楼市月报：兰州二手房市场价环比上涨0.39%，租赁市场稳定

11月楼市月报：兰州二手房市场价环比上涨0.02%

　　新一期LPR报价来了：1年期、5年期均保持不变！预计1月降准概率大

　　由于在11月的报价窗口分别下调了1年期和5年期的LPR，市场对今年最后一次的LPR也格外关注，12月20日，最新出炉的贷款市场报价利率（LPR）与上月持平。在11月初先后下调MLF和7天期逆回购利率后，央行在12月两次续作MLF时保持操作利率不变。

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%, 5年期以上LPR为4.80%，后者是新发放的个人住房贷款利率的参照利率，均保持不变。

　　按照改革后的报价机制，各家报价行是在公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点的方式进行报价。

　　2019公积金政策盘点：双向调控信号强，多城市累计调控超150次

　　近日，全国多城市密集调整住房公积金缴存基数和缴存额，11月来已经超过20城市发布了公积金新政策。

　　近期住房公积金的调整，呈现了强化便民导向、调整额度、积极改革更贴近市场等三大特征。有调整就有分化，部分房地产交易行情偏弱、贷款额度充足的城市，相对会提高额度，比如扬州、嘉兴和贵阳等城市，而部分则因为房价上涨过快，会出现收紧，比如呼和浩特和无锡等城市。近期的LPR利率改革中，公积金贷款依然以保持原有的贷款机制为导向。

　　公积金政策不断微调，俨然成为了楼市调控的一个写照。与人口政策不同的是，公积金政策不断微调，通过累积效应达到效果。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全国房地产调控政策继续密集发布，而公积金政策也非常密集，截止12月23日，全国各地公积金政策密集发布超过150次，相比2018年同期上涨超过35%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，人才政策与公积金政策都是房地产政策的边缘政策，对于购房者的直接影响不大，但有心理影响；人才政策是放松，增加有购房资格的消费者，而由于有些城市额度吃紧，反而收紧了公积金的贷款资格和额度。

　　你的房贷合同要变了

　　继新发放的个人住房贷款“换锚”后，你在10月前申请的个人住房贷款（不包括公积金个人住房贷款）、车贷等存量贷款利率也即将不再直接受央行基准利率影响了，转而以LPR为定价基准。

　　12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，中国人民银行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告，银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

　　央行明确，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

　　放开300万人口以下城市落户限制

　　近日，中央办公厅和国务院办公厅联合下发文件，要求各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。这意味着，涉及中国城镇化进程中的户籍管理制度改革，又进一步落到实处。

　　实际上，2019年年初的政府工作报告中提出要提升中国的城镇化质量，之后，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出，要全面放开城区常住人口300万以下的大城市的落户限制，到年中中共中央国务院下发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，“有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”，一直到这次两办文件的明确提出，实际上就是要求各地按照中央有关文件精神，进一步推进户籍管理制度改革。

　　其意义在于，城镇化是启动中国经济增长的重要引擎，重点是通过户籍管理制度改革，释放农民进城和外来人口落户所能激发的消费和投资潜力，为中国经济的发展和内需的启动注入活力。

　　一、城市市场分析

　　1.总投资24.64亿元！兰州市西固区南北大通道即将开建

　　兰州市西固区T018#+T020#道路建设有了新进展。12月1日左右，甘肃省公共资源交易局发布了兰州市西固区T018#+T020#道路工程（一期）监理（二至五标段）招标公告，这也意味着西固区T018#+T020#道路即将开建。其中，二至五标段计划竣工日期为2022年10月7日。

　　据悉，西固区T018#+T020#道路工程项目南起南环路，北至南滨河路西路，路线全长5.15千米，总投资24.64亿元。道路设计速度60千米/小时，主线机动车道数为双向6车道，道路路幅宽度18米-50米。

　　兰州西固区T018#+T020#道路工程建成后，西固区的道路交通压力将得到缓解，拓展城市空间，使得南北通道“瓶颈”得到有效的改善，更加方便市民的出行。

　　2. 兰州新区首批15所小区配建幼儿园正式移交，明年将再建16所

　　11月29日，新区举行“城镇住宅小区配套幼儿园治理工作推进会暨首批幼儿园移交签约仪式”，新区城乡建设和交通管理局分别与彩虹城A、B区幼儿园、瑞岭雅苑幼儿园等15所小区配建幼儿园签订正式移交协议和意向移交协议。

　　此次签约仪式上共无偿移交15所幼儿园，分别为彩虹城A、B区幼儿园、文曲景园幼儿园、保障房二期A、C区幼儿园、瑞岭雅苑幼儿园、方家坡保障房小区幼儿园、宗家梁保障房小区幼儿园、火家湾保障房小区幼儿园（2所）、石化保障房小区幼儿园（2所）等15所幼儿园。本次移交的幼儿园全部为公办或普惠性幼儿园。

　　这是新区开展城镇小区配套幼儿园专项治理工作以来首批签约移交的幼儿园。下一步，新区将确保于2020年春季将绿地、碧桂园两个小区幼儿园转为普惠性民办幼儿园。同时，将在舟曲新苑、瑞玲翠苑、煜利佳苑等6个小区补建6所幼儿园。在湖南名苑、东航国际、熙熙小镇等小区新建10个小区配套幼儿园。

　　3. 榆中城际公交将与兰州地铁无缝换乘

　　将905路(和平——兰州)、906路(大名城——兰州)、907路(甘中医——兰州)的兰州首末站定西南路站点，迁移至兰州东岗轨道交通C出入口处。

　　将901路(榆中——兰州)、902路(夏官营——兰州)、903路(榆中——夏官营——金崖——兰州)的兰州首末站兰州客运中心站点，迁移至兰州东岗轨道交通C出入口处。

　　上述城际公交改换兰州发车起始点后，榆中城际公交线路将不再途经南山路，原南山路沿途设置的站点予以取消，迁移后所有榆中城际公交车运行至兰州兴海宁皮草城站后将直达兰州东岗镇站，方便榆中群众来往市区。

　　4. 投资3.4亿！兰州市口腔医院异地新建项目施工进入资格预审阶段

　　12月5日，兰州晨报/掌上兰州记者从兰州市公共资源交易中心获悉，兰州市口腔医院异地新建项目施工资格预审公告发布，项目总投资34166.52万元。

　　据悉，项目位于兰州市城关区雁滩T606#规划路以西、S631#规划路以北、B637#规划路以南的G1333号宗地。建设内容包括医疗综合楼45860.13平方米，地下二层、地上北楼八层、南楼五层，钢筋混凝土框架结构；液氧站100.00平方米，地上一层，钢筋混凝土框架结构；垃圾污水处理站410.00平方米，地上一层，地下2层局部一层；总建筑面积为46370.13平方米。计划开工日期为2020年1月20日，计划竣工日期为2022年4月30日。

　　兰州市口腔医院异地新建项目施工告示的发布了表明了该项目的顺利推进，项目建成后不仅可以完善雁滩片区的配套设施，优化医疗资源，而且更加方便周边居民的就医需求。

　　5. 甘肃省体育馆项目顺利通过竣工验收

　　12月17日，备受市民瞩目的甘肃省体育馆顺利通过竣工验收，标志着甘肃省最大的室内运动场馆建成，预计2020年上半年正式交付使用。

　　该项目位于兰州新区职教园区内，地处兰州新区文曲路南侧，纬十六路北侧，北斗路东侧。由兰州新区城投集团代建，总建筑面积51796.06平方米，总投资约7.5亿元，由比赛馆和训练馆两部分建筑主体、配套服务设施及室外配套设施组成。其中，训练馆地上1层，局部3层，比赛馆地上1层，局部4层，比赛馆共设坐席9729个。科技感是这座体育馆最大的特色。

　　该项目的建成，可满足全国单项比赛及省级综合性比赛的要求。同时，为甘肃省、兰州市乃至兰州新区的体育基础设施的完善做出了新的贡献，对提升甘肃省整体形象，提高体育基础设施品质，完善城市公共体育服务功能，带动兰州市和兰州新区经济社会事业发展具有重要意义。

　　6. 6.18亿元！全寄宿制兰州二中雁滩分校明年9月招生

　　记者从12月24日召开的2019年兰州市教育质量工作会上获悉，兰州二中雁滩分校将于2020年9月招生，实现学生入住。

　　总投资6.18亿元的兰州二中雁滩分校项目位于城关区雁滩街道北面滩403号（兰州文理学院北校区以东、北面滩村以西、黄河以南、605号路以北），规划占地面积105亩，总建筑面积为9.3万平方米，为全寄宿制高级中学，包含一栋综合楼、三栋普通教学楼、一栋理化生实验楼、一栋生活服务中心、一座风雨操场等十一栋单体建筑。兰州二中雁滩分校计划开设60个教学班，每班学生人数50人，可容纳3000名学生。

　　二、土地市场解读

　　1.起拍价约31.2亿！兰州市七里河636亩土地公开出让

　　12月4日，从兰州市公共资源交易中心发布，兰州市七里河彭家坪片区挂牌出让7宗土地，共计636.176亩。

　　据悉，兰州市国有建设用地使用权网上公开出让公告宗地编号分别为GQ1802、03、06、07、GQ1815-17)。

　　由公示内容可知，GQ1802号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区北临S223#规划路，东临T218#规划路，南临B221#规划路，西临S216-2#规划路。出让面积29546.6平方米（合44.32亩），出让年限为商务、商业40年。

　　GQ1803号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区南临T219#规划路，东临T218#规划路，北临B221#规划路，西临S212#规划路。出让面积85883.1平方米（合128.824亩），出让年限为科研、文化设施50年。

　　GQ1806号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区北临S207#规划路，东临S212#规划路，南临S220#规划路，西临B210#规划路。出让面积为91144.3平方米（合136.716亩），出让年限为商业、商务40年，住宅70年。

　　GQ1807号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区北临S207#规划路，东临B214#规划路，南临S202#规划路，西临S212#规划路。出让面积为55413.7平方米（合83.12亩），出让年限为商业40年，居住70年。

　　GQ1815号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区东临S212#规划路，南临B203#规划路，北临S202#规划路。出让面积为51570.6平方米（合77.356亩），出让年限为居住70年，商业40年。

　　GQ1816号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区北临S202#规划路，东临B214#规划路，南临B203#规划路,西临S212#规划路。出让面积为47300平方米（合70.950亩），出让年限为居住70年，商业40年。

　　GQ1817号宗地位于兰州高新区七里河园区彭家坪片区东临T218#规划路，南临B203#规划路，北临S202#规划路,西临B214#规划路。出让面积为63260.3平方米（合94.890亩），出让年限为居住70年，商业40年。

　　此次挂牌出让的7宗土地，含商务、商业、科研、文化设施、居住，共计出让面积42.4118万平方米(约合636.176亩)，起拍价约31.2亿元。在此7宗土地中，GQ1802、GQ1815、GQ1816、GQ1817#地块需整体竞买，共计约191676平方米，约合287.516亩，起拍价151700万元。GQ1803、GQ1806、GQ1807#地块需整体竞买，共计约232441平方米，起拍价160290万元。

　　早在2018年12月26日，兰州市公共资源交易中心官方网站发布了兰州市国有建设用地使用权网上公开出让公告(宗地编号：GQ1801-07、GQ1815-17号)，10宗土地共计934.275亩。本次出让的7宗地正是之前彭家坪出让的10宗地中流拍的7宗地。

　　三、二手房市场解读

　　1. 12月兰州二手住宅挂牌价无变化，成交量小幅下跌

　　12月兰州二手住宅挂牌价为13031元/平，环比11月（12981元/平米）上涨0.39%。12月兰州二手住宅成交量为28560套，环比11月下降8.4%。

　　由挂牌价和成交量的走势可以看出，兰州二手住宅成交量与挂牌价成反比，挂牌价上升，成交量出现下降；挂牌价下降，成交量明显增加。9月二手住宅挂牌价为全年最高，相对应的，成交量为全年最低。10月11月挂牌价持续下跌，成交量持续增加。12月挂牌价相比11月略微增长，成交量有所下降。

　　临近春节，受到市场淡季和市场调控等客观因素的影响，兰州二手住宅挂牌价自9月后持续下跌。

　　从单月挂牌价趋势来看，12月6日二手房市场价达到了13241元/㎡，为12月最高价，高于11月最高价（13121元/㎡）。11月21日为最低，12939元/㎡，高于11月最低价。

　　由数据可以看出，越靠近年关，二手住宅成交价越低。中下旬成交价虽有小幅波动，但12月整体趋势为下行，

　　2. 11月兰州二手住宅挂牌房源价格段、面积段占比与10月相比无明显变化 二手住宅挂牌房源仍以刚需、改善型房源为主

　　从二手房挂牌房源面积分布来看，60㎡以下占比为14%，60-90㎡占比为30%；其次90-140㎡占比最多，占比44%，两者占比超过七成。140-200㎡占比为10%，200㎡以上房源面积段占比较少，只有2%，刚需型购房者在市场上仍然有很大的选择空间，90—140㎡的房源仍然是兰州绝大多数购房者的选择。

　　从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比61%；其次为3居，占比26%，与11月相同，两者占比超8成。挂牌房源居室占比分布与11月趋于相同。

　　3. 城关均价最高，为13772元/平米，挂牌房源有所减少

　　从各城区二手住宅挂牌均价来看，城关区以13772元/平方米领先，相比11月（13723元/㎡）有所增长，安宁、七里河紧随其后。兰州新区挂牌均价最低，为5412元/㎡。相比11月（5856元/㎡）有所下降。

　　从城区挂牌量上来看，12月市场价最高的城关挂牌房源量也多，以16108套房源遥遥领先，安宁以4994套房源位居第二，七里河以4600套挂牌房源量位列第三名。兰州各城区二手房挂牌量相比11月均有所减少。

　　4.12月兰州涨降价房源量均有所增长 降价房源量有所减少

　　与11月相比，12月降价房源量数量有所减少，其中城关、安宁、七里河和西固区的降价房源相比11月减少20%—25%。

　　12月兰州共有降价房源1362，比11月1816套减少454套。其中城关区576套降价房源，安宁区250套，七里河247套，以上3个城区占据了兰州绝大多数的降价房源。

　　从涨价房源量上看，12月兰州的数量相比11月有所减少，12月涨价房源量为567套，比11月减少87套，城关区以206套位居榜首，安宁以98位列第二。

　　5、 降价房源量TOP20小区

　　在降价房源量TOP20小区中，榆中-兰州大名城以57套降价房源位居第一，小区均价6300元/平米，量价均跌；安宁中海河山郡以40套降价房源排名第二，小区均价12590元/平米；中海凯旋门御园以19套降价房源位列第三。

　　6、热点城区挂牌量普遍上涨，价格波动不明显

　　四大主城区十月份挂牌价均有所增长，挂牌房源量以递增为主，行情向好，目前各个区各区市场均价在短时间内变化显著。

　　12月兰州二手住宅挂牌价为12983元/平米，环比11月（12981元/平米）上涨0.02%。

　　受到行业进入淡季等客观因素的影响，兰州总体挂牌价出现了下跌，降价房源大量供给。

　　四、租赁市场解读

　　1、12月兰州平均租金28.4元/㎡/月

　　12月份兰州平均租金28.4元/㎡/月。从兰州近半年租金及环比情况来看，12月二手房租金均价最低，为28.4元，创下新低。十月租金均价达到29.28元。11月出现下跌，进入11月，兰州租赁市场也受到淡季的影响，租金从增长趋势转为下跌。

　　2、皋兰租金最高，为32.62元/㎡/月，相比11月微弱下跌

　　除永登和红古区，兰州其他各城区租金均价均出现微弱下跌。各城区租金差异显著，皋兰以32.62元/㎡/月的租金价格高居首位，相比11月微弱下跌。永登租金价格为31.9元/㎡/月，相比11月无变化，位居第二位。郊区租金价格与主城区差距明显。表中租金最低的是红古，租金为14.72元/㎡/月。

　　3、城关、安宁、七里河包揽商圈租金TOP20，城关区西关十字高居榜首

　　商圈租金TOP20由城关、安宁、七里河几乎全部包揽，由西关、南关十字、东方红广场等著名高端商圈带动高端租赁房源发展，高端出租房源较多，带动商圈均价较高。