截止12月31日，福州市不动产登记和交易中心官网上公示的2019年最后一个预售证审批号为“FZ许20190260”，2019年福州楼市共计取证260次，新房供应正式画上句点。《2019年福州楼市报告预售证篇》将从房源供需大数据、备案价、拿证楼盘区域分布、入市产品分析等方面深度解读2019年的福州楼市。
新房供应：“证据不足”
2019年福州五区获批住宅近4万套
据乐居数据统计，截止到2019年12月31日，2019年福州五区拿证260次，涉及90个楼盘，业态涵盖可售非安商商品住宅、安商房、别墅、SOHO、商铺及车位，总许可面积约480万方，合计72342套（个）房源入市。其中全部住宅房源合计38249套，同比2017年大涨237%，环比2018年增长8.2%。单纯就大数据来看，2019年开发商领证积极，近4万套的住宅供货量。但购房者真的有近4万套房子随意挑选吗？深入分析来看，其实并不然。
据乐居君观察统计，2019年福州五区获批的住宅当中含大量的安商房、回购房、社会保障房、共有产权房等，“脱水”后的可售非安商商品住宅仅23092套，只有全部住宅房源的60.4%，远不如2018年的可售非安商商品住宅供应量。同时，开盘去化方面的数据也不甚乐观。据悉，2019年福州五区开盘的楼盘中，开盘当日去化率在三成以下的占比高达40.2%，去化率在三到五成的占比28.7%，去化率在五成以上的仅有31.1%。就新房供需而言，2019年，福州五区房企“领证”积极，实则可售的非安商商品住宅并不多，购房者选择有限，观望情绪浓重，销售数据无法满足预期，典型的有“证”无“据”，虚有其表。
备案价：“出其不意”
市中心备案价2字打头？
“4万俱乐部”再添猛将！
从2019年福州五区可售非安商商品住宅备案价来看，鼓楼区备案价约在2.2-4.4万/平；台江区约在2.8-4.4万/㎡；晋安（含桂湖）备案价约在1.2-4.1万/平；仓山备案价约在1.8-3.5万/平；马尾（含琅岐）备案价约在0.9-2.4万/平，整体备案价还是呈现出以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。
各区域以内，由于受到地理配套、项目定位以及配建安商房扎堆入市等因素的影响，备案价跨越度十分大。同往年相比来看，特别之处在于两点：其一，晋安区公园左岸最高备案价突破4.1万/㎡，由此晋安成为继鼓楼、台江后又一名“4万俱乐部”成员。其二，市中心起价大幅降低。其中，鼓楼主要归功于省体小时代这块20年之久的陈年老地，区域内新房备案价仍是以3-4字头为主。台江则是源于部分配建安商房项目的影响。“安商房”是2019年福州楼市怎么也绕不开的话题。数据显示，目前福州市区中已有约超过30个配建安商房项目亮相，配建安置型商品房比例约在10-95%不等，而其中多个在2019年取证开盘。根据已取证的配建安商房备案价来看，多数楼盘显示出了一定的价格优势，对板块内备案均价造成影响。
部分安商房参考价格、板块均价对比图
区域分布：“三足鼎立”
马尾正式跻身“房源粮仓之列”！
三足鼎立之势成型！
从福州五区可售非安商商品住宅供应区域分布来看，晋安6587套、仓山6557套、马尾6107套、台江2099套、鼓楼1742套。同往年相比，仓山、晋安区优势不再；马尾区的表现则十分突出，与仓山、晋安均贡献了六千多套可售非安商商品住宅，正式跻身“房源粮仓之列”，形成三足鼎立之势；鼓楼、台江可售非安商商品住宅房源虽有所上升，但整体供应依然受限。
鼓台寸土寸金，房源供应少自是不必赘述。仓山、晋安两大区域占领了福州五区版图的相当一部分面积，拥有丰富的土地资源待开发，并且道路交通、商业生活等配套又较为醇熟，是开发商抢滩驻地的重点对象，整体房源供应充足。不过这两区域虽“地大物博”，安商房、回购房、社会保障房等占比颇高，可售非安商商品住宅房源有限。马尾区可售非安商商品住宅供应量之所以能迎头赶上，首先是由于随着福州四环、三江口大桥、东部快速通道等一系列交通配套提上日程，区域价值日益凸显，受到开发商青睐。其次，该区域安置房少，获批住宅房源中可售非安商商品住宅占比高达94.1%。另外马尾房价相对较友好，产品以中小户型为主，个别板块如琅岐、亭江不限购，最低首付可两成起，越来越成为刚需购房者的首选之地。市场的最终规律都指向供求关系，相信2020年马尾区热度只增不减，并且除了吸纳更多刚需群体入住马尾外，改善市场或将也有一定的上升空间。
入市产品：“弹丸之地”
福州人最爱买什么户型？
一家更比一家小！
据乐居数据统计，2019年福州五区入市的可售非安商商品住宅房源合计23092套，其中90㎡以下的小户型产品合计10012套，在可售商品住宅中占比43.4%；90-144㎡的中等户型产品合计10964套，占比47.5%；144㎡以上的大户型产品合计2116套，占比8.9%。
从各区的可售非安商商品住宅结构来看，仓山、晋安区较为均衡，小、中、大户型产品供应充足，多种类型购房群体能够各取所需；马尾区几乎放弃了改善群体市场，全年144㎡以上的户型产品仅供应78套；而寸土寸金的鼓楼和台江区则以小户型产品推售为主，尤其是台江区，该区域2019年入市产品中小户型产品占比高达55.1%。
由上述数据可知，2019年福州五区入市的可售非安商商品住宅以中小户型为主。其中，90-144㎡能满足多口之家的中等户型产品占据主要地位乃情理之中，毕竟上有老下有小的70、80一代是当下楼市的购买主力。不过，90㎡以下小户型产品的高占比不容忽视，并且小户型产品往往十分畅销。数据显示，新榕金岳府、华润乌山府、福晟弘府、融创未来海等不同区域的小户型楼盘开盘当日去化率均在七成以上。
户型越做越小，“高利用率”成为开发商常见的营销手段，然而无论如何高利用，建筑面积决定了规划上限。鼓楼瀚城国际最小户型仅22㎡，即使充分精准利用一分一毫，也难有两个人的立足之地。若预算充足，谁愿意买小不买大，一家挤在这弹丸之地？小户型产品高占比数据的背后，是众多福州购房者权衡房价和经济实力后做的无奈妥协。
2019年福州楼市总体房源供应当得上一个“稳”字，但可售非安商商品住宅有限，诸多楼盘销售未达预期。备案价整体中规中矩，配建安商房项目扎堆入市对区域常规备案价造成一定冲击。房源供应的区域分布上，仓山、晋安、马尾渐成三足鼎立之势。产品方面，中小户型最为吃香。2020年福州楼市会延续如此现象吗？还是会有什么新变化？让我们拭目以待。
注：①如无特别标注，全文中福州指福州五区；②文中“可售非安商商品住宅”指不含安商房、保障房、SOHO、商铺及车位等以外的可售住宅房源。③文中所用数据是乐居根据公开数据整理，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴，最终数据以开发商或政府实际公示为准。
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