2019天府新区土地市场最全盘点!7大现象论新区之变

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12月26日,成都土拍上演了一场静悄悄的轰轰烈烈,9宗地块以66亿总价低调成交()。

  其中8宗为TOD用地,唯一的一宗非TOD地块位于天府新区科学城板块,由“志在必得”的龙湖联合兆信拿下。龙湖的加盟,为2019年的天府新区土地市场画上一个完美句点
要点一览
PART 01天府新区2019年土地市场特点1、土地供应与成交均为近6年最低2、天投、人居等国企拿地为主,品牌房企少3、地价不低,中海13956元/㎡保持今年最高4、地块低密,容积率低于2.0为主PART 02倒推3年,那些拍出的宅地怎么样了1、天府新区的高性价比楼盘正在消失2、楼盘品质与售价一路走高但同质化严重3、明年房价2字头仍是常事

  PART 1天府新区2019年土地市场特点
01土地供应与成交均为近6年最低
拉通近6年府新区整体供应与成交来看,区域土地市场在去年爆发了一波小高潮后,今年的供应与成交都跌至近6年最低水平。

  02天投、人居等国企拿地为主,品牌房企少我们说龙湖的加盟为2019年的天府新区土地市场画上一个完美的句点,是因为今年品牌房企在天府新区拿地少,除龙湖之外,仅有的中海和德商两家品牌房企。

  如果对比前年,有保利、首钢、中海、万科,去年有保利、首创、德商、中粮、首开、中海、吉宝等,今年则显得有些惨淡。天投和人居等国企成了区域今年主力拿地企业。 这与天府新区供地区域不无关系。前两年宅地供应多位于秦皇寺板块、麓湖板块和锦江生态带板块,而今年主力供地区域在科学城板块。该板块此前多以定向建设为主,主要为天投及中字头国企拿地开发,少有品牌房企进驻建设可对外销售住宅产品。 这也就解释了今年天府新区的拿地企业主要是天投和人居等国企的原因。不过即便是人居和天投拿地,地价也并不便宜。

  虽然从表面看地价的确比其他地块低,但地块位置所处位置相对偏远。而今年秦皇寺板块唯一出让的一宗地为TOD用地。

  03地价不低,中海13956元/㎡保持今年最高
抛开TOD用地不说,今年天府新区成交的9宗地平均楼面地价约保持在9500元/㎡,地价并不低。如果按照近两年的区域市场情况来衡量,这些地块在未来呈现出产品后,售价基本在2字头。其中麓湖板块供应的两宗地楼面价为今年最高,分别为中海13956元/㎡、德商13881元/
04地块低密,容积率低于2.0为主
纵观天府新区今年出让了9宗宅地(TOD地块不计),其中2.0以下的地块有5宗,包含了今年地价最高的德商和中海地块。尽管天府新区大部分住宅类地块都以低密为主,但往年基本保持在2.0以上水平,今年则是以2.0以下为主,是低密的又一次突破
不低的楼面地价+更低密的地块意味着什么? 更少的出让面积意味着什么? 品牌房企拿地减少又意味着什么?

  PART 2倒推3年,那些拍出的宅地怎么样了
历史的教训告诉我们,便宜的房子永远在过去。
以2019为节点倒推3年,那些拍出地块现在怎么样了?我们来理一理。
2018
2018年天府新区出让了16宗涉宅用地,抛开紫光、天投、四川天府携创拿下的重大产业项目用地,中粮地块也是重大产业项目用地,将打造总部和天府大悦城等,住宅部分未曾拿证,也未必会公开销售。
除此之外,其他项目都拿过证了,大部分项目都还在售。因为单价高、面积偏大导致总价高,同时因产品同质化严重,竞品较多,去化并不容易。

  保利天空之城因为高性价比原因,这批次推出的产品基本售罄。首开龙湖云著因产品本身较好,后期销售还算顺利。预计下批次预计1月拿证,推出2T2户、南北朝向的175㎡套四三卫。

  2017
2017年天府新区出让了8宗涉宅用地,仅1宗重大产业项目用地(中国核工业建设集团),其余7宗地块全部为品牌房企所拿,项目也均已呈现
目前,万科公园传奇、翡翠和悦、中海天府里、万科君逸均已拿证入市,售价基本在18000-23000元/㎡区间。

  首钢蓉景台、保利和光屿湖和万科天府锦绣尚未入市,其中后两个项目分别为房企内部的顶尖产品,预计售价将高于其他产品,首钢蓉景台还有偏小面积产品,值得刚需、首改购房者期待。

  

  2016
2016年天府新区出让了8宗涉宅用地,其中广汇宗地可归入产业用地类,其住宅也未曾公开销售。此外,其他大部分项目住宅部分都已售罄,仅保利天空之城和蔚蓝卡地亚花园城还有房源。 但蔚蓝卡地亚花园城自去年开过一次之后再无消息,保利天空之城上批次基本售罄,下批次住宅推出时间待定。

  2015
2015年天府新区出让了4宗涉宅用地,目前川发天府上城、中海锦江城、万达天府1号都还有房源待售。

  其中,万达天府1号自2016年地底开过盘后再没开,中海锦江城还在持续推新,川发天府上城因高性价比原因,首批次开盘即售罄,下批次预计待推。

  需要注意的是,地块经过转手后,楼面价会变高,这里统计的是获得地块时的原始楼面价。
整体来看:

  1、天府新区的高性价比楼盘正在消失

  从整体供应来看,天府新区的高性价比楼盘已经不多了。前段时间,我们统计了天府新区在售/待售楼盘(),因部分项目拿地时间未在我们统计范围内,文章内还有一些高性价比楼盘可供大家买房参考。

  2、楼盘品质与售价一路走高但同质化严重

  随着天府新区新拍地块的楼面地价越来越高,区域产品的品质与售价也是一路走高。改善产品集中爆发,一方面总价较高,而购房者承受能力有限,一方面产品同质化严重,难以形成差异化竞争,去化并不容易

  3、明年房价2字头仍是常事
2019年前天府新区已出让宅地大部分已亮相,基本脱离“性价比”。而2019年出让的宅地,品牌房企仅3宗且地价较高,其余主要为天投和人居,或许天投还有机会与性价比沾边,而要冲刺世界500强的人居,还能否保持高性价比,这就要打个问号了。

  无论如何,单从地价来看,明年天府新区房价也不会便宜,2字头会是常事。


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