售额已达万科的1.34倍。

中国恒大领先优势也在加大。2016年，中国恒大权益销售额比万科多944亿元，近几年领先优势更加明显，2019年比万科多1679亿元。

业内人士分析，万科近年来的表现，和其运营策略有关。

在2017年报中，万科对2018年的经营策略是“以现金流为基础，谨慎投资，持续优化资债结构”。在万科2018年报中，对2019年度策略同样有“谨慎投资”“投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量”的表述。

加大杠杆，有息负债3年间增长1323亿元

虽然万科在年报数度提及要“谨慎投资”，但是公司的有息负债却在逐年提高。在降杠杆成为近几年宏观经济的关键词时，号称要“活下去”万科，杠杆在逐渐增加，净负债率也在提升。

2016年至2018年，万科有息负债分别是1289 亿元、1906亿元和2612亿元。两年内，公司有息负债余额翻倍。有息负债占总资产的比例也逐渐提升，2016年至2018年分别是15.5%、16.4%和17.1%。

虽然万科销售毛利率提升，但是，当新增负债不能迅速产生收益时，就可能摊薄整体收益。2016年至2018年，万科总资产收益率从3.93%降至3.66%。

2018年末万科净负债率 30.9 %，继续处于行业低位。

2018年中国恒大等公司却大幅降杠杆。中国恒大的年报中重点强调“通过综合措施，大幅降低债务水平及负债率”，净负债率同比降低31.8个百分点，总借贷水平同比降幅为8.1%。

有业内人士评价称，虽然万科的负债率处于行业较低的水平，但似乎有些“后知后觉”，2016年、2017年未能像其他地产企业那样大规模扩张；中国恒大整体负债率较高，却借着2016年、2017年的销售高峰，大大降低了负债率，对行业走势的预判似乎更精准。

责编 | 周琦