郑州哪里将是商业发展的机遇区？三环外！

河南商报首席记者 杨桂芳 吴智星 记者 陈薇/文

河南商报记者 王春胜 王访贤 左冬辰 李骋宇/图

郑州主城区商业“填空”时代接近尾声，存量改造大幕拉开。北京华联、金博大、王府井百货锦艺店已先后踏上闭店、调整之路。智慧商业频频提及，盒马等新零售新物种的“入侵”，实体商业人在层出不穷的新玩法面前措手不及。

1月7日，垂直商业领域的专业机构RET睿意德、中国首家大数据服务商中商数据及河南主流财经全媒体河南商报，联合推出2019郑州商业年终盘点暨《2019~2020郑州商业白皮书》（简称“白皮书”）。

白皮书中都有哪些干货？透露了哪些大趋势？

看商业

2020年，郑州将有超百万平方米商业入市

白皮书显示，2019年郑州累计新开商业体量为83.2万平方米，略低于2018年88.6万平方米的近10年峰值。

2020年，郑州预计有16个、105万平方米的商业进入市场，其中包含5个2019年延期开业的商业项目。这意味着，郑州连续多年来新增商业体量稳定在百万平方米左右。

（数据来源：RET睿意德）

白皮书认为，商业这几年正在向“小”发展，大块头商业将在新的商圈等待入市。具体来说，2019年，商业项目主要分布在金水区、经开区、郑东新区，同时，郑州金水区北部、经开区老城区等片区“填空”的社区型商业仍在继续。未来，城中村改造和大型旧改项目是商业土地供应的主要渠道，大商业、区域大Mall仍有一定的进入机会。

2019年，商业还呈现类型丰富的特征，比如出现了像宜家、建业凯旋广场、瀚海·海尚、永威·木色等与众不同的商业形态，告别了过去单一的以盒子形态或综合型购物中心主题等呈现方式，宜家、社区型商业、商业街区、街区+Mall形态增多，商业主题也向潮流、时尚生活方式、社交、艺术美学方面聚拢。

此外，随着地产端“输血”能力减弱，融资难度增大，商业项目也在夹缝中求生存。在这一趋势下，由二七商圈担任主力的改造商业将迎来集中亮相风潮。

2020年，二七商圈存量商业改造集聚，白皮书显示，除了igo大乐城、亚细亚·卓悦城、友谊大厦改造项目外，大上海城、鸿城光彩也在不断地改造当中。白皮书认为，在文化复兴、商贸升级、购物中心爆发三项有利条件的支撑下，二七商圈仍将是中原最大、最复合的城市级商圈。

看业态

超市变局、影院票房见顶、餐饮迎来首店时代

盒马宣布进入郑州，将给郑州超市业态带来新鲜血液，本土商业在超市引入上也将迎来新的考量。

在消费分级趋势下，郑州超市业态发展也迎来变化，超市经营品类被逐渐拆分，生鲜品类成超市最后的护城河。市场充分竞争，强者愈强，寡头携资本联合区域性零售企业快速占据本地市场。白皮书认为，本地零售经营也要在拥抱寡头和革新上做好权衡，才能走得更远。

影院上，2019年郑州影院市场在经历了多年1亿元以上规模增长后，增量首次降落在5000万元左右的规模，增量主要由新增商业项目贡献，但主要购物中心票房下降明显，市场容量已经触顶。

目前，郑州区域院线品牌基本形成了CGV、万达、奥斯卡三分天下态势，从品牌对项目吸引客流贡献上看，万达院线影响力最大，耀莱影城紧随其后，其次为CGV影院、横店院线、奥斯卡院线。

餐饮业态上，餐饮迫于竞争和租金压力，品牌商家将会把更多的精力放在商品的高流转上，市场会产生更多快餐品牌店铺。

同时，新文化崛起，也带动了城市与市民之间的情感共鸣，在发展水平上郑州蓄势待发。首店经济、夜经济、国潮经济、盲盒经济、近郊休闲游、便民中心、城市旅游型商业、公共艺术商业等推动郑州商业活力进一步显现。

看郑州

未来商业的“燃点”在三环外区域

随着一段时期城市开发高速扩充，商业项目近几年来显现出密集入市的状态。而白皮书研究发现，城市开发正降速换挡，进入存量竞争时代，城市商业格局也发生着变化。随着城市框架拉大，三到五环商业开始规划入市，填空型的商业逐步被开发，郑州空白商圈板块在逐渐减少。

比如在2019年的商业开业项目中，有6个项目包括YOYOPARK购物公园、宜家家居等亮点项目分布在三环之外，整体占新开项目的30%，意味着三环外区域商业集聚势头蓬勃。

郑州哪里是商业发展的机遇区？白皮书举例显示，南三环区域、北龙湖区域、常西湖区域是三大机遇区。

具体来说，南三环区域的商业目前以底商满足消费需求的初级发展阶段为主，商业发展存在较大的提升空间，可以预见的是，未来3~5年将迎来多个商业项目进入的局势。同时南四环区域也将出现新的商业竞争，郑州南区域竞争显现。

另外，炙手可热的常西湖新区也将迎来商业“燃点”。地铁14号线通车，CCD中央大街将在2020年初开业，未来2~5年内该区域商业将向着更加聚集化方向发展。

郑州第一“壕圈”北龙湖商业机遇如何？白皮书显示，虽然该区域内商业目前大多处于规划期，从土地规划及前期招商引资落位来看，未来将自成一派，为郑州商业升级提档。目前市场上对该区域期待商业项目累计供应已经达到130万平方米以上，缺点在于这一区域的商业存在着较大的不确定性，项目推进也比较缓慢。

看邻省

四省会活力指数郑州居于末位

和邻居省会城市“掰手腕”，郑州商业发展如何？白皮书显示，西安、郑州、武汉、长沙四个省会级城市对比来看，四城市的商业体量供应均保持高速增长，但在累计体量上，郑州低于西安、武汉，高于长沙。

整体来说，在2020年，四省会城市拟开商业项目数量上，武汉有15个，西安有20个，长沙有10个，郑州有16个，四省会商业发展均未来可期。

除了商业体竞相开花，四省会城市的活力指数也十分有趣。

相邻四省会活力代表业态数据对比显示，郑州在代表中产消费水平及商业活力四大指数（代表城市商业创新度的盒马指数、代表城市商务活跃度的星巴克指数、代表城市时尚开放度的奢饰品门店数量以及轻奢门店数量）上仍然亟待提升，其综合排名区域末位，西安、武汉、长沙领先于郑州。

虽然活力指数不如周边城市，但郑州还是受到了巨头商业地产的青睐。这或许和郑州进入新一线城市、成为国家级中心城市、人口破千万、GDP破万亿元等有一定关联。

白皮书显示，巨头商业地产开发商最爱进驻的城市中，郑州在四个“邻居”中排名第三位，依次为武汉、西安、郑州、长沙。除了在河南开城拓河的万科、万达、华润、新城控股外，还有龙湖地产、太古地产、恒隆集团等巨头在商业上一度与郑州传出“绯闻”。

白皮书认为，在经济增长、人口红利下，城市化转向存量时代，商业填空基本完成，新经济和商业形式应用存在着较为初级的特征，消费需求满足度有限，但提升空间很大，城市功能将有较大的提升，郑州商业发展未来可期。

（河南商报编辑 施尚景