2019年度总结丨土地:4大特征回顾19年长沙土地市场

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  要读懂2019年的长沙楼市,先从4大特征回顾长沙的土地市场情况开始。

  在过去的一年,长沙土地市场稳中有升,溢价控制合理;长沙县表现突出,土地出让呈外扩趋势;住宅限价从11500元/㎡提升至12900元/㎡;高融资成本环境下,中小地块仍为市场主流。

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土地市场整体稳中有升

  1土地市场持续扩容,成交集中第三季度

  

  

  2019年经营性用地全年供应2423万方,成交2102万方,整体规模逐年上涨,增速出现放缓。

  从19年内部来看,成交高潮集中在第三季度,其中7月、8月达全年高位,成交量突破300万方。

  2楼面价稳定上扬,土地溢价控制合理

  

  近五年长沙六区一县成交楼面价持续上升,2019年达3257元/㎡。2019年土地溢价率降至6.7%,房企拿地整体理性。

  自2017年8月长沙内六区实行“限房价,竞地价”以来,抑制土市过热卓见成效,加之2019年房企融资渠道各方位收紧,也使得2019年房企拿地整体较为理性,土地溢价率保持合理水平。

  0 2

  土地出让呈外扩趋势

  1土地出让呈外扩趋势

  

  从住宅部分成交土地来看,望城、星沙、金星北、红星洞井板块为2019年重点土地成交区域,以外围板块为主。

  从商业部分地块来看,望城、金鹰月湖、金星北、,梅溪湖、星沙、中心板块为重点成交区域,由中心板块向外发散。

  随着中心城区土地数量逐年减少,土地出让往边缘板块延伸,城市外围将成为未来城市重点发展方向。

  2长沙县规模溢价突出,楼面价处于洼地

  

  从2019年六区县土地成交情况来看,岳麓区为成交大区,芙蓉区为为唯一一个突破5000楼面价的区域,雨花区2019年土地皆以底价成交。

  而长沙县表现尤为特殊,其成交面积位居各区第2。溢价率高达19.4%,远超其他区域。而楼面价则处为六区县中的洼地。

  

  长沙县近年来供求量价整体稳步增长,其土地规模突出不难理解,辖区范围大、土地多,供地量带动整体成交。

  房企则看好其市场支撑及区域溢价空间。区域内坐落国家级产业园区,区域产业客群稳定,价格洼地承接内五区客户外溢。而作为六区一县唯一无土地限价区域,溢价空间未锁死,优质地块频出,房企多轮竞拍带高溢价率和楼面价。

  0 3
限价整体放宽板块梯队特征弱化

  1住宅限价整体放宽天花板已达12900元/㎡

  

  从近两年出让限价地的板块来看,最高限价整体呈现放宽趋势,长沙最高限价也从18年的11500元/㎡提升至12900元/㎡,同比增幅12%。

  2限价梯队特征弱化,加速市场分化

  

  从各梯队限价地的分布来看,当前长沙最高限价区域为滨江新城板块,中心板块、梅溪湖、洋湖垸板块,达12600元/㎡以上。低限价板块为望城、大托等边缘板块,限价在10000元/㎡以下。

  当前长沙整体板块价差,以1000元/㎡左右形成梯队,且单个梯队中含多个板块。板块限价梯队特征弱化下,强资源板块和性价比较高的项目流速更快,这成为市场分化的重要原因。

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  中小地块为主流
配套、利润受关注

  1中小地块仍为主流,商住地占比五成

  

  近三年成交经营性用地的面积段仍以20万㎡以下的中小地块为主,同时5万方以下地块同比有所回升。2019年房企融资环境趋紧,小面积地块更受大部分房企认可。

  商住地为成交主流,占比接近一半,其次为纯住宅地,占比36%,商办地块占比17%。

  2配套优、小体量、高利润地块受认可

  

  从2019年的高竞争地块可以发现,房企对于配套完善地块较为看重,包括地铁线、教育配套、景观加持;其次小体量地块、纯住宅用地、利润空间满足5000元/㎡以上的地块,相对更受房企追捧。

  展望

  2019年已经翻篇,预计短期内房企资金环境仍将从严,在中央2020年“稳地价”的政策目标下,长沙土地市场依旧平稳运行;未来长沙土地出让范围仍以外围区域为主,整体再难现土拍热潮,同时热点板块优质地块仍受市场欢迎。

  来源:长沙克而瑞

  图文:曹学威

  审核:蔡嫣

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