买房2020|这一次,购房者先发言

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  明氏哲学说:“不要你觉得,要我觉得。”

  但严肃君认为:“谁觉得,都不如数据来得真实可靠。”

  据网易房产数据中心统计显示,截止到12月29日,2019年北京全市新建住宅(统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等)网上签约35598套,成交面积约为474万平,成交总金额约2590亿元,成交均价为54591元/平

  一句话总结就是,大家都觉得“不行了”的2019年,新房成交套数反而大涨50%。

  当然总结到这儿,还只是冰冷的数字。

  就像那些崩塌的股票,在崩塌以前,哪个不是真金白银的投票?

  手握大几百万,到底把票投给谁?上一届的购房者做出的判断,2020年是否能复用?这才更具实操层面的指导意义。

  那就要细化到区域来看了。

  01.限竞房控场

  具体分析前,不得不先提限竞房。

  如果说2018年是北京限竞房元年,那么2019年才是北京限竞房成交主力年。限竞房成交套数在北京整体新房成交中,占比由19%跃居绝对“控股”57%

  可以说,北京纯商品房一直稳扎稳打的卖,2019年多出来的成交量,全靠限竞房连滚带爬的带。

  

  而2019年区域新房成交排名的浮动,也基本与该区域限竞房有关。

  02.大兴巨无霸

  今年,大兴(含亦庄)之所以能荣登北京新房区域成交套数榜首,全靠区域内限竞房盘多、量大

  2019年整个大兴新房共成交7464套,其中限竞房成交6129套,占比82%,比重之高仅次于延庆97%。

  延庆作为远郊片区,历年来新房项目少,成交量绝对值低。

  2019年仅有4个项目有成交,共计328套,碧桂园·世奥龙鼎、世园村作为延庆仅有的两个限竞房项目,成交318套,主要满足地缘性购房需求。

  具体到大兴单个项目的表现,真可谓是“有人欢喜,有人愁”了。

  截至目前,大兴共出让限竞房地块29宗,严肃君统计了大兴所有已开限竞房项目的去化率,瀛海府、万和斐丽、金地·悦风华、中海云熙已基本售罄;和悦华锦、招商·雍合府、颐璟万和销量相对不错;其他项目去化率则基本在50%以下。

  加上尚未有成交体现的中海寰宇时代,蓄势待发的雅居乐京华雅郡、亦庄臻珑府,以及顺销中的商品房项目。

  总的来说,大兴买房的话,不着急,慢慢挑

  

  03.丰台天生傲娇

  大兴是靠量取胜,丰台则是以贵夺冠

  2019年丰台共成交5809套新房,虽然比大兴少1655套,但成交均价比大兴高18246元/平,成交金额高达517.09亿,夺得今年北京新房区域成交金额榜首。

  两方面原因。

  限竞房而言,全北京5环里共12宗限竞房地块,丰台占9个。

  地段好,价就高。限均价最低的橡树澜湾、国风长安也要54378元/平,三环里的佑安府限均价更是接近8万/平。

  友情提示,2019年10月15日出让的旧宫地块,预计今年5月才亮相。目前你能买到的五环里限竞房可能就了。

  

  纯商品房而言,丰台一直是北京豪宅市场的三巨头之一

  2019年北京成交均价8万+的项目有57个,丰台占9个,昆仑域、北京金茂府、泰禾·西府大院更是排进前五。

  同样借了东风的,还有朝阳、海淀。两区域2019年成交均价8万+的项目分别是24个、11个,对比2018年区域排行,也巧合的都上升了2个位次。

  值得一提的还有顺义,恒大丽宫以成交34套,48.63亿元夺得今年豪宅销冠。

  04.海淀真香

  说到海淀,严肃君对其评价一直是“买不起的改善,抢不上的刚需,看不上的共有产权”。

  这也导致海淀刚需,往年都是昌平新房去化的主力军。

  2018年底先是海淀翠湖3个项目入市,加上西山锦绣府一期上月开盘,一定程度上缓解了海淀刚需的“饥渴”。

  其中体量大、纯洋房设计的葛洲坝北京紫郡兰园销量最好,以成交940套,总金额47.9亿夺得海淀新房销冠,目前尚有东西向89㎡三居在售。翡翠云图、山屿湖洋房产品已售罄,叠拼产品慢慢卖。

  虽然西山锦绣府尚未有成交体现,但看一期的架势,已预订2020年海淀明星盘称号。预算够还想买海淀的,建议再去看看。

  毕竟,要么是共有产权房,要么是不限价的商品房。

  或者就只能还是转投昌平怀抱。

  昌平商品房和限竞房基本各持半壁江山,不管是在销量还是存量上,均价也差距不大。

  据统计,目前,主要集中于回龙观、北七家、未来科学城等区域,少量散布在平时会忽略的南邵和阳坊镇等地。

  

  其中限竞房项目已全部开盘,除“抢跑”的华润理想国、和悦华玺,小米内购的萬橡華府,以及网签尚未体现的未来金茂府·悦公馆,其他几个嘛,应该都还有的挑。

  05.石景山进阶

  石景山近三年的区域成交排名可以说是三级跳。

  2017年石景山全区新房成交182套,排名倒数第二,仅略高于东城。根本原因在于,多年无新房项目入市的石景山,无房可卖。

  2018年石景山共成交1681套,位次跃升至第6。这里面中海寰宇天下“功不可没”,以成交1346套夺得当年新房销冠。

  2019年,石景山再进两步,以成交3427套位列第4。一方面是中海寰宇天下稳定发挥,再卖1488套,连坐销冠,另一方面则是因为五个限竞房项目相继入市,尤其是长安云锦开盘热卖。

  

  目前中海寰宇天下最后一期在售,以三居户型为主;长安云锦一期100%售罄,二期也已开盘,据称去化8成多;扎堆的五里坨比较惨,还有2000多套可选。

  提醒大家的是,2019年石景山供地,除禧悦学府外,皆为不限价纯商品房地块。石景山新房市场这把火还有得烧,但主战场会转移到高端改善。

  建议刚需购房者,可以多去顺销中的看看。

  06.门头沟心里苦

  当然,火了石景山,就苦了门头沟

  门头沟连续三年成交都在千余套徘徊,一方面是没赶上北京限竞房热卖潮,到现在也只入市华萃西山一个限竞房项目。

  再就是隔壁石景山截流太严丝合缝。新近开盘的纯商品房项目中骏·天峰、合景领汇长安,产品上全面“讨好”刚需客群,,从成交来看效果一般。

  07.通州真“瘦”

  同样被限竞房“耽误”的还有通州。

  直到2019年初才供了限竞房用地,快年底才开了万科城市之光·东望、台湖金茂悦两个项目。好在东望项目体量够大,2020年还且得消化一段时间。

  通州北边位置更好的三个地块,包括靠大阳台吸引一波眼球的禹州·朗廷湾,毫无动静。

  08.房山惨案

  最后说说房山,一个字,惨。具体到青龙湖,太惨。

  青龙湖片区共有5个限竞房项目,成交均价全部低于限均价。入市最晚的中国铁建·山语澜廷限均价38081元/平,成交价直跌到32029元/平。据网友爆料,有项目报价已低于3万/平

  其中,翡翠西湖行政划片归属丰台,沾光人大附,略好。

  

  竞品扎堆的片区,能成功突围者,靠得往往就是不与人同的一两个关键点,翡翠西湖靠人大附,和悦华锦靠纯洋房。

  互动时刻:

  所有面向未来的追问,答案都写在了过去。

  2020年要不要买房和怎么买房,2019年已经拿着真金白银投过票的购房者,已经给出了答案。

  你怎么看?欢迎在评论区留言互动~

  我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快加入我们!

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