大数据呈现2020天津楼市！第4个完全没想到……

岁末年初，又到了各路专家预测下一年房价的时候。

社科院报告，2020年楼市“小阳春”或难以再现；马光远认为，2020年楼市调控政策上会放松；丁祖昱预测，2020年政策会继续“放水”，但楼市不会是受益者……

到底哪个靠谱度更高呢？答案是：身边买房人的心态！

买的人多了，房价自然就涨了。这说到根上，其实就是供需的问题，因为供给弹性小，而需求弹性却很大。

SO，为了呈现当下买房人对2020年楼市的真实想法，天津365淘房特在微信公众号和31个置业交流群发起了《2020天津楼市预判》买房大调查！

此次调查历时一周，参与人数达10056人。调查结果已于1月4日第三季365淘房『年终盛典』上同步揭盖！

下面就各项调查逐一说明。

1、2020年天津楼市政策会放松吗？

51%的买房人认为2020年政策“会放松”，而认为“不会放松”和“很难说”的，占比仅为28%、21%。

也就是说，政策松动，已成为大多数买房人的共识。

其实，这也很好理解。因为天津已经有苗头了。

包括只做不说的限价放松、“止跌令”，以及还在路上的两个中关村限购放松、滨海新区限购放松、积分落户拟调整、海河英才计划再升级等，全都指向了一个方向——松动。

天津住建委也已公开表态，要加强预调微调，以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向，针对不同区域、不同群体等优化政策设计。

再加上中央层面，房住不炒、全面因城施策；2020年实现GDP翻一番；央行降准、存量房贷换锚LPR等。

基于这些信息，多数人得出2020年楼市会有放松！

2、2020年会出现“小阳春”吗？

60%的买房人认为，会！而认为“不会”的仅占了约两成。

不知道，大家有没有发现，今年与去年的节奏很相似。

同样都是年底房价下跌、楼市出现政策放松预期、政治局会议没提房地产、降准公布。

而且2019年底和2018年底一样，都出现了“翘尾行情”，略有不同的是，2018年只是新房翘尾，而2019年新房二手房一起“翘”。

基于此，2019年出现了楼市小阳春，2020年小阳春还会远吗？

再者，天津这些年一直有季节行情，再加上二手房市场中，天津外地人占比非常高，大约为60%。

所以历年经验，1月份是二手房市场的最低点。而3月份前后，气温回暖，外地人回津，楼市也会随着热起来。也就出现了常说的“小阳春”。

3、2020年天津房价的变化？

那小阳春之后，房价是涨还是跌？55%的买房人，选择了“稳定”。

这也符合“房住不炒”、“ 稳地价、稳房价、稳预期”的大基调。

所以像2016年那样的“大水漫灌”，已经不可能再有了。而大跌也是不可能的。

记住，楼市调控是双向的，水多了加面，面多了加水。Zf想要的是“量起价稳”。

由此可以大胆预测，2020年房价不会大起大落，基本上会维持在跌不能超过85折，涨的话也不会超过10%。

还有22%的买房人认为，房价会继续下跌。

得此结论的人，可能是基于地价是房价之锚。

天津2019年卖了155宗宅地（含商住）、规划建面约1816万平米，同比上涨了35%。且刷新历史记录！

个别区域涨幅更高，翻倍涨！比如宁河区同比大涨292%，津南区同比大涨129%！

但2019年的地价却降了。个别板块跌幅高达38%。

而2019年的地，2020年的房。供应过量和地价失守的区域，2020年房价很难涨上去。

那天津房价会不会长期阴跌？不会！

一方面，主管部门提到了“保持房地产市场运行在合理区间”；另一方面，天津还处于城市化阶段，空间还很大。

4、你置业的首选区域是哪？

这项调查结果，十分令人震惊。

56%买房人的首选区域竟然是市内六区！占比大幅超过去年！

看来365的粉丝和群友们实力真是杠杠的。

这说明了两点：一，调控期，“安全”第一位。买房人更倾向于核心地段，买房半径已回归到市区和市区边缘。

二，调控这三年多，改善需求被压抑。

从成交数据也可以看出，天津这些年都是“刚需为王”，75%的成交都是刚需，而改善只占了25%，相比北京65%的占比差远了。

尤其是市内六区，已积压了大约350万平米的改善需求了。这些需求并没有消失，而是被延后了。

再者，从土地端也可以看出，天津这些年卖的地大多集中在远郊、滨海和环城。

市区卖得地很少。2017年，7宗；2018年，5宗；2019年，7宗……

可以说，市区土地长期供不应求。而且政府已放出消息，市区地价不会再降了。

综上，基本可以得出2020年的几个趋势：

1）2020年，市场会回归市区。

2）上三区改善属性强，天花板越来越高。

3）房价呈“哑铃状”，贵的更贵，便宜的更便宜。

4）楼市格局越来越倾向于“二八定律”，只有20%改善属性的楼盘会出现涨价现象。

因为只有改善客户能够承受溢价，刚需客户不承受任何溢价，只能拼价格。但是刚需盘再便宜，改善也不会买。

5、2020年二手房如何看？

该项调查中，占比最大的是“有价无市，要卖出去就得降价”，为38%。

这也符合大多数人的体感。据365数据调查组数据，2019年天津二手房价格平均降了6.5%。

有一个样本。

从2016年1月到2019年12月，万科四季花城出现了3个高点，第一个高点是2017年3月，第二个高点是2018年5月，而到了2019年3月，也有一个小小的凸起。

之后一路下滑，年底成交价基本在19000-20000左右，而2018年底是21000左右。

连挂牌价降了。2019年初时，房主挂牌价51%都集中在22000-24000元/平米；

而今年初，占比最多的是20000-22000元/平米，且还新增了17%的20000以下的房源。

可见，房主的预期也在微调。

2020年，基本可以判断，出现五花肉行情的概率很大，而只要有五花肉行情就适合置换。

6、2020年，你会选择出手吗？

与去年相比，一个显著变化，观望人群少了。

去年观望人群占比达59%，而今年降到了39%。相应的，“会出手”和“不会出手”的占比比去年都增多了。

也就是说，肯定买房的人多了 ，肯定不买房的也多了。

这就是人群的分化。有一部分人对未来市场极度悲观。

而有一部分依然在出手买房，因为天津房价从2017年3月时的高点到现在已经跌了25%了，很多人看到了安全边际。

举个例子，比如上三区35000元/平米，下三区25000元/平米，就属于安全边际，就可以考虑出手。

7、你属于以下哪类人？

占比最大的是“新天津人”，达48%，甚至超过了“天津土著”。

据官方数据，截至2019年11月30日，天津“海河英才”计划已累计引进各类人才落户23.5万人。

要知道，在调控期，新天津人是唯一的增量需求。哪里新天津人多，哪里楼市就能走出独立行情。

而新天津人中约46%都来自北京，北京人（在北京工作的新天津人）入津的第一站就是武清。

所以今年武清楼市很是亮眼，原本以为是青铜，没想到最后成了王者，成交量涨幅高达79.6%！位居全市第一位！

正所谓“得北京人者得天下”就是这个道理。

其实很多高铁板块主打就是北京人。武清是第一站，南站就是第二站。所以除了武清外，还可以关注天津南站。

8、你置业的目的是什么？

这个调查数据与去年的基本一致。刚需/投资和刚改/改善各占一半。

这说明什么问题？ 改善需求被压抑了。

刚改和改善都是偏改善，市场目前占比仅有25%，而改善人群的占比却高达50%。很明显，有部分需求还没有得到释放。

主要有两个原因：一，二手房市场不活跃，卖不出去，没有办法完成改善；二，限购限贷打压了大批改善需求。

不过，天津住建委已明确提出今年会“支持改善需求”。

而支持改善需求，降低二套首付的概率很小；相比之下，放开认房不认贷概率更大。

如果放开认房不认贷的话，那天津3-4万档会“补缺”，因为这一档是“塌陷”的。

2020年下半年的亮点就在这块。