这么久了，我们还是在误读豪宅

一年过去了，19年的楼市既没有给我什么意外，也没有给我什么惊喜，行业和市场就这么平淡的挣扎着。

所以今天我想和各位聊点稍微有意思的话题，豪宅。

不知道各位有没有发现，19年的豪宅市场特别有趣，因为市场大环境不好，加上土地成本的推高，因此打着豪宅名义去市场上做营销项目越来越多。

这样做理由也很简单，两个维度，用高定价去拉平土地市场成本，高溢价去对抗周转的降速。

拿深圳的深圳湾来说吧，有个项目叫恒裕滨城，170平米的户型，从2019到2020一年左右的时间，从2700万左右飙到了4000万，单价23万/平米，涨幅快接近40%了。

据说深圳现在4000万的房子，只能靠抢的了。

都知道北京市场现状不太好，但北京豪宅市场其实还挺滋润，有个数据，北京2019年1000万元以上的楼盘成交套数达到了3893套，超过18年的成交量。

但在这样结构中，你会观察到一个很神奇的现象，本来这种产品品类在底部周期形态中的表现，应该是波澜不惊的，但是实际市场表现中还挺精分的。

简单说在城市内部有好也有坏，如果要形容的话，有的项目依然大口喝酒吃肉，有的项目案场就只剩下中介和渠道了。

也许你会从限价体系层面去解释，但对一个城市来说，大家几乎都是一荣俱荣，一辱俱辱的。

也许，我们对豪宅依然还有些什么误解。

今天我想通过分享一个城市的豪宅，和各位更深入的聊聊。

01

最近去了趟厦门。

就在19年8月时候，厦门楼市有点难，我们也飞了一趟厦门，用双脚走过厦门每一个板块，做了一个总结，厦门楼市没有想象中那么难。

来源：厦门房产咨询

最有意思的是，肉身所见，厦门楼市在这段相对艰难的时候，岛内的豪宅在价格层面选择了无视周期的波动。

某种角度说，厦门楼市这种奇特现象不算孤立，就我市调过所有高能级城市多少都会这样涌现，说到底也释然，本质上豪宅就不属于参与到周期游戏的那群玩家。

而对于厦门就有两点现实，岛内由于实在无地可用，只能豪宅化。而围绕厦门岛，海沧新城，集美新城，翔安新城借力强势崛起，城市边界也在快速推进。

现在有人戏称，厦门不大，却有了三环的格局。

这背后，是厦门城市扩张趋于饱和的现实，也意味着，厦门楼市未来的又一次洗牌。

02

其实想想也明白，当一个城市的增量趋于放缓的时候，一定是价值进行重新解构的时候。

当下能观察到厦门岛内的项目普遍比较淡定。之前说了，厦门岛由于开发周期前置而供不应求，从价格维度上来说已经全面豪宅化，岛内几乎找不到4万以下的楼盘了。

而厦门豪宅能量哪怕放到全国维度来说，也是靠前的。

并且厦门也是有这个底气的。

首先，更能代表一个城市含金量GDP密度，厦门位列TOP5。

经济结构相当优质，作为民营经济发达的闽南贸易中枢和服务业中心，几乎可以说是福建最优质经济的体现。

闽南众多实力上市公司的实际总部，一大半都在厦门，某种程度上，这里才是整个福建总部经济的核心点。路上我就遇到不少知名闽系品牌总部。

一句话，厦门的经济面远比GDP呈现的更优质。

而厦门所在福建省，与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

厦门房价可以说是特别坚挺，对于每个福建省人来说，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。

因此，不论是普通的民众还是企业家，一旦有剩余的流动资金，厦门的房子就成了他们最好的第一投资品。

反过来这样的循环又进一步刺激岛内的房价，而且厦门岛内开发周期前置，在产品上有着明显的产品力差异，虽然没有具体数据，可肉身实际感受下，房龄在10年以上老破小和老破大起码占据70%的土地。

这样意味着大量的改善性需求要在岛内释放。

于是对厦门岛内而言，答案反而简单了，能拿出的每一块土地都注定会做成豪宅，而且还抢不到的那种。

土地见底，产品老化，和需求旺盛下，豪宅几乎成了岛内想改善的唯一的趋势选择，而岛内的价值就在几乎见底土地供应和产品内部迭代中，逐步推高了。

03

然而，这还算不上全部支撑元素。

就先开头说到那样，这两年的销售维度上好卖的豪宅，其实都有一个共同标签，市中心。

初看起来这也没什么，可如果我们再嚼一嚼，就会发现其中的微妙变化。

在地产圈子一直有句话叫CBD可以斗转星移，但山水万世不移，这句话的潜台词，豪宅就是占着好山好水的房子，生活什么的都是次要的。

我记得地产大佬潘石屹讲过一个他的真实生活经历，一开始他也相信这一套理论，房子也是北京郊区山中的别墅，但真的生活一段时间，他发现不对了。

对一个土豪来说生活是否方便的问题，那是个人的感受，但是每天要真实花多出一倍时间去到上班地点，时间上伤不起。

我觉得我们对豪宅有一种误解，仿佛豪宅是天上的仙宫，有钱人的生活不需要什么烟火气，也没有什么要逛个街啊，商场，也不在乎节约多少时间能到工作地点的需求。

而我眼中最好的豪宅样板，都是走在烟火和离尘的钢丝上，回过头来再看，很多知名豪宅片区，新天地，深圳湾，无一不是这样的内核。

我觉得这就是厦门岛内豪宅特别容易打动人的一点，穿插在这座岛的城市肌理之间，而有了独特的魅力。

事实上，从厦门千万级豪宅增幅来看，这种趋势还在被强化。

或者从某种角度而言，这才是城市发展的真相，有时候我们觉得城市还不够大，越大越好，但是却忘了，走的越远，初心反而越珍贵。

这次来厦门，我也看到这样一个豪宅项目，也值得推荐给大家，他就是：

04

解读中骏·天宸之前，我想先和各位分享一个数据。

在厦门当下的楼市环境中，中骏·天宸用了5个月时间，单盘流量做了67亿。更细节一点，卖出的这些，每一单都是至少千万级，也代表这个数字背后几何级难度。

是的，一个挺夸张的数据，我们一起来看下为什么。

先来看看位置，项目位于厦门湖里的枋湖片区，如果放置在地图上来看，就是不折不扣的几何岛心位置。

这样区位的好处，可以实现到厦门岛内和岛外最小成本的通勤。

岛内的枋钟路、枋湖北二路、金湖路、仙岳路，和纵向的成功大道、金尚路，组成了“四横两纵”6条主干道，还有海沧大桥、杏林大桥、厦门大桥、集美大桥，翔安隧道、海沧隧道以及在建的翔安大桥的“五桥二隧”。

这样有了厦门最高密度路网的节点，到哪里时间都是最短的。

而地铁3号线在项目300米范围的贯穿则是最大程度的强化了这点，要知道厦门是地铁起步比较晚的城市，一方面是地质技术，一方面是因为饱和度太高，腾挪不开。

所以我们能看到厦门地铁路网密度不高，也意味着地铁单线价值加成会被放大。

其他类似SM、TBK、湾悦城、天虹这样的生活圈在岛内自然是标配，同样学区上会非常强势。

周边学校为湖里实小、湖里实验中学，在厦门岛内也是属于人人要拼命挤入的那种。

很多人对厦门的教育地位可能没有概念，厦门作为少有的政治级别超过省会的副省级城市，也是少有的在教育上比省会更强势的城市。

理解这些，你才能理解为什么湖里区政府会选择这里，并且打造一个COD政经区（Center Office District，即城市政治经济中心）。

有了这股势能的注入，枋湖片区即将赢来新一轮的城市更新，好比深圳带起了福田，北京带起了通州，就像地产圈有句经典，政府到哪里，那里迟早会形成一个新的市中心。

而且就现实来说，枋湖安兜高崎是整体起势。而未来高崎机场的搬迁，将为厦门岛内腾出最后一片可以大规模开发的土地。

如果有人告诉你，你只有最后一次高光时刻，你会怎么办。我们现在就能想象到，这样最后一片岛内留白，能做什么？

毫无疑问，厦门私藏的最好家底一定会倾注到这里，将来你会看到最好的楼宇，最好的产业，最新一代的商业和配套， 以及承载着厦门岛内的最大的可能。

也许这就是，厦门岛内最后，也是最好的一个商务和经济整体起势的新片区了。

05

最后，我们给大家分享一个数据好了，自2013年底至今，厦门岛内，六年仅有5块土地出让。

2块就给到了中骏手上，从某种意味上说，与其说是给到了岛内土地，倒不如说是给了一种城市更新的责任。

但对中骏来说，这个03年就拿出中骏翠湖庄园这样经典项目深耕厦门，并在这里起势的开发商，也是一种回归，或者中骏对岛内土地态度，是不顾一切的All in。

非常巧合的是，中骏在把总部迁移到上海，进击全国布局的房企这一阶段，在厦门有了一段产品空窗期。

所以这次重新回归厦门岛内，中骏也拿出他最好的诚意，目前产品系中最强的“天”系。

不论是对新一代新东方风格立面不计血本的研发。

还是对硬质景观的打磨。

以及对归家动线用心设计。

中骏把他在产品体系中能拿出最高配，都没有藏私用到这条产品线上，所以为什么全国维度上，中骏“天”系产品矩阵布局数量，还在十位数出头徘徊。

能被轻易被量产的豪宅，便没有资格叫豪宅，但这个项目更值得期待的在于，一块有能量的土地，遇到了一个配得上的好产品。

这大概就是所谓现象级项目的内核吧。

06

我一直觉得楼市是一个有残缺美的地方，项目，板块总有能让你觉得遗憾的地方。

100%的项目只会存在于理想状态，在我眼中，90%完整度的项目就是一个没有遗憾的项目了。

或许，就是一个能带点烟火气的豪宅吧。