昨天，苏州宣布加入“抢人大战”，也意味着为人诟病的高门槛落户政策即将进入尾声。
很多人笑了，特别是房产圈的，认为这将极大利好苏州楼市，房价会高歌猛进。
我想说的是，还是醒醒吧，苏州的人才新政虽然使得落户门槛进一步降低（本科无需社保，大专6个月社保），但是跟楼市发展没有太大关系，如果现在因为信号的误读着急入市，很可能遭遇投资“滑铁卢”，被套牢3、5年一分钱不赚，还巨亏利息。
为什么这么说？先来看看数据。
过去一年，苏州市区房价飙涨，整体涨幅达到了20.5%，甚至有多个板块达到30%以上！如吴江运东，涨幅49.9%，吴中太湖新城，涨幅39.1%，园区湖东，涨幅31.3%。
于此同时，成交量急速下跌，6、7月份高峰期时，每月新房成交量在100万方左右，而到了12月份仅有70多万方，缩水30%！
二手房更加明显，很多区域成交量都是“拦腰斩”，比如高新区，6、7分高峰期时每月成交1500套，现在每月只有800套，姑苏区原来每月3000套，现在仅有1500套，园区原来每月2500套，现在每月只有900多套。
俗话说，量在价先，如果成交量下来了，价格自然支撑不住了。
而土地市场，更是降温信号明显，上半年还是多家厮杀、热情拿地，但是到了下半年，随着“现房前一手”、“一次性报价”政策红线收紧，流拍、零溢价、国企入场托底，把地价打回原形。
土地市场也是冰火两重天，把对房价的高预期也拿了下来。
有人问了，已经大涨了2年，现在苏州还有入手价值吗？是选园区还是高新区？是选相城高铁站，还是吴江运东？是选下一个CBD太湖新城，还是价格洼地太湖旅游度假区？我只能说，以上全错，苏州现在不适合进场，具体原因下面会分析。
这里先说2个结论：
1、这次“放人”政策，对于苏州市区起不到托市作用，因为政策紧箍咒没拿掉，放人进来也买不了，5年限售+9年一学位+地价“熔断”，基本锁定未来房价，指望大幅上涨没戏。
2、这次“放人”政策，最大利好反而是苏州下属县市，昆山、花桥、太仓乃至吴江汾湖等沿沪区域，它们承接上海每年20-30万购房外溢，而房价已经3年未涨或者微涨，接下来将产生轮动效应。
1
大专也可落户买房？
长三角范围，苏州已经out啦
我们来看昨天公布人才落户新政（草案）主要内容：
1、现在：本科及以上学历，直接落户
之前：紧缺专业/急需类+3个月社保
2、现在：专科学历+6个月社保，可以落户
之前：紧缺专业/急需类+2年社保
3、现在：职业技能三级+6个月社保，可以落户
之前：紧缺专业/急需类+2年社保
由此，我们得出的结论是，苏州落户门槛降低了！
相比以往来看，这次确实降低了，但是放在长三角区域来看，这个人才落户新政，一是力度不大，二是毫无新意，可以说真的是OUT了！
杭州，应届大专生，凭借劳动合同和社保就可以直接落户。
南京，高淳区、六合区已经放开，职业技能三级（考个证）可以落户。
宁波，应届大专生可先落户后就业。非应届大专生工作1年即可无房落户。中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可落户。
南通，具有全日制大专及以上学历的应往届高校毕业生，零门槛落户。
所以，如此对比下来，苏州的人才新政真的没有任何优势，只能是“迟来的爱”。而且，更为重要的是，苏州下属的县市区域，同样执行落户高门槛。
我们以昆山为例：
本科学历，需6个月社保。
大专学历，需2年社保。
大专以下学历，80平米住房+产证满3年+社保3年
昨天苏州人才落户新政草案已经明确包括六区四县市，而且最快在今年上半年实施，那么也就意味着，到时昆山、太仓、花桥、吴江汾湖等靠近上海区域，享受大专或职业技能三级+6个月社保就可以落户购房的利好了，这些区域才是真正受益的地方。
2
“落户新政”提振市场？
苏州市区不解绑将成“万人坑”
即使落户新政开始实施了，对于被政策包裹的死死地苏州市区来说，起不到任何托市作用。
我们先来看看苏州楼市现状和政策。
2019，对于苏州来说，是楼市上涨大年，也是政策频出的调控大年。
5月11日，园区、新区狮山局部限售
土地市场方面，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，区间设置为超过市场指导价5～10%；住宅市场方面，园区和新区狮山板块新房限售三年，园区二手房限售五年，优化完善住房学区和人才优购政策。
5月16日，园区“五年一学位”改“九年一学位”
针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”，打击炒作学区房的行为；规定园区楼盘60%商品住房优先出售给特定人才，对5.11调控新政中提到的学位政策和人才优购政策进行了细化。
7月24日，限购限售重磅加码 全局调控
7.24调控新政重点内容为：加强土地出让管理；苏州市区及昆山、太仓外地户口买房要求3年内要连续2年不间断地缴满社保或个税；新房3年限售，二手房5年限售；限售范围包括苏州6个大区；加强住房信贷税收管理，新政于2019年7月25号开始实施。
至此，苏州楼市进入史上最严调控阶段。限购+限贷+限售+限价的“四限”城市名单里，多了一个苏州。
那么，市场反应也是立竿见影，分水岭就是7月底。
7月份之前新房供不应求，每个月成交量在100万方左右，这个量相当于上海楼市高峰期水平，但是上海是2300万人口，苏州是1000万人口。有点恐怖！房价最高点是在7月，均价24000元/平米！
7月份之后新房供大于求，每个月成交量在70、80万方左右，相当于缩水了20-30%！房价最低点在8月份，均价20500元/平米，下降了15%！
于此同时土地市场也接连降温。7.24新政后地市走冷信号明显，相城渭塘31号地块流拍，也是2019年苏州市区首现流拍。底价、低溢价成交成为主流，多宗地块由国企托底摘牌。
二手房市场来看，也面临前高后低、先热后冷的局面。
下半年苏州二手房市场降温显著，近6个月成交量持续大幅下滑，有价无市、降价抛售现象屡见不鲜。
其中，园区学区房受政策冲击影响较大，不少非优质小区成交量“挂零”，园区多家中介关门大吉。
而且，还有一个更重要的因素，就是限贷、房贷利率的上浮，在苏州购房，二套房首付高达80%，结清也要50%！首套房贷利率上浮25-30%！这些史无前例的规定，可以说把很多人的投资、改善需求都挡在了外面。
综上，你会明白，即使人才新政实施了，一些人落户进来，一看，哇，新房3年限售、二手房5年限售，二套房首付高达80%，园区学区房轮一圈要9年，你说这还怎么买？怎么下手啊？！
所以我说，只要政策不松绑，人才落户新政，跟苏州市区的楼市关系不大。
3
700万外来人口
低附加值如何支撑房价走远？
人口，是支撑房价重要因素之一，那么苏州有多少人口呢？其构成又是怎样的呢？
根据公安部门最新数据，作为江苏省第一人口大市的苏州，现有常住人口1300万，其中外来人口已超过本地人口，达到了700万，外来人口比重已经超过50%，占到了整个江苏省的1/3，成为继深圳后的全国第二大移民城市。
但是，这里需要注意的是，苏州外来人口增长近年明显减缓，而且集中在昆山、常熟等下属县市，而且以中低收入制造业工人为主。
第一，苏州人口高速流入期是在2007年至2017年这十年间，近年增长缓慢。主要跟产业定位、产业转型缓慢有关。
第二，苏州外来人口主要集中在昆山、吴江、常熟等下属县市（区），市区人口以旅游观光短住客为主。
第三，这些外来人口高中、中专学历为主，同时集中在制造业工厂，消费水平也不高。很多人工作几年也会离开。
所以说，在光鲜亮丽的人口数据表面下，苏州人口还存在着很大的结构性问题，说白了，就是低附加值的人口很多，高附加值的真正人才却很少，这也是为什么在富士康、三星相继搬迁、关厂之后，苏州产业转型迟迟不见效果和成绩的原因，尾大不掉，历史包袱太重啊。
房价的上涨，更多取决于高收入人群的多少，而非取决于单纯人口数量的多少，就好像这些年上海、杭州房价突飞猛进，很多市中心区域飙高到8万、10万一平米。
因为，上海陆家嘴写字楼里大量的证券、保险等金融人才，年收入普遍在100-200万。上海的张江科创园区里大量的码农、研发人才，年收入普遍在50-100万。
杭州有互联网经济及实体经济，阿里系、网易、吉利汽车等也带来大量高技术人群，年收入50-100万的也很多。
但是，反过来看苏州，叫得出名字的上市企业其实不多，即使有一些也是偏向于传统制造、建筑、电子等行业，高附加值产业带来的高收入人群其实并不多。
这也解释了为什么说苏州的房价天花板就是5万、6万这样了，再高能够承受的人群就很少了，毕竟此前是一座工业制造型城市。
我们来看苏州的房价，最高的是园区，其次是老城核心——姑苏区，房价进入3字头，而相城、新区、吴中区房价都还在2字头，吴江区最低，还在1字头。
而如果把范围再扩大一些，还会发现昆山、太仓、吴江汾湖等沿沪区域，房价都还在一万多，要知道小编老家是北方四五线小县城，房价也将近一万了。这也变相说明，这些沿沪区域接下来的机会在酝酿、在爆发。
PS.
人才落户新政或是安慰剂
昆山、太仓等沿沪区域利好最大
这两天是苏州的高光时刻，“苏州开放再出发”、“十四届政协会议”的召开，宣布了苏州2019年各项任务目标的完成和未来美好愿景的期许。
苏州当家人蓝绍敏表示，要确保今年GDP突破两万亿大关，两年高新技术企业破万家，三年累计实际利用外资达200亿美元，4000多字的讲话稿中“开放”一词被18次提及！
我们当然希望苏州越来越好，但无奈这个经济大市（GDP江苏第一，力压南京、杭州）政治位置却有点低，至今连个机场都还未争取到。
在提高省会城市首位度的背景下，缺少话语权，就意味着资源争取能力的缺失。
当南京、杭州举办了盛会一轮又一轮，当这些省会城市乃至宁波等强市吞并了一个又一个市县扩大核心版图，当他们修建城际轻轨（甚至有的修到隔壁省去了）一条又一条，玩起了城市圈时候，苏州，默默无闻，在暗处……
苏州的机会不在市区，而是昆山、太仓、吴江等沿沪区域，苏州的人才落户新政也不是楼市强大的助推剂，而是一颗棒棒糖，一个安慰剂。
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