政策放开“工改租”，厂房变住房有前途

文｜邓浩志

12月25日下午，住建部官网公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

其中最重要的是第七点：保障租赁房屋安全。住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策……

新政等于给“工改租”开了口子。这是落实多渠道供应的又一重要政策。前几年已经先后推出“商改租”、“集体物业进入租赁市场”等重要举措。“工改租”目前还是第一次表态，具有的意义非常大。

有几个方面值得大家注意：

1、“工改租”在全国是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已经出现，所以并不是完全的新事物，对于人口多，居住用地少的特大型城市，“工改租”是非常有前途的。一方面工业用地的价格大幅低于住宅，也低于商办类项目，所以其经营成本优势十分突出，实现盈利可能性更大，所以可能愿意参与的旧厂会更多。第二方面也能解决住房总量不足，租赁市场发展受限等本质问题。

2、地产政府对“工改租”可能会比较谨慎，此前仅深圳等个别城市有推进类似项目，其他大城市出于各种原因对此事都比较谨慎，更深层次的原因是怕扰乱了原来因为各种土地性质不同所建立起来的体系。比如说，住宅用地会否因此出现价格下降？工业企业会否放弃“主业”转做“包租公”等等。比较典型的参考例子就是前两年倡导的“集体用地进入租赁市场”，大的政策口子虽然开了，但各地方仍然比较谨慎推进，所面临的考虑也是类似的。

3、新规在规范租赁企业监管上也有两条内容值得关注：一是住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。二是住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

在此之前有部分租赁企业诱导承租人采用“长租贷款”，企业一次性获取长时间的租金；或高价收取市场房源，恶性抢占市场规模。以上模式所引发的问题已经在最近两年持续曝光，诸如：烧钱抢占市场不可持续性；“骗租赁贷”引发的客诉，金融风险；大量前端收款引发的经营管理风险，道德风险等等。因此这次新规明确要规范以上行为。

综评：这次新政对于扩大租赁市场房源是好消息，对于那些闲置的工业厂房是好消息，乃至经营无望的旧厂也带来了新的想象空间，不过怎么落地需地方政策指导，仍存在较大不确定性。而对租赁企业管理进行了大范围的规范性约束，一方面有利于市场健康发展，另一方面也意味着租赁市场将进入高速淘汰阶段，一批业务在整顿范围的企业出局在所难免。而租赁企业未来所面临的“难”，恐怕会超过其他行业。

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