戴德梁行:厦门甲级写字楼供应猛增,租金持续探底,空置抬升

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  供应猛增,需求放缓,租金同比下降7.0%至105.1元/平方米/月的历史最低值,空置进一步抬高至40.4%。

  产业赋能,助力写字楼去化;配套赋能,协调商务区发展;

  供应延期交付,零售市场平稳运行;

  活动+文旅赋能,利用软元素吸引客群促进消费,成为零售市场摆脱优质供应不足、同质化及长周期的重要手段。

  住宅销售低位运行,房价整体平稳,岛内供地抬高均价。

  

  2020年1月3日 —— 全球领先的房地产服务商戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)在厦门举办“媒体抢听会”,聚焦“赋能发展,未来可期”,发布2019年厦门房地产市场总结及展望, 以戴家视角对厦门房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对未来年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行预判。

  供应猛增,需求放缓,租金持续探底,空置进一步抬升

  2019年,厦门甲级写字楼供应42.9万平方米,为2018年的7.3倍,全市甲级写字楼存量攀升至126.6万平方米。吸纳量为10.9万平方米,约为供应量的25%,略低于去年11.6万平方米的历史最高值。参考2013年,及2016年的供应量及吸纳量,厦门甲级写字楼市场进入第三个三年周期。

  从供应分布来看,两岸金融中心及岛外商务区新增面积占比为42%及35%,两岸金融中心片区继续领衔全市供应,伴随着位于海沧区及集美区的甲级项目交付,岛外甲级市场正迅速崛起。另一方面,西部传统商务区供应以位于滨南滨北商务区的高端优质项目,华润大厦,为主。

  受宏观因素、需求放缓及市场供应骤增的综合影响,厦门甲级写字楼租金持续下行,年末全市租金环比下降2.9%至105.1元/平方米/月,降幅较上季度扩大,租金水平较去年同期低7.0%。年末全市甲级写字楼空置率抬高至40.4%,环比增加3.8个百分点,同比增加17.4个百分点,继续刷新历史高位。戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏女士指出,需求放缓表现在,新增供应去化缓慢,空置率居高不下。

  

  戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏

  分商务区来看,除鹭江道,两岸贸易中心,岛外商务区外,其他商务区租金呈普降趋势。潘育敏女士补充到,在“供应猛增,需求放缓” 的大环境下,减租换量成为吸引租户的最有效途径。

  年末各商务区空置率均有不同程度降低,需求以老库存去化为主,新项目去化速度缓慢。区位及配套制约岛外项目,吸引力有限;高端优质项目对租户实力的高要求,亦拉长了项目的去化周期。

  专业服务业,金融、房地产、电讯传媒及科技(TMT)企业主导本年度甲级写字楼成交。两岸金融中心片区吸引力不断提升,成为专业服务业,TMT及商贸业租户首选,年内更是吸引到尧炀优客工场在东部甲级项目布局首个由头部品牌运营管理的共享办公空间。金融行业,特别是保险、证券企业则向滨南滨北片区聚集。值得留意的是,大面积成交仍以业主自用为主,且多为房地产及产业上下游企业。

  两岸金融中心片区,及滨南滨北片区的吸引力不断增强,正逐渐取代老牌商务区——鹭江道,成为企业优先考虑的区域。鹭江道的区域吸纳占比由2018年的34%滑落至2019年的20%,落后于滨南滨北的26%,及两岸金融中心的43%。受项目老化,交通不便等外在因素,及成本空置等内在因素影响,部分外资名企开始从鹭江道转移到其他商务区,特别是金融、物流及零售行业企业。

  产业赋能,助力写字楼去化

  

  2019年是厦门的招商大年,4月末召开招商大会,明确了包括电子信息、装备制造、旅游文化、现代物流、金融服务五大产业集群,及十二条千亿产业链群。

  此后几乎每个月都有一场专题招商推介会,涉及金融,现代农业,影视,文创会展旅游,新经济等多个产业链条。除了推广厦门的营商环境,吸引投资之外,基本都会出台相关产业发展规划,优惠政策(普遍覆盖发改、商事、用地、用房、资金及税收等领域),及人才政策(引进、保障及扶持),并聘用产业相关的专家委员会。

  在“产业为导向,政策为保障,专家为支持” 的赋能之下,不少知名企业纷纷抛出投资厦门,共谋发展的橄榄枝,政府大招商助力写字楼去化的作用也开始逐步显现。产业赋能,招商导入需求,市场回暖在即。招商引资的效果近期开始集中显现,在写字楼租赁市场方面,感受愈发明显。三季度以来,受惠于“大招商” ,甲级写字楼到访量已经出现提升。

  配套赋能,协调商务区发展,成为2020年商办市场发展的必然

  2019年12月25日,厦门地铁2号线正式开通运营。厦门正式进入“双线成网”的地铁新时代。

  2号线自西向东,贯通海沧及岛内,连接海沧,西部两岸贸易中心/滨南滨北,及东部两岸金融中心,并与集美商务区形成换乘互动,将整体提升厦门几大商务区及商圈的交通便捷性。在“通达性全面提升”的赋能下,城市实现跨岛发展,商务办公市场实现均衡化发展。

  2020年预计仍有92.8万平方米(为2019年的2倍)的写字楼将会入市,按照现有的去化速度来看,空置率出现大幅度下降的概率仍非常低。潘育敏女士认为,结合目前的经济环境,供应及招商情况来看,厦门甲级写字楼市场,低租金,高空置率,长去化周期的状况将维持较长的时间。

  供应延期交付,零售市场平稳运行

  截止2019年年末,厦门未有新增优质购物中心项目入市,全市优质购物中心存量维持在229.4万平方米。年末空置率较三季度微升0.1个百分点至7.7%。前埔及莲坂火车站商圈内的老旧项目降租,带动全市平均租金环比微降0.5%至574.3元/平方米/月,年末租金略低于去年同期。

  零售品牌主导本年成交,休闲服饰、Balabala及启儿等儿童零售,阿迪达斯、耐克、李宁(含中国李宁)为主的运动服饰品牌积极布局各大项目,品牌入驻量位列前三。此外,品牌聚合店如I.T(含i.t),及折扣网商线下体验店唯品会,都积极布局各大商圈。网红餐饮品牌则呈现步步紧逼的势头,新茶饮腾笼换鸟,火锅持续火热,及国内外高端餐饮(包含饮品甜点)再发力,成为今年度餐饮业态关键词。

  新业态、新品牌及“老品牌再创新”都丰富了厦门的零售市场。如十点书店,及好慷在家,都是其对自身发展的在探索,更是对零售可能性的再发掘。

  活动+文旅赋能,利用软元素吸引客群促进消费,成为零售市场摆脱优质供应不足、同质化及长周期的重要手段

  今年以来,包括美妆、钟表、奢侈品的品牌活动,轮番登陆厦门;更有Molly、唐老鸭,猫和老鼠等国内外IP联展丰富了厦门的零售市场。作为目前福建省内中高端品牌较为集中的城市,金鸡百花电影节期间,厦门城市知名度更是得到进一步提高。

  尽管今年没有新增优质零售供应,品牌活跃度也不及去年,但在活动+文旅赋能之下,高端化、多元化、沉浸式已经获得觉得多数商场运营方的认可及重视,利用软元素吸引客群,促成消费,摆脱优质供应不足,项目同质化及培育周期长等厦门商业发展的制约因素。

  住宅销售低位运行,房价整体平稳,岛内供地抬高均价

  2019年1-11月,厦门商品住宅及二手住宅成交面积为155.2万平方米及325.6万平方米,较2018年分别增加32.8%及89.0%,但市场维持低位运行。

  全年商品住宅批准预售面积约229.0万平方米,为近五年来的最高值,同比增加近74.8%。2月之后,伴随着供应放量,商品住宅销售略有回暖。

  2季度成为密集供应期,4-7月合计批准商品住宅预售面积高达148.3万平方米,约为今年1-11月供应量的64.7%,密集供应加上低位需求,导致供需关系失衡,根据戴德梁行统计,截止3季度末,厦门商品住宅去化周期近27个月,在戴德梁行所监控的全国24个重点城市中,仅次于呼和浩特的近39个月。

  从70城指数上看,2019年2-8月,厦门商品住宅售价经历上扬,此后再次进入回调。结合供应来看,结构因素影响房价走势。与70城指数走势一致,戴德梁行优质二手住宅售价指数从3季度进入回调(70城指数从9月进入回调),截止年末,售价指数较2017年1季度的历史高值低8.5个点。值得关注的是,自3季度起,二手住宅租金指数则进入上行,较2017年1季度的历史高值仅低0.1个点。

  商住用地市场经历了第3季度的断档之后,在第4季度密集供应。全年出让商住用地22幅,不及年初出让计划的一半(计划出让48幅商住用地)。从供地结构上看,海沧以7幅领先其他各区,供地聚集在新阳-马銮湾新城沿线,整体溢价不高;湖里区出让3幅商住用地,溢价率高达25.6%,整体拉高了全市均价水平,同比高约15.7%。受让主体仍以国企(及含国企联合体)为主。

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